Цены на арендное жилье в Петербурге восстанавливаются. По данным аналитиков, в среднем по стране жилье арендует около 5% населения.
В Петербурге, где традиционно много приезжих, эта цифра несколько выше - 15-20%. Формируют рынок арендного жилья частники, которые сдают 300-350 тыс. квартир разного класса. Оборот сегмента, по оценке экспертов АРИН, составляет в денежном выражении 3-3,5 млрд рублей в месяц. Но в кризис рынок провис, цены снизились в среднем на 20-25%.
В этот период предложение несколько увеличилось, поскольку хозяева из-за финансовых сложностей стали сдавать те квартиры, которые до этого пустовали. А спрос, напротив, сильно упал.
"Горожане старались "пережить" смутное время у родственников. И даже те, кто снимал жилье длительное время, ставили хозяевам ультиматум, требуя более низкую арендную ставку", - рассказывает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.
По ее словам, востребованной аренда жилья оставалась только среди приезжих. Но предпочтения арендаторов сместились в сторону наиболее дешевого предложения.
"Качество ремонта и обстановки отошло на второй план. Уровень спроса стала определять цена. Поэтому собственникам пришлось уменьшить ставки, чтобы найти или удержать нанимателей", - добавляет руководитель отдела аренды АН АРИН Татьяна Болбошенко.
По прогнозу экспертов, цены на арендную недвижимость уже в текущем году в сегментах эконом и бизнес, которые провисли в кризис на 20%, выйдут на уровень 2007 года. Цены на аренду элитных квартир, упавшие в кризис, только начинают рост.
Арендодатели долгое время снижали стоимость аренды, чтобы не потерять клиентов. "Но сейчас рынок практически вернулся к докризисным показателям уровня цен. Только за последние полгода средняя арендная ставка на квартиры в массовом сегменте выросла на 15%", - констатирует руководитель группы консалтинга ООО "Консалтинговая группа Лаир" Елена Севастьянова.
"Если раньше можно было отыскать однокомнатную квартиру за 15 тыс. рублей в месяц (включая коммунальные услуги (КУ) - около 2 тыс. рублей), то сегодня таких предложений нет даже в далеком Красном Селе. Либо это новостройка без лифта и без мебели с какими-нибудь явными недостатками", - говорит менеджер департамента аренды жилого фонда компании "Петербургская недвижимость" Светлана Алексашина.
“
Сейчас наиболее востребована аренда новых, построенных в последние 3-5 лет, квартир. Чаще всего это квартиры с хорошим местоположением, ремонтом и бытовой техникой, которые собственники покупали с инвестиционными целями. Цена их аренды на 10?-?20% выше, чем в среднем по рынку. Ставки на такие объекты не только не падают, но и растут и в ближайшее время вернутся на докризисный уровень. Для арендаторов, желающих снять квартиру на длительный срок на лучших условиях, сейчас самое благоприятное время. В июле вырастут коммунальные платежи, а в августе начнется традиционный бум на рынке аренды жилья.
Андрей Вересов
Гендиректор сети офисов недвижимости "Новый Петербург"
Средняя стоимость меблированной квартиры в спальном районе Петербурга, по ее словам, составляет сегодня 18 тыс. рублей в месяц (плюс КУ). Прилично меблированные квартиры в Московском, Калининском, Красносельском районах снимают сегодня за 19 тыс. рублей в месяц (плюс КУ). А качественные квартиры в новостройках стоят не менее 20 тыс. рублей (плюс КУ). Причем это предложение стабильно пользуется спросом независимо от района, поскольку многие наниматели желают жить именно в новых домах.
При этом арендаторы стали более избирательны. Как утверждает Татьяна Болбошенко, наибольшим спросом пользуются квартиры с хорошим косметическим ремонтом, мебелью и бытовой техникой, расположенные в пешеходной доступности от метро. "Объекты, которые не соответствуют этим критериям, даже по существенно более низким ставкам стоят в предложении по 2-3 недели", - утверждает она.
“
Последние 10 лет емкость рынка аренды жилья в Петербурге стабильна, в целом на рынке выставляется 250?-300 тыс. объектов. За последний год цены на аренду выросли на 10?-20%, в зависимости от местоположения. Это связано с притоком нефтедолларов в экономику и с тем, что кризис, несмотря на завывания экономистов, пошел на убыль. Предложение не успевает за спросом. И эта тенденция в ближайшее время сохранится, поскольку ввод готового жилья в городе снизился, а число потенциальных арендаторов не уменьшилось. Вторая тенденция рынка - его большое расслоение. На хорошие объекты сохраняется ажиотажный спрос, а посредственные экспонируются по несколько месяцев. Но на фоне растущего дефицита и они будут вымываться с рынка. На пике спроса - осенью - цены на аренду вырастут еще на 20?-30%.
Сергей Зернов
генеральный директор компании "Альфа-Инвест"
Что касается более дорогих квартир, то, по данным заместителя директора АН "Бекар" Ирины Бузиной, арендные ставки в сегменте бизнес-класса повысились не так сильно: здесь наиболее востребованы студии (40-65 тыс. рублей в месяц) либо квартиры с несколькими спальнями для бизнесменов с детьми (70-100 тыс. рублей в месяц).
"Требования арендаторов растут: в квартире даже в хорошем доме, но без свежего ремонта "хорошие" арендаторы (пара петербуржцев без животных), которых ищут многие собственники, жить не захотят", - говорит она.
"Уровень ставок аренды на элитные квартиры находится примерно на 30% ниже докризисных показателей и только начинает рост", - комментирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
На Крестовском острове, по данным брокеров, большие элитные квартиры сдаются и за 500 тыс. рублей в месяц.
Параллельно с официальным рынком аренды жилья существует и серый рынок, емкость которого эксперты оценивают в 2-3%.
"Он возникает, когда собственники официально показывают минимальную арендную ставку либо половину ставки, по которой сдается квартира. Соответственно, с показанной части платятся налоги, а с остальной части - нет", - объясняет Николай Пашков. По его мнению, серых платежей в последнее время стало значительно меньше: больше граждан стало платить налоги, особенно выступая как индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогообложения (платят 6 вместо 13%).
"Так значительно спокойнее людям жить и по отношению к налоговой инспекции, и по отношению к арендаторам, которые в случае конфликтов не смогут шантажировать арендодателей. Но это не значит, что уменьшилось число граждан, получающих арендную плату наличными и не платящих налоги. Их доля - около 48%", - полагает Николай Пашков.
Чтобы не попасть в теневой сегмент, эксперты советуют пользоваться услугами агентств. "При аренде жилья без посредника наверняка предложенная квартира не будет соответствовать тому, что человек ищет. В агентстве арендатору подберут минимум семь-восемь вариантов, соответствующих его требованиям. И правильно оформят документы", - говорит Елена Амирова.
Планы по развитию доходных домов и частные проекты пока не оказывают серьезного влияния на рынок аренды. Сегмент доходных домов в России пока развит слабо, хотя доходность проектов рентного жилья - около 14%.
"Окупаемость при сдаче жилья в аренду достигает 10-15 лет. Поэтому интерес к доходным домам при текущей стоимости денег минимален или попросту отсутствует", - говорит руководитель направления консалтинговой группы "НЭО Центр" Денис Николаев. Рынок предложения достаточно узкий. Основные игроки - иностранные компании, которым этот формат понятен. Крупнейший игрок - финская фирма SATO.
Гендиректор SATO в России Стаффан Таст сообщил, что у компании в портфеле восемь таких проектов. "Сейчас у нас под управлением 18 тыс. м2 жилья в городе. 50% наших клиентов - крупные компании, которые арендуют квартиры для менеджмента, и еще 20% - иностранцы", - сообщил он.
По словам Стаффана Таста, в 2012 году SATO планирует вложить в покупку квартир в Петербурге еще 20-30 млн евро. Две сделки находятся в стадии переговоров. "Мы входим в проекты, если в перспективе сможем получить не менее 5% дохода на общий капитал. Таких объектов в городе немного", - заявил он.
Кроме SATO, в Петербурге также работает финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund (несколько лет назад выкупил за $50 млн в жилом комплексе на Коломяжском пр. 270 квартир). Другие игроки на этом рынке - Stanbrige Suits на Московском пр. и два небольших частных проекта Kronverk и Sharfotel.
Стоимость проживания в апартаментах ниже, чем в отелях, но выше, чем в квартире, которую можно снять у частника. "Сегмент доходных домов перспективный, в первую очередь потому, что гарантирует инвестору определенную доходность. Но сейчас рынок спроса на аренду в подобных доходных домах достаточно узкий. В первую очередь клиентами являются крупные компании, представительства которых есть в Петербурге. Иностранным компаниям данный бизнес более понятен, чем российским. Сегмент доходных домов - следующий этап развития рынка недвижимости", - уверен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
