Как из земли выжать миллионы

Владлен Волошин, генеральный директор "Велес Капитал Девелопмент"

18:1216 апреля 200818:12

145просмотров

18:1216 апреля 2008

КУДА ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ. Если готовы рисковать, стоит покупать сотку по 150 рублей. Ту же сотку, но без рисков и с удобствами в виде газа, света и коттеджного поселка можно купить за $3 тыс. Риски при покупке самых доходных трендов на рынке российской земли и зарубежной недвижимости анализирует для dp.ru генеральный директор "Велес Капитал Девелопмент" Владлен Волошин.

Земля за копейку
DP.RU: Как изловчиться и заставить работать 50 тыс. евро, вложившись в недвижимость?

Владлен Волошин: У мелкого частного инвестора не так много инструментов вложения. Человеку, располагающему всего 50 тыс. евро, сложно стать активным игроком рынка недвижимости. Ему можно порекомендовать паевые фонды недвижимости, где пай стоит 10-30 тыс. рублей и приносит доход до 30% в год. Либо можно создать конгломерат частных инвесторов с целью выкупа небольшого актива.

Сейчас мы занимаемся дальними коттеджными поселками эконом-класса (в Тульской, Смоленской областях) и понимаем, что стоимость входа в них без подряда $80 -100 тыс. Земли в таких поселках - эффективный инструмент для спекулятивных сделок. Доходность 40-50% в год. Поскольку вторичный рынок этих участков невелик, у инвестора будет небольшая конкурентная среда при их продаже.

Читайте также:

О компании "Велес Капитал Девелопмент"

DP.RU: Вы рекомендуете частным инвесторам покупать землю за 100 км от МКАД? Не слишком ли дорого для дальних участков?

В.В.: Вложения в участки до 100 км от МКАД – слишком рискованные. Безусловно, можно найти участки дешевле, но они не будут обладать комфортностью в виде обустроенного коттеджного поселка, коммуникаций, инфраструктуры.
К тому же на всех направлениях до 100 км от МКАД не найти колхоза, над которым нет опеки со стороны финансовых структур.

DP.RU: То есть вы не советуете мелким инвесторам покупать дешевую землю? К примеру, сельхозугодья.

В.В.: Я бы посоветовал землю с понятной перспективой. Мелкий инвестор не сможет что либо исправить, если ошибется в выборе земли.

И правда, цена на сельхозугодья – копеечная. Но перевод их в другой юридический статус – например, в землю, пригодную для строительства дома, повлечет затраты в 3-4 раза большие, потребует массу времени и сил.

Сегодня трудно сельхозземлю воспринимать только как земельный банк – ничего на ней не строить и через два года продать - на рынок выброшен такой объем сельхозугодий, что конкуренция очень жестокая. Нужно поменять статус земли, озаботиться получением технических условий на газ, электричество и только после этого она будет что-то стоить.

Для частного инвестора это титаническая работа. Затраты, которые он понесет при переводе 1 га сопоставимы с затратами, которые мы понесем при изменении статуса 2 тыс. га.

DP.RU: Возможно, труды и риски окупятся, ведь сотка сельхозугодий стоит всего 150-200 рублей?

В.В.: Это очень дорого. Сотка сельхозугодий стоит $5-6. То есть мелкий инвестор уже попал. С точки зрения финансового и административного ресурсов он не может конкурировать с крупным инвестором.

DP.RU: Интересно, за сколько вы продадите частному инвестору эту сотку после изменения ее статуса?

В.В.: За $3-3,5 тыс. С газом и светом на участке. Со статусом коттеджного поселка.

DP.RU: Но в близлежащих от Москвы областях 12 соток можно купить за $1-3 тыс. Например, в Тверской области. Зачем же покупать землю дорого?

В.В.: Вопрос не в том, чтобы купить дешево, а в том, чтобы потом продать дороже. Земельные участки можно купить и за копейку, но цель – получить маржу. Мы говорим о высоколиквидных и высокодоходных земельных участках. Я к ним отношу участки в коттеджных поселках.

DP.RU: То есть на невыделенные паи сельхозугодий вообще не стоит заглядываться?

В.В.: Их могут никогда не выделить. Или из пая в 100 соток у тебя может оказаться 20 соток оврагов, 20 соток болот, 20 соток пашни и 40 соток вишневого сада. Такой багаж – выброшенные деньги.

DP.RU: Вы сказали, что с сельхозугодьями нужно что-то делать – иначе отнимут?

В.В.: Да. Если земля используется не по назначению, может быть инициирована процедура ее изъятия. Пока эта норма не применяется, но она есть.

Для кубинских команданте
DP.RU: Сейчас во многих регионах массово отбирают земли у тех, кто получал их в долгосрочную аренду, но не использовал. Может, вложиться в эти земли?

В.В.: В центре некоторых городов землю действительно можно арендовать и, построив забор, перевести ее в собственность. Однако нужно понимать, что такие инвестиции – высокорискованные, поскольку с этой землей производилось много сделок. У таких участков много юридических пороков.

Если инвестор, как кубинские команданте - рисковый парень, наверное, можно вложиться в подобную землю. При этом инвестор рискует не получить техусловия, не переоформить землю из аренды в собственность, испытать сложности с продажей конечного продукта.

С землей в регионе может случиться все, что угодно. Если в Москве и Подмосковье ситуация понятна, в этой воде можно половить рыбу, то в регионах господствует местная элита, которая далека от московских взглядов на жизнь. Кроме того нужно учитывать взяткоемкость местных чиновников.

DP.RU: Аппетиты инвесторов зашли за 100 км от МКАД. Может, пора покупать землю в СНГ? Весь Таджикистан, Узбекистан стремится в Москву, а нам пора к ним?

В.В.: Мы недавно ездили в Киргизию. На озеро Иссык-Куль. Смотрели землю с точки зрения вложений. Очень дорого. Крупному инвестору предлагают сотку за $3,5-5 тыс. Плюс не близкий нам менталитет, местные проблемы, связанные с наркотрафиком, отсутствием работы, волнениями.

Перспективными, мне кажутся, те республики, которые могут получить независимость. К примеру, Абхазия - бывший шикарный курорт.

DP.RU: Но ведь это – сверхрискованные вложения? Если Абхазия получит независимость, ее могут облюбовать любые войска вплоть до НАТО.

B.В.: Безусловно, все сделки в случае грузинской экспансии могут быть признаны недействительными. В случае российской экспансии все будет легитимно. Там цены на землю сейчас смешные.

DP.RU: Стоит ли покупать в Абхазии не землю, а дома?

В.В.: Именно землю, как и в любых странах с молодыми растущими рынками, где этнические конфликты. Земля – единственный актив, который не страдает от войн, пожаров, грабежей. Дождаться ясности в политической ситуации и уж потом выступить по-дорогому.

Пока это, конечно, очень рискованные вложения. Там остались ведомственные санатории и несколько лет назад мои знакомые на пляж ходили с автоматчиками. Такой отдых мало кого устроит, разве что заевшуюся Европу.

Европа по цене "Запорожца"
DP.RU: Кстати, а что если прикупить недвижимость в Европе? И вложения, и отдых на море.

В.В.: С 50 тыс. евро можно войти в Болгарию. Там квадратный метр от 850 евро.

DP.RU: Слишком большой ажиотаж вокруг недвижимости Болгарии – россияне покупают там квартиры, не выезжая на место. Что будет с доходностью и ликвидностью болгарской недвижимости?

В.В.: Удаленно покупать недвижимость в Болгарии – терять деньги. Доходность невелика – на уровне ставок банковских депозитов. Но недвижимость сразу начинает зарабатывать ренту. Когда цены в Болгарии достигнут пика, продаваться будет только 10% из купленного.

DP.RU: Какие рекомендации – где покупать в Болгарии?

В.В.: Все зависит от взгляда человека на отдых. Есть два типа отдыха – в больших прибрежных городах с развитой инфраструктурой, с большими людскими потоками, с вечным праздником – шумом и гамом. Или в тихих городах-сателитах, в 4-5 км от крупных городов. Риелтеры рекомендуют как тот, так и другой отдых.

Однако, мне кажется, Болгария отыграла, а Черногория нет. Черное море с его проблемами - это уже не вода. А черногорская Адриатика – море иного уровня.

В российских инвестициях за рубежом присутствует стадность. Если попадешь в неприятную ситуацию, то не один. И в Черногории начиналось все так же. Хотя Болгария развивается каким-то своим, непонятным путем – жилье там в три раза дешевле, чем в Черногории.

DP.RU: А если наскучит отдых в одном и том же месте. Как быть?

В.В.: Когда некое сообщество покупает недвижимость в разных частях света, есть возможность обмена и создается ощущение, что приезжаешь в свое, поскольку тебе отдал ключи близкий друг – в Аргентине, Перу, Боливии, Доминикане.

DP.RU: А Венгрия с ее озером Балотон интересна для инвестиций?

В.В.: Сами по себе озера притягивают. Это штучный товар. И недвижимость на них сложно найти. Не думаю, что там дешево.

DP.RU: А Испания, Гоа, Египет?

В.В.: В Испании, если говорим о ценовом пороге в 50 тыс. евро, делать нечего. Не возможно купить "Мерседес" по цене "Запорожца".

Кстати, сейчас бытует мнение, что Португалия намного интереснее, чем Испания. Это новый тренд.

В ГОА на побережье продаются небольшие коттеджи. Если кому-то интересны одна-две поездки в год, значит, можно и здесь покупать.

Египет – я бы лично не стал рассматривать. Там легко арендовать недвижимость. Все эти ближневосточные конфликты ни Турции, ни Египту преференций не делают.

Мы едем на дайвинг на Красное море, а вокруг взрывают отели, на границе Египта и Израиля перестрелки. Это другие культура и менталитет. Нам ближе славянский вектор, где нас прекрасно понимают, и мы себя вольготно чувствуем.

Москва и весь остальной мир
DP.RU: Итак, давайте определимся – что выбрать из перспективных рынков недвижимости?

В.В.: Я выбирал бы из российских региональных проектов, которые презентуют крупные компании. Перспективы многократного роста цен на дальнюю землю, безусловно, есть. Не может быть наша жизнь бесконечно однополярной – Москва и весь остальной мир. Регионы будут развиваться.

Я бы обратил внимание на Селигер. На Вазузское водохранилище в Смоленской области. Даже с 50 тыс. евро человек там не затеряется.

Мы сейчас предлагаем землю в Тульской области, где проектируем горнолыжную трассу, экопарк Велегож, гостиницы, отели и коттеджные поселки. Памятник федерального масштаба – усадьба Поленова – внутри наших земель. На реке Ока у нас есть два участка, выходящие на береговую линию по $3,5 – 5 тыс. за сотку. Таких предложений мало.

DP.RU: И какова доходность этих участков?

В.В.: С 1996 года земля и недвижимость в России не дешевели. Когда мы заходили в Тульскую область, сотка стоила $1-1,5 тыс. Раскачав рынок привлеченными инвестициями, мы сами занимаемся там ценоообразованием.

Если пять лет назад все считали, что 20 км от МКАД - это ужасно далеко, сейчас люди пересекли 100 км, заботясь об экологии.

DP.RU: Кроме Тульского региона, чем вы сами заинтересовались?

В.В.: После тульского проекта будем развивать Смоленский. Это 300 км от МКАД, но от этого проект не перестает быть интересным. Он только зарождается, пока сложно определить начальную цену сотки. Думаю, продавать землю там начнем в 2009 году.

DP.RU: А может, выгоднее за 50 тыс. евро купить квартиру в российской глубинке?

В.В.: Найти спекулятивные проекты на других рынка кроме земельного – затруднительно.

Жилой сектор сейчас все меньше покупается с целью перепродажи, поскольку цены на жилье стагнируют. Думаю, приобретая квартиры в регионах, инвестор будет спасаться от инфляции – то есть получать 12-14% годовых.

DP.RU: А в каких регионах выгоднее покупать квартиры?

В.В.: Емкость рынков жилья Калужского, Тульского не сопоставима с московским. В Туле живет 500 тыс., в Калуге 380 тыс. жителей. Из них 10 тыс. мечтают о квартире и лишь 2 тыс. могут ее купить. Ориентироваться на 5 млн. покупателей, проживающих в Москве, более правильно.

DP.RU: Не слишком ли вы ограничиваете выбор мелкого инвестора?

В.В.: 50 тыс. евро – очень мало для инвестиций. Сейчас трудно 1 млн евро пристроить. Нет таких проектов. Инвестору нужно планку повысить хотя бы до $ 200 тыс., тогда ему как-то можно будет прожить.

У мелкого инвестора действительно мало альтернатив. Из зарубежья - только Болгария. Все остальное - либо далеко, либо дорого, либо непонятно. Или наш земельный внутренний рынок.