Девелоперы индустриальных парков готовы объединяться, чтобы лоббировать свои интересы, и голосуют за расширение границ Петербурга.
Все активнее обсуждаемая возможность присоединения к Петербургу прилегающих к нему территорий Ленобласти актуализирует проблему развития индустриальных парков вокруг города. Большая часть проектов сегодня располагается на территориях вблизи границы двух регионов, из–за чего девелоперы испытывают особые сложности с подключениями к инженерным сетям и с транспортным обеспечением территорий. Негласная конкуренция между областью и городом и отсутствие комплексной политики по развитию региона приводит к множеству нестыковок при реализации проектов.
По мнению экспертов, возможное присоединение ускорило бы процесс вывода промышленности из центральных районов города, и уже тогда индустриальные парки должны будут сформировать новые промышленные кластеры. Но пока усилия девелоперов, развивающих подобного рода проекты, не консолидированы, и, для того чтобы получить какие–то преференции от властей, им необходимо объединиться. По мнению участников рынка коммерческой недвижимости, реализовывать проекты индустриальных парков в рамках существующего законодательства становится все сложнее. Девелоперы считают, что региональные власти и муниципалитеты должны принимать участие в регулировании рынка индустриальных парков по схожим с регулированием особых экономических зон принципам.
"На каком–то раннем этапе развития девелоперы совершили ошибку, считая, что после успешного развития других видов коммерческой недвижимости можно так же легко приступить к развитию доставшихся недорого территорий под промышленную застройку. Но эта сфера недвижимости подчиняется другим законам", — говорит Владимир Вишневский, директор департамента строительных проектов банка "ВТБ". По его мнению, сделать хороший проект, не учитывая промышленной политики города или региона, невозможно.
На фото: Сегодня большая часть проектов индустриальных парков расположена на границе города и Ленобласти, и девелперы жалуются на серьезные проблемы с подключениями инженерных сетей и неразвитость транспортной инфраструктуры "на стыке" двух регионов.
Между тем Сергей Горлач, руководитель проекта "Промышленный парк Тосно", заметил, что если определение местоположения потенциального парка будет входить в компетенцию региональных властей, то это неминуемо приведет к коррупции. "Если предприниматель считает, что место ему подходит, для чего спрашивать государство?" — заявил Сергей Горлач.
По словам Александра Волошина, директора по развитию компании Astera, сегодня особого интереса к вложению средств в развитие промышленного производства не наблюдается — переговоры ведутся вяло, и на одного потенциального резидента приходится 10 предложений от индустриальных парков. "В этом году площадь новых индустриальных парков составит 100 га. Один из крупнейших проектов — в Марьино, — говорит Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости компании "ЮИТ". — Но если мы говорим, что Петербург — это второй город в России, претендующий на звание российского Детройта, то 100 га в год — это капля в море".
Наиболее активно сейчас развиваются направления с хорошей транспортной составляющей и доступностью большому количеству высококвалифицированной рабочей силы — южная и юго–восточная части Петербурга. Перспективна также северная часть города, но девелоперов беспокоит перенасыщенность другого рода проектами, потому что север отличается стабильным интересом с точки зрения жилой малоэтажной застройки. "Я думаю, наиболее внимательно следует смотреть на территории в районе Кронштадта и Ломоносова в связи с тем, что кольцо наконец–то замкнули", — говорит Владимир Вишневский.
Камень преткновения индустриальных парков сегодня, как, впрочем, и большинства остальных девелоперских проектов, — это инженерия. Особенно остро эта проблема стоит для компаний, реализующих проекты на территории Ленобласти. Эксперты считают, что, пока областные чиновники не найдут способа привлечь инвестиции в инженерную инфраструктуру, маловероятно, что на областных территориях будут реализованы масштабные проекты по строительству заводов. "Все анонсированные заводы сидят на старых мощностях и используют то, что уже есть, — говорит Максим Соболев. — Если местная администрация смогла бы привлечь, например, ВЭБ или какой–то инвест¬фонд, то это однозначно был бы успех".
Градостроительное регулирование деятельности промзон, по мнению девелоперов, наиболее развито в Петербурге — градпланом, принятым в 2007 году, предусмотрено около 19 тыс. га под промышленное освоение. На уровне Ленобласти активно заговорили о развитии промзон чуть позже — в 2008 году было озвучено, что в области зарезервировано 19 участков от 300 га."У Ленобласти есть опыт развития конкретных локальных проектов. Одной из старейших площадок является промзона Кирпичный завод. И планы по активному промышленному развитию должны быть подкреплены инвестициями», — резюмирует Максим Соболев.
Развивать проекты индустриальных парков девелоперам сегодня непросто отчасти потому, что законодательно не определено даже понятие "индустриальный парк". "Сегодня так можно назвать и 50, и два объединенных предприятия, и даже одно", — сетует Максим Слав, заместитель гендиректора ИП "Федоровское". Возникает вопрос: как лоббировать то, что не имеет законодательного определения? Тем не менее на сегодняшний день существуют организации, выступающие в качестве лобби. Например, Ассоциация индустриальных парков России. От подобного рода структур девелоперы ожидают не только защиты интересов перед чиновниками, но и разъяснительных работ относительно перспектив развития.
Читайте полную версию текста в газете "Деловой Петербург".
Сергей Куклин, заместитель председателя комитета экономического развития и инвестиционной
деятельности ЛО:
На частные инвестиции наиболее активно на сегодняшний день развиваются проекты индустриальных парков на территориях, прилегающих к Петербургу. Я бы условно обозначил зону в 30?км вокруг города.
Перед нами губернатором Ленобласти поставлена задача с помощью государственно–частного партнерства развивать технопарки по принципу моногородов, таких как Пикалево. В идеале они должны появиться в каждом районе, но среди первоочередных приоритетов — Волховский, Волосовский, Лужский и Кингисеппский. На примере этих районов, в частности, мы планируем отработать схему взаимодействия между бизнесом и властью в рамках ГЧП. На создание технопарков в областном бюджете на 2011 год предусмотрено 360 млн рублей. В 2012 году, я думаю, будет не меньше.
Андрей Коротков, директор СПб ГУ "Агентство по промышленным инвестициям":
Индустриальные парки развиваются активнее всего на территориях, непосредственно примыкающих к основным радиальным магистралям на пересечении с кольцевой автодорогой. Значительную роль играет близость к основным перегрузочным терминалам.
Необходимости присваивать индустриальным паркам особый статус, на мой взгляд, нет. У города есть другие механизмы привлечения инвесторов в подобные проекты, связанные с инженерной и транспортной подготовкой территории. Льготы больше необходимы малому и среднему бизнесу, создающему инновационные продукты, для чего предусмотрена ОЭЗ СПб.
К тому же, как показывает практика, льготы, предоставленные предприятиям, не всегда являются стимулом для реализации инвестиционного проекта в заявленные инвестором сроки.
