Развитие Петербурга и Ленобласти как единого транспортного узла послужит толчком к появлению новых логопарков и реанимирует замороженные проекты, считают эксперты.
На сегодняшний день основные логистические центры расположены в зоне доступа к КАД. Центром концентрации складских комплексов по-прежнему считается Московское шоссе, обеспечивающее грузопоток идущий как в Москву, так и из нее - именно эта зона на сегодняшний день наиболее привлекательна для арендаторов. Кроме того, современные складские комплексы тяготеют к промзонам.
Основное предложение площадей, по мнению аналитиков, сегодня сконцентрировано в южной части города - в промзоне Шушары, а наименее развиты сегодня северная и юго-западная части Петербурга.
По оценке
Colliers International
, площадь качественных действующих складских помещений в Петербурге и Ленобласти - 1,16 млн м2, в 2012-2013 годах ожидается реализация последующих очередей уже известных проектов: Nordway Logistics Park, "СТК", "Орион Лоджистик".
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Круглый стол "Индустриальные и логистические парки". На снимке: директор по развитию объектов недвижимости компании "ЮИТ" Максим Соболев.
Между тем, по мнению экспертов, существующая логистическая система уже не справляется с тем грузопотоком, который проходит сегодня через Петербург и Ленобласть, и находится на пределе своих возможностей. Развитие двух регионов как единого транспортного узла и организация новых путей сообщения послужат хорошим подспорьем для развития складской недвижимости.
"Открытие Софийской ул. и строительство развязок КАД и ЗСД существенно улучшили ситуацию в южной части города, разгрузив основной грузопоток на Московском шоссе, и обеспечили активное развитие индустриальных зон в южной части города, - говорит Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International СПб. - И в дальнейшем чем более четко будет выстроен график развития дорожной инфраструктуры, тем более динамично будет развиваться отрасль".
Однако некоторые эксперты, хотя они и признают, что с нетерпением ждут объединения Петербурга и Ленобласти дорожной сетью, отмечают, что большого количества новых автомагистралей и железнодорожных путей ожидать вряд ли придется.
"В госпрограмме заявлено, что грузооборот в перспективе развития транспортных систем города области увеличится в 2 раза, но я думаю, что основная его часть будет приходиться на перевалку сырья и нефтепродуктов, а основное развитие будет происходить в районе Усть-Луги", - говорит Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО "ЮИТ Лентек".
Между тем владельцы складской недвижимости признают, что совершить логистический прорыв одним развитием транспортной инфраструктуры невозможно. На сегодняшний день им приходится сталкиваться со множеством проблем при реализации своих проектов, основная из них - инженерия.
"Как правило, инвестор остается один на один с инженерной подготовкой территорий. На это уходит очень много сил, времени и денег, что снижает привлекательность осуществления проекта", - говорит Павел Смирнов, коммерческий директор ООО "Энерго-логистик". По оценкам экспертов, затраты на инженерию составляют около 30% всей стоимости объекта.
Кроме проблем с инженерией владельцы складской недвижимости говорят о неэффективности работы аппарата чиновников на всех этапах реализации проектов - согласования могут длиться годами.
"Каких-либо существенных прорывов в реализации своих проектов могут достигнуть только транснациональные компании уровня Ford и Toyota, продвигая свои интересы на уровне правительства РФ", - добавляет Павел Смирнов.
Эксперты считают, что сегодня наметился интерес инвесторов к индустриальной недвижимости. В связи с этим, а также из-за переизбытка логистических комплексов некоторые проекты переквалифицировались в производственно-складские.
"Из них лишь часть смогла разместить резидентов, да и то только потому, что на период 2008-2009 годов просто не было другого предложения", - говорит Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank.
Такие метаморфозы на рынке складской недвижимости ужесточили конкуренцию среди индустриальных парков.
По мнению Александра Волошина, директора по развитию компании Astera, на сегодняшний день рынок логистических операций консолидирован и четыре-пять ведущих игроков занимают 80% рынка.
"У многих стоят логистические проекты, которые легко реанимировать и запустить. На этом фоне индустриальные парки проиграют логистам, так как заявки от промышленных компаний сугубо индивидуальны. Ведь каждый игрок, который выходит на рынок, сначала оценивает регион, перспективы, концессии с администрацией, существующий рынок труда и только потом идет микроанализ - какие территории доступны", - добавляет Александр Волошин.
