Апарт-отель "Териоки" на золотом пляже Финского залива оброс уголовными делами

Недостроенный апарт-отель "Териоки" в Зеленогорске на берегу Финского залива на участке около 1 тыс. м2, рядом с Золотым пляжем, оброс уголовными делами и исками о банкротствах. Бизнес-партнеры и инвесторы, основным из которых оказался крупный нижегородский поставщик овощей и фруктов "Сантол", рассорились, пока решали проблемы с разрешением на строительство. Теперь, когда все документы собраны, предприниматели уже не готовы сесть за стол переговоров.

Стоимость участка с апарт-отелем на берегу залива эксперты оценивают максимум в 400 млн рублей. Впрочем, учитывая проблемность объекта и изменение назначения (Госстройнадзор потребовал строить не отель, а оздоровительный комплекс), речь может идти и о вдвое меньшей сумме.

Начали за здравие

Бетонные коробки двух зданий на берегу Золотого пляжа в Зеленогорске появились в 2011 г. Разрешения на их строительство не было. Впрочем, тогда это было распространенной практикой: застройщики строили и параллельно оформляли документы. Собственно, из-за отсутствия разрешения и начались все проблемы многочисленных бизнесменов, которые охотно включились в перспективный проект. Госстройнадзор запретил возводить здесь апарт-отель. Выяснилось, что строить можно только оздоровительный комплекс. В результате вместо выгодного проекта получился долгострой.

Собственник земли со спорными постройками - компания "Териоки". Одноименный апарт-отель должен был появиться на берегу Финского залива. По данным Росреестра, фирма купила земли в ходе приватизации летом 2012 г., а до этого была их арендатором. Сама компания была зарегистрирована за 10 лет до этого, но активной деятельности, судя по ее бухотчетности в СПАРК, не вела. Накануне старта проекта "Териоки", в 2009 г., собственниками компании, а вместе с ней и прав на участок стали Валерий Михеев, и.о. ректора Полярной академии (в прошлом году была объединена с Гидрометеорологическим университетом), Валерий Фотченков, экс-гендиректор "Невской концессионной компании", которую СМИ связывали с холдингом First Quantum, а также экс-чиновник Денис Леонтьев, выходец из администрации Адмиралтейского района и комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга (затем был реорганизован).

Дома на участке "Териоки" возводила компания "ЛСК", которая, по данным СПАРК, принадлежит Вячеславу Ракунову, Елене Думанской и Анне Шебановой. Как рассказал "ДП" Вячеслав Ракунов, к моменту старта проекта он уже давно занимался строительным бизнесом: в 1990-е гг. основал компанию "Конекс", которая сначала поставляла строительные материалы, затем начала выполнять подрядные работы. В начале 2000-х он с партнерами создал компанию "Про-Инвест", которая работала уже и на генподряде, например, строила здание общежития и жилой дом для Политехнического университета.

Разрешат со дня на день

"Однажды коллеги познакомили меня с Денисом Леонтьевым. На первую деловую встречу он пришел с визиткой члена совета по экономической безопасности при представительстве президента России. Я воспринимал его как экс-чиновника. Леонтьев объяснил, что его ООО "Териоки" получило право долгосрочной аренды на привлекательный участок у Финского залива, и предложил мне стать инвестором проекта. Мы разделили обязанности просто: я - строю, он - решает организационные вопросы. Он недвусмысленно намекнул, что располагает административным ресурсом для этого. Моя компания "ЛСК" по договору технического заказчика занималась подготовкой и сбором разрешительной документации и строительством объекта, инвестируя в проект собственные деньги. Также деньги на строительство выделил еще один инвестор, ООО "Сантол" - нижегородская компания, крупный дистрибьютор овощей и фруктов."Сантол" и "Териоки" заключили договор совместной деятельности", - рассказал Вячеслав Ракунов.

Денис Леонтьев не стал комментировать старт работ без разрешения на строительство и сообщил "ДП", что "он не справочная и не дает комментариев", посоветовав обращаться в пресс-службу "Териоки". Однако подсказать контакты пресс-службы он не смог. Рабочие телефоны компании, указанные в СПАРК, не отвечают.

Вячеслав Ракунов объяснил тот факт, что стройка началась без разрешения, тем, что часть разрешительной документации уже была у застройщика на руках, а само разрешение должны были выдать со дня на день. "Начались проблемы как раз таки с организационной частью: административного ресурса, видимо, не хватило. Не секрет, что так строится больше половины объектов в городе, а некоторые получают разрешения, когда стройка уже практически завершена. Но в нашем случае на решение этих проблем ушли годы. За это время в проект пришли новые люди, начались проблемы", - сказал он.

Эксперты отмечают, что выход на стройку до получения разрешения - это ключевой фактор во многих историях о недостроях, как и намерение постфактум перевести землю в другую категорию. "Подобные ситуации были характерны для этапа становления петербургского рынка. Сейчас же правила работы на этом рынке устоялись, и застройка без документации - это скорее исключение. Кардинально изменилась позиция властей: добиться разрешения "задним числом", как и ввести в эксплуатацию готовый объект без полученных ранее согласований, практически невозможно. Существуют прецеденты, когда готовые дома, построенные без требуемых разрешений, просто сносились. В целом такая политика идет рынку только на пользу: большинство застройщиков сегодня ответственно подходят к вопросу строительства и финансового планирования", - говорит Дмитрий Панов, гендиректор ГК "Доверие", председатель комитета по строительству и девелопменту петербургского отделения "Деловой России" .

Потом начались проблемы

Кроме "ЛСК" и "Териоки" в проекте в качестве инвестора участвовала крупная нижегородская компания "Сантол", оптовый поставщик фруктов и овощей с годовым оборотом около 1,7 млрд рублей (по данным СПАРК за 2013-2015 гг.). На тот момент фирма была "дочкой" московской компании "Инфрутт", а затем перешла под контроль нижегородского предпринимателя Дмитрия Волкова. Как судьба свела петербургских предпринимателей с нижегородским "Сантолом", доподлинно неизвестно. Но, по версии собеседников "ДП", знакомых с ситуацией, топ-менеджеры "Сантола" были знакомы с мужем совладелицы "ЛСК" Елены Думанской. Связаться с Дмитрием Волковым "ДП" не удалось, а Елена Думанская отказалась давать комментарии, сказав, что уже устала от разбирательств вокруг "Териоки".

Сегодня среди собственников "Териоки", по данным СПАРК, остались Валерий Михеев, а его бизнес-партнером недавно стал известный петербургский адвокат Андрей Комиссаров. Он рассказал "ДП", что сначала вел дело "Териоки" как юрист. Его юридической компании удалось подписать мировое соглашение со Стройнадзором, которые требовал снести постройки, и получить разрешение на строительство.

"После этого я выкупил долю в компании у одного из ее владельцев. Насколько я понимаю, среди собственников к тому времени разгорелся корпоративный конфликт, но мне о нем мало что известно. Единственное, что я знаю: выяснилось, что через "Териоки" "прогнали" около 120 млн рублей, выделенных инвестором, компанией "Сантол", притом что фактически на работы потратили лишь около 20 млн рублей. Следователи подозревают в этом Вячеслава Ракунова, чья компания "ЛСК" строила здания. Мне прежде всего хочется "очистить" эту компанию от подобных историй и все-таки достроить здание. На месте большой постройки появится оздоровительный комплекс - у нас уже есть разрешение на строительство. Маленькую постройку все-таки придется снести: на днях мы получили исполнительный лист для этого. Надеюсь, что к весне завершатся разбирательства как по уголовным делам, так и по делу о банкротстве "Териоки": нам удалось выплатить все долги и избежать банкротства компании. После этого стартует прозрачное, легальной строительство. К лету мы планируем открыть оздоровительный комплекс", - рассказал "ДП" Андрей Комиссаров.

Для бизнесменов это большой успех, поскольку ранее Стройнадзор однозначно настаивал на сносе построек. При этом, как отмечают эксперты, это было бы крайне невыгодным развитием ситуации. "Стоимость сноса данного объекта несущественна по сравнению с понесенными затратами на строительство. Снос обошелся бы в сумму около 10 млн рублей, тогда как на строительство потрачены сотни плюс еще и стоимость выкупа участка. Изменение назначения объекта тоже в итоге приведет к упущенной прибыли. Например, планировка отеля обуславливается количеством "звезд": отель с 4 звездами должен иметь вполне определенную площадь номера, высоту потолков и так далее. Для оздоровительного комплекса критерии будут другими. Кроме того, при создании этого объекта закладывалась одна норма прибыли. Эксплуатация оздоровительного комплекса, созданного из здания отеля, окажется в разы дороже, а значит, и прибыль будет ниже", - отмечает Александр Васильев, генеральный директор ГК "Решение".

Куда делись 120 млн рублей

Обвиняемым по уголовным делам проходит Вячеслав Ракунов. "Для меня это необъяснимое явление, ведь во всех юрлицах я был не единственным владельцем, и я не подписывал многочисленные документы по этой стройке. Я отвечал за общее руководство. Одновременно с возбуждением уголовного дела началась процедура банкротства моей компании "ЛСК", основным кредитором по которому является сейчас "Териоки". На данный момент по объекту "Териоки" ведется несколько арбитражных дел: "Сантол" взыскивает задолженность с "Териоки" и взыщет, если наложит обременение на землю под объектом и наложит арест на объект незавершенного строительства, согласно договору о совместной деятельности. А пока объект стоит как недострой. Из-за нежелания сторон договориться и получить результат", - сказал он.

Уголовные дела касаются суммы около 120 млн рублей, которые "Сантол" перечислил на стройку. Вячеслав Ракунов утверждает, что деньгами управляла его экс-бизнес-партнер по "ЛСК" Елена Думанская, однако под подозрением следствия пока находится он сам. Сейчас ему предъявлено обвинение. В декабре он должен ознакомиться с материалами дела. По данным собеседников "ДП" в правоохранительных органах, где конкретно сейчас находятся деньги, пока не выяснено. На стройку, по разным оценкам, было потрачено от 20 до 55 млн рублей.