Кризисный нонсенс: ретроквартиры остались в цене

В престижных местах Петербурга "антикварное жилье" продолжает уверенно дорожать. Нерасселенных парадных здесь не осталось, даже жилье с явными недостатками при сравнительно высокой цене находит своего покупателя.

В начале 1990-х гг. в ценах в исторических кварталах не было большой разницы: везде было много коммуналок. Потом выяснилось, что жилье на пересечении Невского проспекта и Мойки можно очень дорого сдавать в аренду — особенно иностранцам. К примеру, апартаменты площадью 130 м2, расселенные в 1994 г. за $55 тыс., после небольшого ремонта были сданы на 5 лет по $8800 в месяц.

Окрестное жилье стали быстро выкупать с коммерческим прицелом. По оценкам специалистов агентства "Бекар", еще 4-5 лет назад до половины квартир в "золотом треугольнике" приобретались для последующей сдачи в аренду. Инвесторы активно расселяли коммуналки.

Генеральный директор агентства недвижимости "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов вспоминает, что расселения активно продолжались до 2002-2003 гг., потом подходящие варианты закончились, остались лишь проблемные объекты. "Недавно мы завершили две сделки. В одном случае жильцы 130-метровой квартиры на Миллионной разъезжались на три адреса (эта квартира была продана за 186 тыс. руб./м2).

В другом семья разменивала квартиру на Мойке (110 м2 по 212 000 руб. за "квадрат"), чтобы родители и дети жили отдельно. Однако это редкий случай. Расселить объект в этом месте даже такой крупной фирме, как наша, доводится не каждый год", — говорит Сергей Дроздов.

Сегодня все парадные в этих местах в основном выкуплены. Если на 10 квартир осталось две "недорасселенных", и то считается много. Сейчас риелторы завершают расселения парадных (например, на Большой Конюшенной улице), которые начинали 3 года назад. Характерные особенности: полное запустение, лифта нет, почти все квартиры коммунальные. Но и таких здесь больше не найти.

Сегодня, по оценкам специалистов, в "золотом треугольнике" предлагается 100-120 квартир.

"По ощущениям, за последние 3года предложение здесь сжалось примерно в полтора раза, тогда как в остальных кварталах исторического центра вариантов меньше не стало. Если человек купил здесь квартиру, должно случиться что-то весьма неординарное в его жизни, чтобы он ее продал", — полагает заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. С этими оценками согласны в "Петербургской Недвижимости" и в "Адвексе".

Квартир дешевле 10 млн рублей в "треугольнике" мало. Компактные объекты берут, к примеру, иногородние бизнесмены, чтобы во время наездов не останавливаться в гостинице. Новые дома вдали от Невского проспекта им мало интересны, для них важнее скорее не парковка, а ощущение, что они находятся в Петербурге. Да и владеть "историческим" жильем в двух шагах от Зимнего дворца куда престижней, чем новостройкой на Петроградке.

Из недорогих предложений можно встретить 34-метровую квартиру на Садовой улице за 5,6 млн рублей (168 000 руб./м2), 47-метровую "двушку" на Большой Конюшенной улице за 6,4 млн (136 000 руб./м2), 42-метровый вариант на набережной Мойки за 7,4 млн рублей (178 000 руб./м2).

В агентстве "Бекар" нашелся просторный объект на Миллионной улице, выставленный по 120 000 рублей за "квадрат". Эта 80-метровая квартира предлагается за 10 млн рублей (окна во двор-колодец, деревянные перекрытия, стены в состоянии, близком к аварийному, единственный плюс — довольно ухоженный подъезд). Она стоит уже полгода без движения, хотя ее "умеренно смотрят".

Жилье без явных недостатков локации даже без ремонта обойдется рублей в 250 000 за метр. Подобных примеров немало. В "Экотоне" предлагают 48-метровую квартиру на Большой Конюшенной за 10,5 млн; 92-метровая квартира на Миллионной в "Адвексе" стоила 22 млн; в "Итаке" в такую же сумму оценили 112-метровый объект на Итальянской...

Полмиллиона за "квадрат" и выше попросят за видовые квартиры с приличной отделкой. В агентстве "Элитные квартиры" приводят в пример 70-метровую квартиру-студию на набережной канала Грибоедова, 2б, с окнами на Михайловский парк, которая недавно ушла почти по 400 000 руб./м2. Схожий вариант в том же доме выставлен по
630 000 рублей за "квадрат". "По-моему, это явный перебор, но продавец не торопится", — полагает генеральный директор компании Леонид Рысев.

Нынешние цены – не предел. Для сравнения: по данным архитектурно-строительного центра "Эмакс", верхняя ценовая планка квадратного метра в самых дорогих элитных квартирах в Москве превышает отметку $59 тыс. Среди предложений высшего ценового сегмента лидируют Зачатьевский переулок, Коробейников переулок, Чистый переулок, Бутиковский переулок и другие улицы в районе станции метро "Кропоткинская" (в самом центре города), к которой примыкает элитный район "Золотая миля". Стоимость квадратного метра здесь варьируется от $41 тыс. до $59 тыс.

Евгений Безлюдный, член правления Северо-Западного общества оценщиков