"Деловой Петербург". Жилые Бадаевские склады

Правительство Петербурга в очередной, уже третий, раз изменило планы по развитию территории Бадаевских складов. Раньше участок складов площадью 27,4 га предполагалось застраивать торгово–развлекательными, выставочными и офисными объектами, теперь основной функцией будет жилая.

Как сообщили в комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), Бадаевские склады располагаются на участке, который относится к зоне многофункциональной общественно–деловой застройки и жилых домов. Основной вид разрешенного использования здесь — размещение многоквартирных жилых домов, сообщили в комитете. Сейчас выбранные по конкурсу ООО "Стоик" и ООО "Архитекторы" корректируют проект межевания и проект планировки территории. Сроков завершения этой работы в КГА не назвали. В соответствующем распоряжении комитета от апреля 2013 года указана дата июль 2013–го.

Связаться с компанией "Стоик" не удалось, в фирме "Архитекторы" не ответили на вопросы о корректировке проекта планировки. По оценке Ольги Трошевой, руководителя КЦ "Петербургская Недвижимость", здесь можно построить 460 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости. Оптимальная категория жилья — комфорт. Средняя цена квартир в этой локации сейчас — 97,6 тыс. рублей за 1 м2. По оценкам экспертов, объем инвестиций может составить $1,5 – 2,5 млрд.

Целиком или частями

Будет ли территория складов продаваться на торгах целиком, по частям или на этот участок уже есть претендент, готовый его застраивать, в Смольном не сообщают.

В любом случае инвесторы получат только 15 га, принадлежащие городу. С владельцами недвижимости на остальной территории им придется договариваться самостоятельно.

Глава департамента инвестиционных продаж NAI Becar Андрей Бойков говорит, что выкуп всего участка в 12,4 га может обойтись в $50 – 60 млн. Складские площади здесь он оценивает в $570 за 1 м2.

На территории Бадаевских складов находятся складские помещения ретейлеров "Здоровый малыш" и "Улыбка радуги", Художественно–производственного комбината Мариинского театра и др.

Как заявили сотрудники комбината, он не так давно был реконструирован (в 2004 году), сейчас полностью загружен работой, и планов по переселению у руководства театра в данный момент нет.

Освободить территорию для застройки будет непросто. По крайней мере город в 2004 году не смог выселить отсюда никого из собственников. С одним из них, ЗАО "База Бадаева", чиновники судились. Они потребовали перевести склады в зону "Предпортовая–2", чтобы расчистить участок для проекта компании "Инвест–Строй". Но компания осталась на месте. Остальные собственники тогда тоже заявили, что не намерены уезжать. По оценке ЗАО "Союзхозторг", из–за перебазирования компания могла потерять треть своего дохода.

Жилая конкуренция

Некоторые участники рынка сомневаются в привлекательности Бадаевских складов с точки зрения застройки. Управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин считает, что для деловой зоны это место спорное, поэтому логично, что Смольный отказался от этого направления. "Место неплохое, но сам участок вызывает сомнения. Прямого выезда на Московский пр. нет, и от центра получается далековато", — рассуждает Дмитрий Золин.

Вице–президент ГК Leorsa Ольга Пономарева считает участок не очень удачным и для жилой застройки: рядом бывшие корпуса Хладокомбината № 1, промышленная зона и кладбище. Правда, пешеходная доступность от метро и Московского пр. повышает привлекательность территории, но вряд ли здесь возможно возведение жилья выше уровня комфорт–класса. Вдобавок конкуренция с активно застраиваемой зоной рядом со станцией метро "Фрунзенская" (с более интересным расположением) не позволит установить высокие цены на квартиры на месте складов и будет тормозить продажи.

Сейчас по обеим сторонам Московского пр. вблизи Обводного канала строится несколько жилых комплексов. В целом в течение ближайших 8 лет в районе станций метро "Фрунзенская" и "Балтийская" должно появиться около 1 млн м2 нового жилья. Это проекты в рамках "Измайловской перспективы": ЖК "Новомосковский" (застройщик "ЮИТ"), "Времена года" ("Юнит"), "Тапиола" ("Лемминкяйнен Рус"), "Галактика" (ЛенСпецСМУ), "Панорама 360" ("Главстрой") и др. А также комплексы на противоположной стороне Московского пр.: "Галант" (ЛенСпецСМУ), "Империал" ("Л1").

Светлана Петрова, руководитель отдела по работе с недвижимостью группы компаний "Балтийский монолит", считает район Бадаевских складов перспективным местом. "Юг Петербурга интенсивно развивается, и эта территория после получения всех согласований как раз поспеет к исчерпанию нынешнего запаса пятен", — поясняет она.

Гендиректор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто добавляет, что в случае комплексного развития территории здесь может появиться жилье высоких категорий. А локальная конкуренция стимулирует девелоперов повысить качество строительства.

Венгерская неудача

Первоначально город намеревался устроить на участке 65,5 га, ограниченном Московским пр., Киевской и Черниговской ул., оптово–торговый и выставочный комплекс общей площадью 200 тыс. м2, где две трети должны были занимать склады и контейнерные площадки. В 2005 году связанное с венгерской компанией TriGranir ЗАО "Инвест–Строй" предложило застроить половину этой зоны (участок 27,4 га, ограниченный Киевской и Черниговской ул., Новодевичьим монастырем и кладбищем) офисными, торгово–развлекательными и выставочными объектами. В 2007–м компания получила этот надел и собиралась возвести 950 тыс. м2 недвижимости, вложив в проект $2 – 3 млрд. Доминантой должен был стать конгрессно–выставочный небоскреб высотой 140 м.

Но к 2010 году из–за кризиса параметры проекта изменились: он превратился в торгово–развлекательный комплекс, а объем застройки сократился на 30%. Кроме того, "Инвест–Строй" не смог договориться об освобождении территории с остальными собственниками недвижимости и в 2012 году вышел из проекта из–за его низкой рентабельности. В прошлом году компания обанкротилась — как и другая связанная с собственниками компании TriGranit фирма "Телеград", намеревавшаяся застроить участок трамвайного парка на Васильевском острове.

Венгры продали также все свои российские проекты — в Москве и Краснодаре. Впрочем, венгерское ЗАО "Евроинвест", которому принадлежит "Инвест–Строй", не намерено уходить из России, сообщила управляющая компанией Эва Кёрменди.

Более удачным оказался опыт другого застройщика Бадаевских складов — компании "Энерго–логистик". В возведение 31,5 тыс. м2 недвижимости (гостиница и бизнес–центр) на участке 1,5 га инвестор вложит 25 млн евро. Правда, и здесь не обошлось без проблем: градостроительный план девелоперу пришлось утверждать через суд, так как КГА отказывался это делать в обычном порядке.

Как сообщил директор "Энерго–логистик" Азат Григорьян, сейчас реализация проекта идет по плану, сдача комплекса в эксплуатацию намечена на февраль 2015 года.