Политика строительства "в спрос", осторожного вывода новых объектов и удержание цен привели к тому, что объемы продаж у многих застройщиков идут хорошими темпами.
За первичным рынком недвижимости продолжают пристально следить и аналитики, и потребители, ожидая то новых программ господдержки, то падения цен, то, наоборот, их роста. Как в действительности обстоят дела с продажами, испытывают ли застройщики проблемы с финансированием и какую роль сыграло субсидирование ипотеки — эти и другие вопросы обсудили участники круглого стола "Болевые точки строительства", организованного "ДП".
Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость»:
Рынок сегодня очень активен, в основном благодаря нескольким факторам. Основным драйвером выступила, конечно, программа господдержки ипотеки. Плюс в период колебаний курса валют сразу образовалось два дополнительных потока покупателей. Первый состоит из тех, кто хранил сбережения в валюте и решил продать ее по выгодному курсу, чтобы купить квартиру, а второй — из тех, кого эта ситуация повергла в состояние беспокойства и ожидания роста цен на недвижимость. Люди покупают жилье на первичном рынке, потому что сегодня на нем предлагаются условия, по сути, более выгодные, чем до кризиса. Если мы вспомним ставку ипотеки, которая предлагалась в 2013 году, то она составляла около 13%. Сегодня же субсидируемая ставка, предлагаемая банками, уже от 11,15%. По моим оценкам, платежеспособный спрос по сравнению с июнем вырос на 15%. И, я думаю, это почувствовали большинство застройщиков. Дополнительным стимулом сегодня могло бы послужить субсидирование связанных сделок: когда сделки на вторичном рынке также бы покрывались льготной ипотекой при условии, что средства будут направлены на покупку квартиры на первичном рынке.
Евгений Ортин, маркетолог-аналитик НП «Объединение строителей СПб»:
В сезон отпусков средняя рублевая цена предложения на первичном рынке выросла в среднем на 1%. В прошлом году динамика летних цен также была несущественна, в рамках статистической погрешности. Поэтому разговоры о том, что в летний период цены на первичном рынке сильно проседают, устойчивый миф. Другое дело если пересчитать цены в долларах или евро, то падение средней цены будет достаточно ощутимо и составит порядка 15%.
В условиях кризиса, когда покупательная способность населения падает, доступность кредитных средств снижается, а их стоимость возрастает, спрос традиционно смещается в сторону дешевых малогабаритных квартир, наибольший объем предложения которых сосредоточен на границе города и области, где себестоимость ниже, а конкуренция выше. Это проекты в Кудрово, Девяткино, Мурино и на Парнасе, на которые приходится львиная доля пригородного предложения.
Следуя за спросом, многие застройщики пересмотрели квартирографию своих проектов. Именно поэтому на данный момент отмечается некоторый дисбаланс предложения в пользу малогабаритных квартир. Однако как только предпочтения покупателей по тем или иным причинам изменятся, этот дисбаланс нивелируется сам собой.
Илья Еременко, генеральный директор Setl City:
К тому, что поток покупателей увеличивается, я бы добавил, что он особо и не уменьшался. Мы наблюдаем стабильный рост — объем продаж нашей компании увеличился за лето, но точно так же мы отмечали и повышение спроса на квартиры весной. Нынешняя ситуация для нас предпочтительнее, чем тот резкий скачок спроса, который мы наблюдали в декабре 2014–го, когда наши отделы продаж работали в три смены. Нам гораздо комфортнее работать в плановом режиме.
Сегодня люди тщательнее выбирают объекты, не торопятся с покупкой. Еще в 2013 году стало понятно, что рынок сужается и произойдет перераспределение спроса — у одних участников рынка вырастет объем продаж, у других, наоборот, снизится. Мы отмечаем увеличение спроса. Но не торопимся выводить новые проекты, хотя имеем программу, рассчитанную на 15 лет. А новые корпуса мы начинаем строить, когда заканчиваются квартиры в тех домах, которые мы вывели на рынок ранее, и наши специалисты по продажам делают запрос на следующий объем квартир. В 2015 году мы так выводим примерно один дом в месяц.
Сергей Ярошенко, генеральный директор УК «КВС»:
Осенью всегда повышается деловая активность, а вместе с ней и спрос на квартиры. Этот год не оказался исключением.
Мы планомерно поднимаем цены по мере готовности объектов, причем строим политику по каждому из них индивидуально, в зависимости от особенностей реализации. Хотя общие тенденции при этом не изменились.
Мы фиксируем, что меняется лицо платежеспособного покупателя. Покупатель не без основания требует индивидуального подхода, специальных условий, уникального предложения.
Доля ипотеки в ГК "КВС" сейчас составляет более половины всех заключенных сделок. Безусловно, свою роль сыграли субсидирование жилищного кредитования государством и программа военной ипотеки. Но не только. Ряд банков предложили уникальные антикризисные условия для заемщиков: так, банк "ВТБ 24" с 1 сентября понизил ипотечную ставку до 11,15% годовых на приобретение квартир в наших объектах. Мы запустили совместную акцию "Осенний марафон", которая продлится в течение 3 месяцев. И с ее запуском ипотечные покупки перераспределились в сторону "ВТБ 24". Конечно, при более благоприятной экономической ситуации мы могли бы строить больше, но сегодня объемы строительства диктуются реальным спросом, который не позволяет серьезно увеличивать предложение на рынке. Тем не менее мы продолжаем реализовывать два масштабных проекта в Сертолово и Янино в заявленных объемах и в рамках обозначенных сроков.
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
Нынешняя ситуация по логике поведения покупателей повторяет предыдущие: когда нет стабильности на валютном рынке, люди стремятся вкладывать деньги в то, что им представляется наиболее надежным, — это недвижимость. Сейчас выгодно покупать квартиру, потому что есть хорошие условия ипотеки, а цена на квартиры еще не догнала инфляцию. Рост цен неизбежно произойдет через некоторое время, так как материалы будут дорожать, а вместе с ними и себестоимость. В дальнейшем приостановится вывод в продажу новых объектов, до тех пор пока на них не будет четкого спроса, что приведет к тому, что предложение будет сокращаться, и это также, в свою очередь, станет дополнительным стимулом для усиления покупательской активности.
Мы в этой ситуации продолжим развивать все заявленные проекты, в том числе направление малоэтажных проектов комплексного освоения территорий, которое в нынешней ситуации имеет много преимуществ. Такие проекты строятся очередями, покупателю виден весь процесс строительства и хорошие промежуточные результаты. Подобные проекты удобнее развивать в условиях ограниченного спроса.
Любовь Вовченко, директор по маркетингу «Главстрой-СПб»:
Платежеспособный спрос сегодня есть, он восстанавливается. Показатели продаж за лето, которые мы видим, например, в своей компании, практически совпадают с цифрами за прошлый год, с разницей в пределах 10%. Если при этом сопоставить цены (исключая период покупательского бума в ноябре–декабре 2014–го), то мы также фиксируем рост на 10–12% за квадратный метр на объекты на аналогичных стадиях готовности. И это происходит, несмотря на то что объем выведенных в продажу объектов сегодня является рекордным за всю историю рынка.
Мы тоже выводим только те объекты, на которые есть сформированные пожелания. Так, мы долго готовились к выводу в продажу 2–й очереди ЖК "Юнтолово", у нас даже были составлены списки потенциальных клиентов, и в итоге первый корпус у нас разошелся за одну неделю. Ну и, конечно, свою подстегивающую роль играют колебания валютных курсов. Это, кстати, очень наглядно видно по поведению посетителей нашего сайта — как только курс растет, у нас поток посетителей усиливается на 20–30%.
Николай Копытин, генеральный директор компании Normann:
Мы тоже продолжаем реализацию своих проектов по плану. Рынок живой, активно идут продажи, но покупатели стали более придирчиво выбирать жилье, дольше идут к заключению договора, сократилась конверсия. Тенденция, которую мы ощущаем особенно сильно, — это крен в сторону более готового жилья. Если раньше мы значительную часть жилья продавали на нулевых этапах, то теперь происходит перераспределение — более активно квартиры продаются на поздних стадиях. Это сказывается на диапазоне цен, перепад от начала строительства до завершения составляет уже около 30–35%. В целом, по нашим прогнозам, цены будут понемногу расти, потому что растет себестоимость, например, инженерия подорожала примерно на 10–15%.
Но строительный рынок остается перспективным, мы, как компания, которая строит преимущественно в Ленинградской области, видим еще много хороших локаций в ближнем поясе. Там можно будет реализовать немало качественных проектов, тем более что администрация этому содействует.
Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по Северо-Западному федеральному округу:
Девальвация рубля в конце 2014–го — начале 2015 года очень сильно повлияла на спрос на ипотечные кредиты. Причем если в ноябре–декабре этот спрос еще был оправдан существующими ставками, то в январе мы с удивлением наблюдали, как люди были готовы брать по любой цене не только недвижимость, но и кредиты. Были случаи, когда, не получив кредит у нас, они шли в коммерческие банки и брали его по фактически заградительной ставке 22% годовых.
Однако с весны колебания валютных курсов на выдачу ипотечных кредитов никакого влияния практически не оказывали. В феврале–марте спрос на ипотеку упал почти в 3 раза, после чего рынок вернулся в русло традиционных сезонных колебаний.
В относительных цифрах все было примерно так же, как в 2012–2013 годах, то есть если тогда был спад в июне по сравнению с маем, то он был и в текущем году. Если смотреть конкретный объект или конкретную компанию, то ситуации могут разниться, но в целом по рынку ситуация именно такая.
Запуск госпрограммы, безусловно, позитивно повлиял на рынок, в результате сейчас общее количество выданных ипотечных кредитов у нас примерно уже на 30% меньше по сравнению с прошлым годом.
Идут активные разговоры о том, что субсидирование будет распространяться на вторичный рынок или что ставки будут снижены еще больше. Однако исходя из того, как развивается макроэкономическая ситуация сейчас, я сомневаюсь, что в ближайшее время мы увидим новые программы поддержки застройщиков, которые по своему влиянию на рынок будут сопоставимы с запуском госпрограммы в апреле нынешнего года.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
Продажи последних 2 месяцев лета приятно порадовали — количество заключенных сделок увеличилось на 50% по сравнению с началом лета.
В сентябре мы анонсировали новую акцию на приобретение квартир в строящихся и уже сданных жилых комплексах. Вкупе с завершением традиционного летнего затишья мы ожидаем хорошего результата.
Цены на квартиры повысились и на этапе котлована, и на этапах различных степеней готовности. Однако разнообразные скидочные программы и спецпредложения в некотором роде сглаживают это повышение.
Самыми влиятельными банками в вопросах ипотеки остаются "ВТБ 24" и Сбербанк, однако в последнее время интересные предложения делают и другие игроки рынка, такие как Ханты–Мансийский банк "Открытие" и "Возрождение".
Что касается финансирования проектов, то на сегодняшний момент наша компания строит на собственные средства и средства от продажи недвижимости и к заемному финансированию мы прибегаем только в случае крупных приобретений, например земельных участков.
Ольга Козимянец, директор по продажам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
Если говорить на примере жилого квартала "LIFE–Приморский", то продажи идут хорошо. Объект является высоколиквидным, учитывая его месторасположение, видовые характеристики, концепцию, инфраструктуру и стадию готовности. Темп продаж не снижается, напротив, есть тенденции к его увеличению. В связи с высокой степенью готовности проекта в последнее время увеличился спрос на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры большого метража.
По структуре продаж — доля ипотечных сделок с начала года выросла до 50%. Увеличение стоимости квадратного метра происходит регулярно — раз или 2 раза в месяц. Следующее повышение цен у нас запланировано на 1 октября.
От начала запуска проекта, в феврале 2014 года, цена за квадратный метр, конечно, изменилась.
Диапазон цен на сегодняшний день от 103 000 до 353 000 рублей за 1 м2 и, очевидно, изменится еще в сторону удорожания, после ввода объекта в эксплуатацию ("LIFE–Приморский" запланирован к сдаче в IV квартале этого года).
