"Деловой Петербург". Спрос на квартиры экономкласса смещается в пригороды Петербурга

Чтобы повысить привлекательность жилья внутри кольцевой, девелоперы разными способами снижают цену "квадрата", поскольку покупательского ажиотажа на первичном рынке не наблюдается уже давно. Основной спрос (50–60%) сосредоточен на объектах стоимостью до 3 млн рублей.

"В Петербурге таких квартир не так уж много, здесь цены выше пригородных", — говорит заместитель генерального директора НДВ СПб Вячеслав Ефремов. В городе, по его мнению, наиболее ходовыми являются квартиры по 3,5–4 млн рублей.

Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш уточняет: более 60% спроса приходится на те случаи, когда у покупателя имеется 700 тыс. рублей собственных средств, а остальное он привлекает в качестве кредита. Если учесть, что сегодня обычная сумма первоначального взноса — 20%, то общая стоимость самой популярной среди покупателей квартиры составляет 3,5 млн рублей.

В пределах КАД самое дешевое жилье предлагается в Красносельском районе (в конце Ленинского пр.), на Парнасе, в отдаленной части Купчино, в зоне станций метро "Пролетарская", "Рыбацкое". "Основные причины ценовой доступности — отдаленность от метро, проблемы с транспортом, неразвитость социально–развлекательной инфраструктуры (это, например, характерно для Парнаса), близость к промышленным предприятиям", — говорит директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.

По данным Вячеслава Ефремова, стоимость квартир в самых дешевых объектах внутри КАД выглядит так: студии — от 1,6 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 1,89 млн, двухкомнатные — от 3,2 млн, трехкомнатные — от 3,9 млн, четырехкомнатные — от 6,1 млн рублей.

Наиболее популярны студии за 2,3–2,5 млн рублей, однокомнатные квартиры за 3–3,5 млн, двухкомнатные за 4,5–5 млн, трехкомнатные за 6–8 млн рублей.

Средняя цена 1 и 2 на границе Петербурга и Ленобласти составляет сегодня 65 тыс. рублей против 87 тыс. рублей в районах со сложившейся инфраструктурой.

"Стоимость метра в закадных квартирах составляет примерно 62 тыс. рублей для однокомнатных, 59 тыс. — для двухкомнатных, 55 тыс. — для трех– и четырехкомнатных квартир", — говорит генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.

Галина Санамян отмечает, что в ближайших пригородах (Шушары, Девяткино, Мурино, Всеволожск) продажи идут даже лучше, чем в самых непривлекательных местах в пределах КАД. Во–первых, пригородное жилье дешевле. Во–вторых, транспортная доступность здесь часто лучше, чем у отдаленных от метро городских территорий.

Это подтверждает статистика Андрея Вересова: по его данным, в 2012 году суммарный объем спроса на первичном рынке Петербурга и граничащих с ним пригородов составил около 3,4 млн м2. Из них около трети пришлось на проекты за КАД. Вячеслав Ефремов отводит на долю проектов за кольцевой все 40% спроса.

Плюсы скандалов

Внутрикадным проектам все сложнее конкурировать по цене с задорожными. Способов уменьшения стоимости "квадрата" не так уж и много, и они не новы. Одни девелоперы добиваются этого за счет того, что используют стройматериалы, произведенные компаниями, входящими в один холдинг с застройщиком. По такому пути традиционно идет группа "ЛСР", имеющая в своем составе предприятия, обеспечивающие стройку всем необходимым. Благодаря этому цена метра у нее начинается от 65 тыс. рублей (ЖК "Южная акватория" в Красносельском районе). Учитывая, что все объекты ЛСР находятся в развитых спальных районах, а не в чистом поле, расценки выглядят довольно привлекательно. Для сравнения: по подсчетам центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", сегодня 1 м2 в экономклассе в среднем стоит 77,5 тыс. рублей, в комфорт–классе — 105,8 тыс. рублей (имеются в виду объекты, расположенные на территории Петербурга в пределах КАД).

Еще дешевле недвижимость холдинга "СУ–155", который возводит в Каменке целый микрорайон на 3 тыс. квартир. Здесь цена 1 м2 начинается от 46 тыс. рублей, правда, она актуальна для самых просторных квартир комплекса — трешек размером 85–87 м2. Однако и в маленьких студиях всего по 25,5 м2 стоимость "квадрата" вполне демократична — 61–66 тыс. рублей.

Как поясняет глава коммандитного товарищества "СУ–155" Екатерина Евсеева, низкой стоимости удалось добиться, во–первых, благодаря тому, что для строительства используются блочные панели, произведенные на принадлежащем холдингу ДСК "Войсковицы". Стоимость метра в панельных домах примерно на 12% ниже, чем в кирпично–монолитных. Во–вторых, себестоимость напрямую зависит от объемов строительства: в проектах комплексного освоения, где возводится несколько сотен тысяч квадратных метров жилья, конечная цена метра примерно на 10% ниже, чем в точечных проектах.

Не очень выигрышная локация — как с точки зрения транспортной доступности, так и в смысле обеспеченности всевозможной инфраструктурой — часто становится причиной того, что застройщик вынужден снижать цены.

Экономия на тесноте

Многие застройщики, которые возводят ЖК во вполне благополучных районах, снижают конечную цену квартир, предельно уменьшая их площади. К примеру, у Legenda Intelligent Development, которая предлагает недвижимость в довольно привлекательном для покупателей Приморском районе, на ул. Оптиков, площади студий начинаются от 22,4 м2, однокомнатных — от 33 м2, двушек — от 45,4 м2 и т. д. Благодаря этому цены здесь относительно доступны для такой локации — от 2,3 млн рублей за квартиру.

У Setl Group в More2 тоже имеются студии и однушки — по 24 и 32 м2. Благодаря маленькой площади квартиры в комплексе имеют невысокие цены — от 2,2 млн рублей.

Впрочем, самые маленькие квартиры раскупаются первыми. "Большинство покупателей, нацеленных на экономкласс, сегодня не готовы переплачивать за лишние квадратные метры, поэтому пользуются спросом малогабаритные квартиры", — констатирует генеральный директор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко.

Резервов для снижения цены "квадрата" в Петербурге не так уж много: участков для комплексного освоения единицы, а на одном только использовании стройматериалов, произведенных родственными компаниями, много не сэкономишь. Поэтому граница между экономом и комфортом все отчетливее проходит по кольцевой дороге. Внутри КАД, на территории Петербурга, преимущественно сконцентрировано комфортное жилье, за ее пределами — эконом.