С 2022–2023 годов на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга начался рост объёма сделок купли-продажи офисных центров и коммерческих помещений. Этот рост был обусловлен как внешнеэкономическими факторами, так и внутренними рыночными обстоятельствами.
Поиск офисного помещения в центральных районах Санкт-Петербурга превращается в сложную задачу, особенно в том случае, когда речь идет о покупке. Объекты в центре города имеют свою специфику, что накладывает ряд ограничений при подборе подходящего варианта, а именно:
• не так много объектов, площадью более 10 000 кв.м;
• многие здания, независимо от размера, являются объектами культурного наследия, с охранными обязательствами, которые усложняют их эксплуатацию;
• часть объектов уже не соответствует современным требованиям, имеет устаревшие планировки, инженерные системы и конструктивные решения, что потребует инвестиции в доработку объекта.
• многие здания, независимо от размера, являются объектами культурного наследия, с охранными обязательствами, которые усложняют их эксплуатацию;
• часть объектов уже не соответствует современным требованиям, имеет устаревшие планировки, инженерные системы и конструктивные решения, что потребует инвестиции в доработку объекта.
Даже когда подходящий объект найден, а владелец готов к продаже, успешная сделка требует серьезной подготовки, слаженной работы сторон и привлеченных специалистов, наличия полного комплекта документов, подтверждающих юридическую чистоту и техническое состояние объекта.
В Санкт-Петербурге пока в полной мере не сформирован сегмент девелоперов, профессионально занимающихся строительством офисных объектов с последующей продажей, в объёмах, соответствующих текущему спросу рынка. Подобные предложения остаются единичными и исходят преимущественно от застройщиков жилой недвижимости. Именно по этой причине, потенциальные покупатели вынуждены обращать внимание на уже функционирующие бизнес-центры, удовлетворяющие их основным критериям и рассматривать приобретение с последующим расселением действующих арендаторов.
Однако, в таких случаях у владельцев объектов, как правило, не пройдена предпродажная подготовка здания и документов, заранее не сформирована переговорная позиция и коммерческие условия сделки, что не позволит в случае предметного интереса со стороны потенциального покупателя оперативно приступить к переговорам. В результате поиск и подбор подходящего помещения становится долгосрочной и трудоёмкой задачей.
В 2024 году, ГК "Леста Игры" начала рассматривать варианты покупки здания для последующей организации штаб-квартиры в Санкт-Петербурге. Компания специализируется на разработке компьютерных игр и является одним из лидеров российского IT-рынка, известна, в том числе, как разработчик игр "Мир танков", "Мир кораблей" и Tanks Blitz.
Юрий Сухарев, руководитель Cанкт-Петербургского подразделения группы компаний "Леста Игры":
"С учетом скорости роста нашей компании, вопрос покупки нового офиса в Санкт-Петербурге стал для нас актуален еще летом 2024 года. Мы к тому времени уже успели получить опыт работы в сфере недвижимости – купили офисное здание в Москве – и поняли, что для подобных сделок стоимостью в миллиарды рублей крайне желательно работать со специалистами из сферы недвижимости. В Санкт-Петербурге мы сразу подошли к вопросу более системно, что позволило нам существенно сократить сроки поиска подходящего офиса. Совместно с компанией Rekorb мы детально изучили объекты, учитывая не только их технические характеристики, но и факторы, влияющие на комфорт наших сотрудников."
С учетом ограниченного количества объектов подходящих по конструктиву, классу и удовлетворяющих параметрам поиска, и опираясь на результаты подробно проведенного анализа рыночной конъюнктуры, было принято решение рассмотреть бизнес-центр на ул. Херсонская, д. 12–14, общей площадью 28 тыс. кв. м. Владельцем объекта являлась компания Desna Development, в портфеле которой на тот момент находилось восемь офисных центров в Санкт-Петербурге. Объект был выведен на рынок в 2013 году, при этом его фасад со стороны Херсонской улицы был сохранён от здания издательства и типографии Ленинградского отделения газеты "Правда", построенного в 1933–1934 годах.
Для оценки состояния здания "Леста Игры" привлекла специалистов из NF PM, которые провели профессиональный технический и юридический аудит, позволивший потенциальному покупателю системно проанализировать имеющуюся информацию получить максимально прозрачное представление и об объекте и о возможных рисках.
Полина Зернова, коммерческий директор Desna Development и руководитель рабочей группы со стороны Собственника здания, отмечает:
"Компания Desna Development уделяет особое внимание эксплуатации своих объектов и качественному юридическому сопровождению деятельности. Основной задачей в нашем случае было организовать оперативное взаимодействие в очень сжатые сроки, выстроить эффективные каналы коммуникации и обеспечить качественную обратную связь между сторонами сделки, учитывая большое количество задействованных специалистов. Сделка стала результатом профессиональной и слаженной работы всех участников."
Сделка стала одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за последние годы.
Максим Бармин
, директор компании
Rekorb
, брокера сделки, комментирует:
"По нашей оценке, при ожидаемом росте арендных ставок и дефиците вакантных площадей, с условием снижения ключевой ставки, можно ожидать увеличения количества подобных сделок и запросов со стороны компаний, заинтересованных в покупке офисных помещений. При этом в рамках данного тренда инвестиционная составляющая в офисном сегменте может стать вторичной, а основной мотивацией станет сохранение капитала или приобретение недвижимости для собственного использования."
