Беслан Берсиров: "Покупатели стали более требовательными"

Под разговоры про кризис в прошлом году петербуржцы заключили 47 945 договоров долевого участия — на 35% больше, чем в 2015-м (В Москве — 35 621 ДДУ). Это рост или пузырь? И есть ли у вас объяснение такой популярности долевки именно в Петербурге?

— Это рост. Крупные компании по результатам года ощущают заметную прибавку. Я не говорю о тех фирмах, которые потеряли своих клиентов. Ту часть покупателей, которые стремились купить дешевле у небольших застройщиков, солидные фирмы перехватили. Выручка увеличилась. А вот почему увеличились абсолютные цифры… Жилье было и остается последней инстанцией, куда можно вложить те средства, которые у людей есть. Они думают, что будет еще хуже — а информация по ТВ и в прессе не располагает к оптимизму, — и это побуждает купить жилье. Завтра этих денег может не хватить.

Есть угроза роста цен?

— Да, есть. Все основные материалы подорожали — и арматура, и цемент.

Импортозамещение не сработало: лифты, инженерные системы мы на отечественные не заменим. Разве что отделка, и то отчасти. Себестоимость строительства растет.

Доходы граждан падают, себестоимость растет. Это означает, что в перспективе строители будут продавать меньше и дороже?

— Проекты имеют определенную рыночную стоимость, рассчитанную маржу. Я удивляюсь, когда вижу объявления о 30%-ных скидках: как они смогут достроить дом? Тревожно и за таких строителей, и за дольщиков, которые у них покупают. Строительство — длительный процесс. Без корректировки цен хотя бы на величину удорожания не получится свести концы с концами.

Но и бесконечно увеличивать цены невозможно. Надо искать золотую середину, искать возможность предоставления длительных рассрочек.

Конечно, было бы замечательно, если бы власти вернули господдержку ипотеки — в прошлом году эта информация буквально подтолкнула рынок, подтолкнула граждан к покупке… Точнее, стимулирующую роль сыграли обе волны слухов: сначала о том, что господдержку отменят, потом — что возобновят.

С использованием ипотеки заключается 60-70% договоров долевого участия. То есть горожане уверены в своих доходах на 10 лет как минимум?

— Нет, конечно. Наши люди не думают так далеко, не загадывают надолго. Надо сегодня решить свои проблемы, а там — как пойдет.

И все же: почему в Петербурге сделок настолько больше, чем в Москве?

— В столице с уходом команды Юрия Лужкова резко ужесточились условия выдачи разрешений на строительство. Были пересмотрены инвестиционные договоры, планы развития некоторых территорий… Мы это ощутили, когда в Петербург активно стали приходить московские застройщики. Строительный бум в Москве закончился с приходом Сергея Собянина, там просто стали меньше строить.

Перенос строительной активности в Московскую область тоже имеет свои ограничения — по удаленности, например. В петербургском регионе застраиваются территории рядом с кольцевой, не дальше. У нас территория более компактна.

В Ленобласти тоже ведь был строительный бум, определенный рядом понятных застройщикам условий, которые выставили власти: социальные объекты в обмен на налоги, например. Кроме того, основные зоны развития расположены в непосредственной близости от мегаполиса. Люди покупали жилье, стремясь уйти от транспортного коллапса, жить ближе к природе. Но сейчас активность застройщиков снижается — тоже под влиянием изменения клиентских предпочтений. Вот появились новые кварталы, они уже построены, и особенной разницы с городом нет, и цена поднялась почти до городского уровня… Двадцатипятиэтажки у КАД — фактически это спальные городские кварталы с рядом минусов. Разница по цене: 80-85 тыс. за "квадрат" в области, 90-95 тыс. — в Петербурге, в спальных районах. Разница не такая существенная, чтобы жить в необустроенных кварталах. И покупатели снова повернулись к городу. Будущее областной застройки — это более комфортные проекты, комплексы средней этажности, 9-12 этажей. Как у нас в "NEWПитер". И обособленно будет развиваться малоэтажка, для ограниченного круга покупателей. Принятые в области ПЗЗ с ограничениями по высоте вполне разумны.

В 2017 году вступили в силу многочисленные поправки в 214-ФЗ. Помогут ли они покупателям или просто лягут дополнительной нагрузкой на себестоимость?

— Конечно, поправки призваны защищать дольщика. Как, собственно, и сам 214-ФЗ. Однако если некая фирма или конкретный человек поставили целью обмануть покупателей — обманут. Просто соберут деньги, уйдут со стройки — и делай что хочешь. Я призываю дольщиков быть более внимательными при выборе застройщика. Законотворчество само по себе, но сейчас много информации в открытом доступе. Посмотри сайт, почитай отзывы, съезди на площадку. Изучи объекты застройщика — где он строит, как строит. Никто не торопит. Много лет назад люди шли мимо нашего офиса, мимо наших объектов покупать жилье в ЖК "Город солнца". Потому что там было дешевле. Ну и вляпались в долгострой, потеряли деньги и нервы. Сегодня — то же самое. Те, кто искал подешевле, стоят сейчас с транспарантами: "Отдайте наши квартиры!"

Новые ограничения и условия, введенные поправками в 214-ФЗ, конечно, поднимут себестоимость. Дольше будем получать разрешение на строительство, дольше будем сдавать. А время — деньги. И новые затраты также лягут на плечи дольщиков, которых законодатель собирается защитить. Требования к уставному капиталу, замена страхования на компенсационный фонд, который тоже неизвестно когда и как начнет работать. Миллиарды будут заморожены, или нерадивые застройщики ими будут пользоваться, чтобы достроить свои дома.

Насколько вырастет себестоимость в результате введения новых условий?

— Плюс 5-7%, не меньше.

Вы работаете в сегменте комфорт плюс и выше. Ваши покупатели — тот самый средний класс, который безуспешно ищут социологи. Как изменились требования клиентов за прошедший год?

— Покупатели стали более требовательны. Основное — качество. Приходят, сравнивают, спрашивают, тщательно смотрят инженерную подготовку дома, работу управляющей компании. То есть главными остаются три момента: качество самого дома, инженерных систем и качество обслуживания. Думают дольше, выбирают дольше, тратят больше времени.

Наши покупатели выбирают для себя, инвесторов практически нет. У нас нет студий — а это главный инвестиционный товар. Мы, может быть, теряем часть потенциальных клиентов, но держим марку. Зато у нас не будет претензий от основных наших покупателей, которым не нравится жить рядом с арендаторами. Разные цели, установки, разные варианты обустройства…

Можно набросать условный портрет типичного покупателя?

— Прежде всего это семья. С детьми. Иногда вместе с родителями живут — и трех-, и четырехкомнатные квартиры есть в наших проектах в достаточном количестве. Если однокомнатная — 36-38 м2 и больше бывает. Клиенты требовательные, грамотные, нередко и с юристами приходят. Малый и средний бизнес, служащие банков, сотрудники больших компаний. Приезжих немного, эта категория в наших проектах не слишком заметна, до 5%, наверное.

У вас в области два проекта — в Кудрово и Новоселье. Не собираетесь увеличивать их число?

— Нет. В Кудрово мы еще построим 150 тыс. м2 — почти треть надо достраивать. А там конкуренция стала гораздо выше, много готовых, непроданных квартир. Пятнадцать продавцов предлагают свои квартиры, и каждый доказывает, что у него лучше. Надо очень тщательно отстаивать свои позиции. И темпы снижать нельзя, есть определенная планка.

В Кудрово возникла тема, связанная со строительством дорог. Чиновники настойчиво предлагают застройщикам скинуться. Это уже заложено в затраты?

— Эти расходы должны были учитываться при запуске проектов. Все-таки цена земли была иная, ниже, чем в городе. И даже с учетом дополнительных расходов у нас получается держать приемлемый уровень рентабельности. А без дорог, без транспортной связности и социалки жилье не продать. Кроме того, гарантированный выкуп школ и садиков тоже позволяет планировать сбалансированный бюджет.

В Новоселье немного другая история. Здесь мы тоже выкупили землю по сходной цене, но массив большой — около 100 га. И огромные средства пришлось потратить на строительство котельной, подстанций, на инженерные сети, дороги. Построили детский садик. Только большой застройщик, с солидными оборотными средствами, может запускать такой проект. В Новоселье мы работаем с минимальной рентабельностью, надо сначала создать историю, сделать место популярным и удобным. В Кудрово у нас в какой-то момент было искушение — продать часть надела, получить дополнительные средства на развитие. К счастью, не успели этого сделать, перетерпели, не стали рушить концепцию проекта. Чтобы раскрутить масштабный проект, надо много вложить. И уметь перетерпеть сложный стартовый период.

" ИКЕА " купила участок в Новоселье, рядом с нами, в этом году они выходят на площадку. Строительство они обычно ведут быстрыми темпами. Вместе с УК "Новоселье" мы начинаем реконструкцию Красносельского шоссе. Начинаем строить школу. Думаю, эти составляющие дадут хороший импульс для увеличения продаж.

"Мега-ИКЕА" не создаст транспортных проблем?

— Наоборот. Новый ТК закроет жилой массив от дороги. Кроме того, они построят собственную развязку и дорогу вдоль КАД. Вторая очередь комплекса — парк развлечений. Это еще один дополнительный позитивный фактор.

Мы рассчитываем, что привлекательность места будет расти, и, соответственно, увеличатся наши продажи в этой локации. По оптимистичному сценарию — до 50%.

Новые площадки присматриваете?

— В прошлом году мы воздержались от новых приобретений. И в этом пока не планируем. Можем войти в какой-то проект на партнерских условиях, если будут интересные предложения.

Во второй половине 2016 года как-то вдруг изменилась тональность выступлений городских чиновников и СМИ, посвященных реновации и сохранению центра. Возможно, городские власти осознали необходимость совместных усилий, важность корректировки законодательства.

— Разговоры остаются разговорами. Конкретных шагов в этом направлении мы пока не видим. Хотя нам очевидно, что мегаполис не может развиваться только вширь — это очень дорого: нет дорог, нет сетей, главное — нет людей, нет рабочих мест.

Значит, остается город. В центре вообще нельзя шевельнуться, в радиусе 100 метров от любого памятника. Даже и не смотри в эту сторону! И даже если где-то можно построить — все равно не будет хватать озеленения, парковок и социалки. Жилье не проходит по нормативам. А чтобы сохранить жилой фонд центральных районов в приличном состоянии — в бюджете не хватит средств. Для Петербурга нужны отдельные, специальные нормативы, позволяющие привлечь частные средства к реконструкции. И отдельная строка в федеральном бюджете. А Дума как раз недавно отклонила проект закона о развитии петербургского центра.

Кроме того, в целом в городской черте начал действовать ряд новых ограничений: 40 метров по высоте, по новым ПЗЗ. В мегаполисе, где земля безумно дорогая, это неразумно, недальновидно, это подрывает рентабельность новых проектов. Если хочешь строить выше — приходи, нужно отдельно разговаривать. Тоже не дело. Тем более нельзя применять новые законы "задним числом", к ранее согласованным проектам.

Будете ли вы развивать новые форматы — например, апартаменты? На них ведь многие ограничения не распространяются…

— Мы уже этим занимаемся. Например, на Петроградской стороне, на Большой Зелениной улице, вместе с бизнес-центром строится комплекс апартаментов, порядка 10 тыс. м2. Пробуем. На Ремесленной улице, 21, перед Новым годом получили разрешение на строительство. Апартаменты рядом с медицинским центром.

С каждым годом количество таких объектов будет увеличиваться. Чиновники тоже это понимают и уже сейчас пытаются ужесточить требования. Хотя к гостиницам их применять не следовало бы.

Каждый год компания "Строительный трест" собирает внушительную коллекцию призов. Для вас это важно? Это помогает привлекать покупателя?

— Надо различать: не все конкурсы и премии одинаково полезны. Для нас важны профессиональные конкурсы. Мы им помогаем и в организационных вопросах. Например, "Лучший каменщик" — мы готовим экспозицию, принимаем гостей. Мы ведь единственная фирма, которая строит только из кирпича. И нам важно, чтобы лучшие каменщики и штукатуры работали у нас. Далее. Конкурс на лучшую строительную площадку. Это культура производства, от этого тоже зависит качество. Многому научились у наших скандинавских коллег. И наши строительные городки сейчас на уровне компаний "ЮИТ" или Bonava. Да и сама соревновательная атмосфера нам нравится, мы любим соперничать. А вот разного рода псевдорейтинги мы не считаем важными, особенно если не ясно, как они составляются.

Справка

АО" "Строительный трест"

Компания основана в 1992 году. За 25 лет работы построено около 110 зданий общей площадью более 2,1 млн м2, в том числе социального и культурного назначения. В 2016 году введены в эксплуатацию 3–й лот ЖК "NEWПИТЕР" (15,5 тыс. м2), 2–я очередь ЖК "Лиственный" (40,6 тыс. м2) и 1–я очередь ЖК "Город мастеров" (32,5 тыс. м2), а также первый детский сад в ЖК "NEWПИТЕР", рассчитанный на 145 мест. Также в 2016 году открылась общеобразовательная школа "Центр образования "Кудрово" на 1600 учеников.

Биография

Беслан" Берсиров

Родился в 1958 году в Абхазии. В 1982 году окончил инженерно–технический факультет Кабардино–Балкарского государственного университета по специальности "промышленно–гражданское строительство". В 1983 году переехал в Санкт–Петербург. Свой трудовой путь начал мастером в строительном управлении № 13 треста № 32 "Главзапстрой", далее — прораб, начальник участка. С 1992 года является заместителем генерального директора АО "Строительный трест".