"ДП" спросил у ведущих игроков рынка недвижимости Петербурга о том, какие квартиры стоит покупать во время кризиса. Большинство из них сошлись во мнении, что самый привлекательный сегмент для инвестиций — это либо элитное жилье, либо масс-маркет.
Какие сегменты недвижимости сейчас наиболее привлекательны для вложения денег? Такой вопрос «ДП» задал ведущим игрокам рынка недвижимости Петербурга.
Большинство из них сошлись во мнении, что самый привлекательный сегмент для инвестиций — это либо элитное жилье, либо масс-маркет.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО « Ойкумена »:
И в кризисное, и в обычное время популярны малогабаритные квартиры–студии в домах классов эконом и комфорт. Они всегда найдут своего покупателя благодаря дешевизне. Поэтому очень неплохим вложением денег можно считать покупку таких квартир. Их цены замерли на прежнем уровне. И падать не собираются.
Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт–Петербурге:
Выделить конкретный сегмент рынка недвижимости, в который сейчас можно инвестировать средства для их сохранения и приумножения, невозможно: в каждом из секторов без исключения — офисном, торговом, складском, гостиничном — есть привлекательные объекты для вложений. Наиболее правильный подход — оценивать каждый актив отдельно с точки зрения будущей доходности и анализировать возможные риски. Если объект обеспечивает необходимую конкретному инвестору доходность, очевидно, этот актив является привлекательным для вложения денег. Анализ предыдущих спадов экономической активности — не только в России, но прежде всего на Западе — показывает, что цикличность на рынке недвижимости связана с цикличностью в макроэкономике. При этом рост инвестиций в жилой сектор начинается до общего подъема экономической активности, тогда как инвестиции в коммерческий сегмент идут уже после начала экономического подъема в целом. Среди сегментов коммерческой недвижимости оживление в первую очередь касается торгового, следом идут складской и офисный. Однако текущая ситуация в России не совсем классический экономический кризис, поэтому и последовательность выхода может быть различной.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс»:
Давать какие–либо прогнозы аналогично гаданию на кофейной гуще. То, что мы наблюдаем сейчас, не экономика, а чистая политика. Очень сложно построить себе внятную модель ближайшего будущего и принять решение. Поэтому многие откладывают его до того момента, когда станет более–менее понятно, куда мы движемся.
Наиболее привлекательный сегмент для инвестиций — это жилье сегментов масс–маркет и премиум. Новостройки экономкласса относительно недорогие и доступные. Однако, приобретая подобное жилье, важно не прогадать с местоположением и ближайшей инфраструктурой. Покупка квартиры в депрессивном районе города не самое лучшее вложение. Премиальные объекты недвижимости, особенно с уникальными характеристиками, ликвидны во все времена.
Юсси Куутса, региональный директор SRV в России:
Судя по результатам строительного рынка, жилой сегмент по–прежнему чувствует себя хорошо. Этому способствует государственная поддержка в вопросе предоставления ипотечных кредитов. Кроме того, население по–прежнему стремится переехать в крупные города: Москву, Петербург и другие региональные центры. Это обеспечивает высокий уровень спроса на жилье. Как всегда в период экономических спадов, коммерческий сектор сокращается. Но опыт SRV и многих других девелоперских компаний показывает, что для качественного проекта всегда найдется место на рынке. С улучшением общей ситуации активность обязательно вернется и в этот сегмент.
Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон»:
Сегодня наиболее привлекательный сегмент недвижимости для вложения денег — это квартиры в жилых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и благоустроенной территорией. Квартиры, купленные в таких объектах, всегда остаются ликвидными и не теряют своей ценности. У надежного застройщика с хорошей репутацией можно не волноваться за сохранность своих вложений: дом будет сдан в обещанные сроки.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
Инвестиции в недвижимость для получения высокого дохода сейчас сомнительны вне зависимости от сегмента. Кризис, снижение спроса, рост себестоимости, недоступность банковского финансирования — все это делает инвестиции в недвижимость не сильно выгодным мероприятием. Но если мы говорим об инвестициях в недвижимость с целью сохранности средств, то это правильное решение. Банки неустойчивы, валюты нестабильны, золото падает в цене, а недвижимость, особенно жилая, показывает свою устойчивость. Да, может быть, она не растет с темпами инфляции, но и обвального падения на нее ждать не приходится и обанкротиться, как банк, недвижимость тоже не может. Злопыхатели хоронят рынок жилья уже лет десять, а он жив и вполне неплохо себя чувствует. Потому что жилье — это базовая потребность человека.
Константин Матыцын, руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group:
Сейчас у инвесторов есть множество инструментов для инвестиций: банковский депозит, покупка ценных бумаг, недвижимость, золото и так далее. В каждый конкретный момент какая–то из инвестиций будет выгоднее, какая–то надежнее. Банковский депозит надежнее, но не выгоднее. Ценные бумаги — непредсказуемый инструмент. А на рынке недвижимости сейчас самый удачный инструмент — это апартаменты. Сервисные услуги и доходные программы привлекают в сегмент как частных покупателей, так и инвесторов. По нашим оценкам, примерно 60–65% покупателей апартаментов — это инвесторы, которые могут рассчитывать на окупаемость своих вложений в период 7–8 лет.
Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands:
Сейчас наиболее выгодное вложение денег — это апартаменты бизнес–класса, их стоимость составляет 120 тыс. рублей за "квадрат", что эквивалентно 1,5–1,7 тыс. евро. Бизнес–класс никогда не стоил так дешево (в евро). И, когда ситуация выправится, стоимость неизбежно вырастет. В первую очередь мы говорим о студиях и однокомнатных апартаментов с отделкой под ключ.
Главный плюс этой инвестиции — небольшой бюджет покупки недвижимости для высокого класса и соотношение цена–качество в пользу покупателя. При этом бизнес–класс остается бизнес–классом, то есть используются дорогие материалы, жилой комплекс находится в хорошей локации. Еще один плюс — апартаменты и дальше будут пользоваться все большей популярностью, не только как инвестиционная покупка, но и как арендный бизнес.
Дилявер Меметов, председатель совета директоров УК «Адамант»:
Несмотря на то что рынок инвестиций находится под влиянием нестабильной макроэкономической ситуации, крупные города, такие как Москва и Петербург, по–прежнему представляют высокий интерес для инвесторов. Перспективными для инвестирования сегментами коммерческой недвижимости являются офисы классов А и B. Не менее востребованным является сегмент складской недвижимости, в особенности сделки в формате built–to–suit: качественных складских терминалов с развитой инфраструктурой в Петербурге не так много, спрос на них высокий.
Ситуация на рынке торговой недвижимости остается относительно стабильной, однако перенасыщенность данного сегмента, особенно в Москве и Петербурге, а также переход к оплате налога на имущество на основании кадастровой стоимости зданий делают его менее привлекательным для инвесторов.
