Как меняются цены на различные типы жилья на одной и той же территории? Сколько можно заработать на долгосрочной и посуточной аренде квартир, расположенных в разных районах? И в конечном счёте в какие виды жилой недвижимости выгоднее инвестировать? Ответы на эти вопросы будет искать "Деловой Петербург" в новом проекте "Территории развития".
Василеостровский район — город в городе, где расположены уникальные по своей историчности кварталы, типичный для центра старый фонд с обилием коммуналок, районы советской массовой и экспериментальной застройки, а между всем этим — небольшие территории со сталинскими домами и хрущёвками.
До недавнего времени здесь функционировало и производство, но в последние десятилетия промзоны застраиваются новым жильём, в основном бизнес-класса, и апартаментами. Отдельное уникальное образование — намыв, возникший с нуля буквально за пару десятилетий.
Зона "В.О. Старая часть"
Территориальная зона "В.О. Старая часть" ограничена наб. Макарова, Менделеевской линией, наб. Лейтенанта Шмидта, 24-й линией, Средним пр., 18-й линией и наб. реки Смоленки. Это один из самых старых районов Петербурга, в целом сохраняющий однородность своего жилого фонда. Он состоит из домов дореволюционной застройки, причём чем дальше на запад от стрелки, тем больше коммунальных квартир и ниже цена предложения метра.
Заканчивается этот "градиент" весьма неожиданно: западная часть зоны застроена новым жильём, позиционировавшимся при строительстве в бизнес-классе.
Вторичный рынок
С последних допандемийных кварталов рост средней цены предложения метра на вторичном рынке в старой части В.О. больший, нежели в целом по Василеостровскому району: 82% против 77%. Впрочем, для средней цены метра это невыдающаяся динамика, более показательны тенденции в отдельных типах жилья.
Основная доля в структуре жилого фонда — старый фонд, показав рост более чем 80% за 5 лет, обеспечил общие показатели территории. Они в целом не выделяются среди подобных территориальных зон. Заметно меньший рост произошёл в изначально дорогих районах, таких как Острова или "золотой треугольник" и Невский до пл. Восстания, где к тому же практически отсутствует предложение нового жилья. Однако василеостровский старый фонд дешевле аналогичного на центральных территориях, средняя цена сравнима лишь со Староневским.
То же самое касается и предложения нового жилья, которое к тому же дорожает на "старом Васильевском” медленнее, чем на большинстве аналогичных территорий.
Рынок комнат
"Классических" комнат — выделенных долей в коммунальных квартирах — на старом Васильевском 36% от выставленных на продажу квартир, или 26% совокупного предложения. Разброс цен — от 1,5 млн до 5 млн рублей, но основное предложение в пределах 2-4 млн. Это характерная вилка для всех центральных районов.
Четверть предложения, или треть от предложения квартир, — это много. Старый Васильевский занимает по этому показателю третье место среди центральных территорий: большая доля в предложении только в западной части Адмиралтейского района. Примерно такая же — на Петроградской стороне. Коммуналок на Васильевском много, а расселяли их куда менее охотно, чем, к примеру, вокруг Невского или станции метро "Чернышевская", где был (и сохраняется) спрос на квази-офисы.
Рынок аренды
В Петербургской агломерации 0,9% от всех существующих квартир сдаются в посуточную аренду. Общая тенденция: их доля тем больше, чем ближе территория к центру. В "золотом треугольнике" или вдоль Невского посуточно сдаётся каждая десятая квартира. На старом Васильевском — каждая 50-я, чуть более 2%. Для центральных районов это низкий показатель. Притом что открыточно-туристических мест здесь немногим меньше, чем в "золотом треугольнике", старый Васильевский не в состоянии выдержать конкуренцию с лидерами посуточной аренды. Центры влияния на рынке посуточной аренды — это Московский вокзал и Дворцовая площадь.
Букинг — индекс в Петербургской агломерации, рассчитываемый как отношение в моменте сдаваемых посуточно квартир к выставленным на продажу, равняется 14 пп. На старом Васильевском это значение составляет 24 п. п. Это сильно ниже центральных территорий "большой земли": в "золотом треугольнике" и вдоль Невского индекс составляет более 125 п. п., а в окрестностях ("Чернышевская", ул. Марата и т. д.) он начинается от 50 п. п.
Средняя цена за ночь — 3,5 тыс. рублей — лишь чуть ниже или такая же, как в центральных зонах "материка" (3,5-4 тыс. рублей). "Золотой треугольник" недостижим: там средняя цена превышает 5 тыс. рублей.
В структуре арендного рынка доля посуточной аренды по отношению к аренде долгосрочной на старом Васильевском — 0,72. Хозяева жилья занимаются букинг-бизнесом, но не столь активно, как за пределами острова, где посуточные показатели зачастую выше долгосрочных до 1,5 раза. Средняя ставка долгосрочной аренды выросла здесь за год на 16%, с 1328 до 1540 рублей за метр в месяц.
Первичный рынок
На рынке строящегося жилья старый Васильевский не располагал особенно богатым ассортиментом. За минувшую пятилетку были периоды, когда по всей территории продавалось меньше десятка квартир за квартал. Подавляющее большинство проектов — малоквартирные.
Сейчас здесь строятся пять жилых проектов. Небольшое их число, причём проектов с явными индивидуальными особенностями, обусловило внушительную ценовую разницу между ними.
Но с точки зрения вложения денег строящееся жильё на старом Васильевском оказывается неравнозначным. Хотя в любом случае оно предпочтительнее вложений в “новую вторичку”, показавшую за 5 лет рост 63%.
В этой зоне строят очень немного, и следует ждать дальнейшего роста цены качественного жилья на вторичном рынке, даже несмотря на серьёзную конкуренцию со стороны новых проектов на ближайших территориях.
