Около половины задолженности перед Фондом капитального ремонта формируется за счёт неплатежей собственников коммерческих помещений, размещённых в многоквартирных домах. В центре этот показатель достигает 85%.
"Деловой Петербург" изучил около 20 тыс. отчётов Фонда капитального ремонта Санкт–Петербурга (ФКР) по многоквартирным домам. В каждом отчёте сообщается о размерах задолженности по квартирам и нежилым помещениям в том или ином доме. Всего в документах идёт речь примерно о 2,8 млн помещений. Отчёты были подготовлены в феврале нынешнего года и отражают ситуацию на конец 2024–го. Фонд публикует их в соответствии с приказом Минстроя.
На доходных местах
Как следует из данных, средняя задолженность (общая по дому, разделённая на число квартир и нежилых помещений в нём) составляет около 2,6 тыс. рублей. Но в центре этот показатель намного выше. Наибольших значений (примерно 5 тыс. рублей) он достигает в Центральном и Василеостровском районах. Следом идут Петроградский и Адмиралтейский (4,4 тыс. и 3,4 тыс. рублей соответственно), которые также относятся к историческому ядру города.
Главные "должники" — около 2,8 тыс. домов, которые имеют среднюю задолженность более 5 тыс. рублей. Более 780 из них (почти 30%) находятся в Центральном районе. Следом идут Василеостровский (около 15%) и Адмиралтейский (около 10%) районы.
В Центральном районе долгов накопилось почти столько же, сколько в первом по общей сумме задолженности Приморском (596 млн против 615 млн соответственно). Это составляет более 10% общей суммы долга за капремонт в Петербурге, которая по итогам 2024 года составила около 5,5 млрд рублей. Это при том, что в Приморском районе помещений примерно на 60% больше, чем в Центральном.
Некрасивые рекорды
Низкая собираемость взносов за капитальный ремонт характерна больше не для квартир, а для коммерческих помещений. Такие помещения во многих случаях обозначаются литерой "Н" (вдобавок к номеру). Часто в них работают офисы, рестораны или магазины.
По подсчётам "ДП", неуплата есть примерно по 27% коммерческих помещений и по 12% квартир. В результате выходит, что, хотя квартир в городе значительно больше, долги по коммерции на 10% выше. Топ–50 помещений с наибольшей задолженностью перед ФКР в многоквартирных домах полностью образуют именно нежилые помещения.
В центре коммерческих организаций в жилых домах больше, чем в среднем по городу. Скажем, в Центральном районе вместо 10%, как в среднем по городу, доля коммерческих помещений составляет вдвое больше. Соответственно, и задолженность выходит намного выше.
В частности, на Невском проспекте неуплата за коммерческие помещения может превышать на 15% неуплату за квартиры.
В четырёх исторических районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном) задолженность перед ФКР за коммерческие помещения может составлять около 85% общей суммы. В целом же по городу долг за офисы и магазины составляет примерно половину общей суммы долга.
Но антирекорды наблюдаются не только в центре. Пожалуй, самый большой долг в городе образовался за помещение в одном из домов на Комендантской площади (Приморский район) — он составляет 7,7 млн рублей. По данным "Контур.Фокус", в этом помещении зарегистрировано 16 действующих организаций. В свою очередь, самая примечательная для нашего исследования квартира расположена в доме на пр. Пархоменко (Выборгский район) — долг по ней составляет около 900 тыс. рублей.
Эксперты отмечают (см. комментарии на врезке), что похожие цифры статистики, скорее всего, будут и по другим платежам за жилищно–коммунальные услуги. Поскольку маловероятно, что собственник помещения систематически не платит за капитальный ремонт, но аккуратно оплачивает, например, водоснабжение. Впрочем, в такой неуплате нет прямой угрозы для состояния домов в центральных районах. Особенности программы капитального ремонта сегодня таковы, что даже если какой–то дом ничего не соберёт, деньги на него всё равно будут выделены. Поскольку они поступают из общей кассы, то есть, можно сказать, другие горожане прямо или косвенно заплатят за ремонт.
Сообщающиеся сосуды
Ситуацию также можно отследить в динамике. "На конец периода жильцы остаются или с денежными средствами на счету (имеют переплату, которая учтётся в следующем периоде), или обременены долгами. При сопоставлении первой графы — на начало периода — и последней графы “Информация о расчётах по уплате взноса на конец отчётного периода” можно отследить тех жильцов, которые систематически имеют задолженность по взносам и которая переносится в том или ином объёме из периода в период", — отметила в комментарии "ДП" юрист 4R Group Дарья Лапшина.
По данным "ДП", за год общая задолженность за капремонт в Петербурге изменилась незначительно. Она уменьшилась примерно на 78 млн рублей, то есть на 1,4%. Примерно 400 домов полностью погасили свои долги, выплатив около 9 млн рублей. При этом новые долги образовались примерно в 270 домах на общую сумму более 28 млн рублей.
Копейка к копейке
Жилые дома в Петербурге, если они не признаны аварийными, не принято ремонтировать целиком (в отличие от того, как это было в Ленинграде). Вместо этого их приводят в порядок по частям (восстанавливая крышу, фасады и другие элементы) по многолетней программе. На реализацию этой программы собирают взносы с собственников.
Размер взноса за ремонт зависит от типа дома (который определяется материалами, годом постройки и наличием лифта). В нынешнем году плата увеличилась в среднем на 1 рубль 25 копеек за квадратный метр площади помещения. Самый маленький взнос установлен для кирпичных построек 1970–1980–х годов и для деревянных домов. Он составляет 13 рублей 06 копеек "за квадрат". Самый высокий взнос, 14 рублей 26 копеек, задан для двух типов зданий. Это дореволюционные постройки, а также дома после 1980 года постройки с наружными многослойными и (или) оштукатуренными ограждающими конструкциями. Средний взнос составляет 13,66 рубля. Таким образом, за небольшую однокомнатную квартиру, 31 м2, плата может составлять около 420 рублей в месяц.
В краткосрочном плане фонда на 2025 год около 1740 адресов. 18,2 млрд рублей на работы по этим зданиям предполагается направить за счёт средств самого ФКР, ещё 6 млрд рублей — за счёт средств государственной поддержки.
"Средств хватает на реализацию текущих краткосрочных планов с учётом поддержки правительства в вопросах замены лифтов и капитального ремонта Невского проспекта. Однако наблюдается отставание по региональной программе. Для его сокращения необходимо увеличение объёмов ежегодно выполняемых работ и располагаемых средств", — прокомментировали в пресс–службе ФКР.
Всего в региональной программе участвуют более 23 тыс. городских домов. Около 1,5 тыс. из них имеют собственные счета, на которых аккумулируют средства для капремонта, — они не попадают в общую статистику.
“
Процент неплатежей одинаков что за капитальный ремонт, что за жилищно–коммунальные услуги. Чаще всего собственники отказываются производить оплату не потому, что они не могут в силу каких–то финансовых причин. Потому что если у них есть такие причины, они обращаются за субсидиями и пользуются льготами. И как раз платёжеспособность пожилых людей и других льготников очень высокая, так как несвоевременная оплата грозит лишением всех этих субсидий. Неплательщики, как правило, это люди, которые владеют большим количеством квартир. Они используют их в инвестиционных целях и часто просто забывают производить своевременную оплату. Есть также хронические должники, которые знают, что есть лазейка, позволяющая списывать долги за 3 года, когда истекает срок давности требований. Есть люди, которые не удовлетворены качеством получаемых услуг, они не видят проведения работ по ремонту или видят, что они будут произведены в каких–то 2030–х годах, и не видят необходимости платить. Долги этих неплательщиков, по сути, оплачивают соседи. И есть собственники нежилых помещений, которые тоже часто не платят. Помещения сдаются в аренду. И в ряде случаев фонд капремонта не может даже найти собственников. Это действительно очень большая проблема.
Алла Бредец
руководитель некоммерческого партнёрства "ЖКХ Контроль"
“
Факт большей средней задолженности в Центральном районе можно объяснить тем, что там в принципе довольно мало помещений в каждом многоквартирном доме. При этом многие из них используются под тот или иной бизнес. И большую долю задолженности перед Фондом капитального ремонта составляют владельцы нежилых помещений. При этом у фонда не всегда есть информация о владельцах этой недвижимости. Долгое время фонд как следует не занимался взысканием задолженности с организаций. В других районах низкая собираемость была вызвана противоречиями в адресах, указанных в государственной программе и в других реестрах. Пока разбирались с правильной адресацией, деньги то ли не собирали, то ли собирали не туда. По квартплате часто неплательщиками являются не те, кого относят к незащищённым слоям населения, а очень даже благополучные люди, которые решили, что они принципиально платить не будут. Во многих домах, где плата собирается не в фонд, а на специальные счета, платёж включён в общую квитанцию. ТСЖ автоматически переводит требуемую сумму из собранных с жильцов средств на специальный счёт, чтобы там не образовывалась задолженность. При этом фактически ТСЖ могли поступить платежи не от всех жителей. Таким образом, статистика платежей за ремонт в доме получается 100%, а фактически — чуть ниже.
Татьяна Гоцуленко
исполнительный директор СРО "Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере"
“
Система капремонта построена таким образом, что человек не видит взаимосвязи между тем, что он платит, и тем, что будет сделано. Это характерно для многих систем, например для пенсионной. То же самое с капремонтом. Человек чаще всего не знает, что такое программа капремонта, которая рассчитана на какие–то годы. Он живёт сегодня и сейчас, а то, что есть какая–то программа, ни о чём ему не говорит. А если даже до него и довели, что в его доме будет выполнен какой–то капремонт, он к этому всё равно никакого отношения не имеет. Его никто не спрашивал, он не принимал участия в приёмке проекта, не принимал участия в выборе подрядной организации и он не будет принимать итоги работы. Простой человек отчуждён от капитального ремонта. Система построена по принципу "заплати — и спи спокойно". Но человек не очень настроен платить неизвестно за что. Когда речь идёт о платежах за воду, за газ, он ещё более–менее понимает, за что он платит, а здесь — нет. Поэтому нужно больше показывать хорошие результаты работы этого фонда. Например, вот таким был фасад здания до ремонта, а таков он сейчас. Надо показывать людям, что эта система работает и имеет к ним отношение. Нужен не только кнут, но и пряник.
Анатолий Голов
сопредседатель Союза потребителей России
