Разговоры о том, что Петербургу некуда расти, - не более чем миф, утверждают эксперты.
Неосвоенных земель на границе города и возможностей для создания новых территорий в Петербурге предостаточно. Чего не хватает - так это крупных инвесторов и помощи государства в создании инфраструктуры под такие проекты. Границы города постоянно расширяются: скоро его пригороды, сейчас относящиеся к Ленинградской области, станут частью Петербурга. Эта тенденция захватит все направления: Всеволожский район, Бугры, Мурино, Шушары, территории за Колпино и др. Помимо этого, дополнительные жилые проекты появятся на земельных участках, переведенных из промышленных и сельскохозяйственных земель в земли поселений.
Инфраструктуру, которая подлежит созданию в проектах комплексного освоения, можно разделить на несколько видов: транспортную - внешние дороги, маршруты общественного транспорта, внутридворовые проезды; социальную - детские сады, школы, лечебные учреждения, центры спорта и отдыха; инженерную и бытовую - торговля, сфера услуг.
В принятой сегодня практике застройщик за свой счет создает инженерную инфраструктуру, внутреннюю часть транспортной инфраструктуры, бытовую, стремится решить вопросы по созданию социальной инфраструктуры. Безусловно, в крупномасштабных проектах легче планировать реализацию крупных инженерных частей, поскольку, например, высокая общая стоимость одной школы может быть разделена на десяток окружающих жилых домов. Но проблема общей высокой стоимости остается, и при необходимости тратить в короткое время сотни миллионов рублей на сети, обширные зоны благоустройства и прочее застройщики зачастую испытывают серьезные финансовые проблемы.
Девелоперы часто говорят, что в большинстве развитых экономик вложения в инфраструктуру являются долгосрочными инвестициями, а в длинных деньгах так или иначе принимает участие государство.
В России же никаких реально действующих программ по вложению в инфраструктуру не существует. Частные инвесторы, в распоряжении которых в основном остается среднесрочное и краткосрочное кредитование, не всегда находят возможность решать эту проблему. Нормальная схема, по мнению девелоперов, выглядит так: государство вкладывается в инфраструктуру, частный бизнес - в продающиеся конкретным жителям дома.
В силу отсутствия инфраструктурных затрат бизнес имеет возможность предложить недвижимость по более низким ценам, что отвечает государственной приоритетной программе "Доступное жилье".
Люди, въезжающие в новое жилье, становятся одновременно налогоплательщиками и потребителями, стимулирующими локальное производство товаров и услуг и, соответственно, развитие бизнес-активности, которое также уплачивает соответствующие налоги, компенсируя тем самым государству вложенные средства. Но такая схема, к сожалению, не работает, констатируют участники рынка.
В отдельных случаях застройщик пытается решить эти проблемы за счет привлечения заинтересованных частных инвесторов, но это не просто, так как долгосрочные вложения, тем более в социальную инфраструктуру, бизнес для России очень не привычный.
Реализуя проект на участке с затрудненной транспортной доступностью, где отсутствуют необходимые для комфортного проживания социальные объекты, а также сопутствующая необходимая инфраструктура, девелоперу на начальных этапах строительства проекта приходится задумываться о его реализации не как о наборе жилых домов, а как о комплексном освоении территории.
"Учитывая также длительные сроки согласования и утверждения документации и сложности развития транспортной инженерии, на девелопера ложится нагрузка проведения подъездных путей", - говорит Константин Костин, партнер LCMC.
Власти же заявляют о том, что земля была куплена буквально за копейки, поэтому девелопер сам должен приложить усилия для того, чтобы обеспечить участок всем необходимым. "Отчасти это справедливо, отчасти нет. Полагаю, что истина где-то посередине - частично затраты возьмут на себя власти, частично девелоперы", - комментирует Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
В 2007 году решение правительства продавать через торги крупные земельные участки вокруг Петербурга стало своеобразным прорывом, давшим девелоперам возможность реализовывать проекты комплексного освоения территории.
Это продвинуло рынок недвижимости на качественно другой уровень, так как в проектах комплексной застройки у девелопера появляется возможность грамотно спланировать пространство для жизни. Однако, как показала практика, сделать "город-сад" на пустыре без государственной поддержки способен не каждый девелопер. Стоит также учесть, что инженерно подготовленных участков под Петербургом все меньше, а вложения в инженерию могут себе позволить только крупные структуры.
Петербург ограничен в своем развитии тем фактом, что город и область являются двумя разными и не очень дружелюбными друг к другу субъектами Федерации, подчеркивают эксперты. Поэтому развитие Петербурга в наиболее перспективном восточном направлении ограничено началом Ленобласти.
Те незастроенные земли, которые еще остались у города, располагаются достаточно далеко (Колпинский, Пушкинский, Петродворцовый, Курортный районы).
Таким образом, возникает определенный элемент полицентризма. Новое развитие недалеко от центра возможно в том числе путем намыва. Тем более что развитие недвижимости на вотерфронте по ряду понятных факторов тоже может быть за счет намывных территорий.
"Перспективы есть, и они обусловлены объективными обстоятельствами. Ничего принципиально нового в намыве территорий в современном Петербурге нет, такая практика велась еще в советские времена, - комментирует Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. - Примером этого может служить территория юго-запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше были залив либо болото, западная часть Васильевского острова (район станции метро "Приморская"), южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина), то есть так называемая Северо-Приморская часть. Эти территории были намыты еще в конце 1970-х - начале 1980-х".
Намывные территории избавлены от многих проблем. Среди их преимуществ: понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать принципиально новую качественную планировочную структуру, возможность использования принципов устойчивого развития в проекте, подчеркивают эксперты. Из недостатков - необходимость подведения всех коммуникаций и строительство всей инфраструктуры.
