Компания Fort Group попросила у Смольного передать ей для реконструкции под бутик-отель здание Собственной дачи императора Александра II под Петергофом. Инвестиции в проект могут составить около 200 млн рублей.
Девелоперская компания Fort Group (принадлежит Максиму Левченко и Борису Пайкину) в январе обратилась в комитет имущественных отношений (КИО) с просьбой передать ей на инвестиционных условиях здание Собственной дачи Александра II для приспособления под бутик-отель. Об этом "ДП" рассказал управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.
Отель на даче
Собственная дача находится в парке между Петергофом и Ломоносовым на Собственном пр., 84А. Это небольшой двухэтажный дворец с мезонином, площадь здания — всего 639,5 м2. И дворец, и парк охраняются как федеральные памятники культуры. По словам Максима Левченко, ему "запала в душу" Собственная дача, "маленькая и запущенная", когда он изучал проблему заброшенных памятников под Петергофом, баллотируясь от этого района в Законодательного собрание. "Хочется вдохнуть в нее вторую жизнь. Поэтому мы обратились в Смольный с просьбой передать нам здание на инвестусловиях. Но ответа пока не получили", — говорит Максим Левченко.
По словам девелопера, в здании мог бы разместиться бутик-отель "вроде итальянских палаццо". Бутик-отелями называют небольшие гостиницы с индивидуальным оформлением каждого из номеров. Там также можно будет проводить частные и культурные мероприятия, при этом объект будет открыт для частных туристов. "Объем и стоимость работ как по самому зданию, так и по окружающему его парку пока неясны. Смету сделаем, когда изучим состояние актива, прежде всего инженерных сетей и несущих конструкций здания. Но очевидно, что его можно восстановить нашими силами. И это может быть хороший бизнес. Особенно если город предложит интересные условия сотрудничества", — говорит Максим Левченко.
В КИО на запрос "ДП" не ответили. Но источник в КГИОП говорит, что подобная инициатива инвесторов — довольно редкое явление. "Под Петергофом много усадеб. Но они удалены от города, и на их территории ничего нельзя строить. Так что бизнес получается весьма условный. Скорее, это элемент престижа. Поэтому инвесторы неохотно берутся за приспособление таких объектов", — говорит собеседник из комитета по охране памятников Петербурга.
В прошлом году стало известно, что Ропшинский дворец в Петергофе планируют передать инвестору: "Роснефть" может получить его в аренду на 99 лет. В апреле 2016 года гендиректор ГМЗ "Петергоф" Елена Кальницкая говорила, что реставрация дворца будет стоить более 5 млрд рублей. Елена Кальницкая сказала "ДП", что незнакома с инициативой по приспособлению Собственной дачи Александра II, поэтому не готова ее комментировать.
Собственную дачу построили в 1850 году по проекту Андрея Штакеншнейдера. Во время войны здание на 80% сгорело, но к 1961 году его с небольшими изменениями восстановили. Здание пустует с конца 1980-х. В 2012 году в Смольном появилась идея приспособить особняк под дворец бракосочетаний, позже было объявлено, что там разместят реставрационный центр. Ни того, ни другого не случилось. В 2013 году город провел два конкурса — на разработку проекта реконструкции дачи и прилегающего парка. По информации администрации Петродворцового района, в 2017 году проект реставрации планируется направить в Главгосэкспертизу.
Туризм с мероприятиями
По оценке заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Петербурге Анны Сигаловой, дворец можно приспособить под бутик-отель на 10 номеров, но вряд ли можно рассчитывать на интерес к нему сетевых гостиничных операторов. "Стоимость приспособления здания будет зависеть от его текущего состояния и качества отделки. Для сравнения: инвестиции в строительство бутик-отеля высокого ценового сегмента на 60 номеров составляют $200 тыс. на номер, включая отделочные работы и дизайнерскую меблировку", — говорит она. При таких расчетах стоимость приспособления под отель составила бы 120 млн рублей.
Вице-президент Becar Asset Management Group Илья Андреев оценивает минимальные затраты на приспособление особняка под бутик-отель в 65-75 млн рублей. Кроме того, еще не менее 50 млн рублей составят затраты на реконструкцию парка. По его оценке, в особняке можно разместить 20-25 номеров. "Окупаемость проекта может занять до 10 лет, поскольку туристы предпочитают останавливаться в Петербурге, а в Петергоф приезжают исключительно на дневные экскурсии", — говорит эксперт.
В целом, по данным Colliers Int., бутик-отели занимают 5% от общего номерного фонда Петербурга. Всего в Петродворцовом районе едва ли наберется два десятка отелей. Это как небольшие низкобюджетные мотели, так и гостиницы "Балтийская звезда" на 109 номеров у Константиновского дворца, "Новый Петергоф" (150 номеров), "Гранд отель Спа Петергоф (37 номеров). Есть и примеры небольших гостиниц, например "КвартаРиата" — комплекс состоит из двух зданий, в одном 13 номеров, в другом залы для проведения мероприятий.
"Зимой туристов, которые хотят приехать только в гостиницу, мало. Мы заполняем комплекс мероприятиями, которые мы организуем, лекциями, мастер-классами, на которые можно приехать и остаться. В итоге чисто гостиничные услуги составляют только 10-20% в нашей выручке. Я не вижу, как можно зарабатывать здесь, имея только 10 номеров, и не уходить в минус", — рассуждает Евгений Потапенко, генеральный директор "КвартаРиата".
Пробный шар
Fort Group владеет более 500 тыс. м2 коммерческой недвижимости в Петербурге, в основном это торговые комплексы. Кроме того, компании с 2013 года принадлежит 10% акций в ОАО "Большой Гостиный Двор", которое управляет комплексом на Невском пр. площадью 80 тыс. м2 на праве долгосрочной аренды. Гостиный Двор — это пока единственный памятник в портфеле Fort Group, но его реставрация затягивается из-за конфликта акционеров. Возможно, на примере реставрации Собственной дачи девелопер хочет привлечь внимание к этому объекту.
Уже существует две концепции приспособления Гостиного Двора: одна от Fort Group, другая от основных собственников БГД — 32,5% принадлежит структурам Константина Мирилашвили и 25% у структур Алексея Устаева. Проект Fort Group предполагает увеличить полезную площадь комплекса за счет использования внутренней торговой галереи, которая сейчас закрыта для доступа горожан, и внутреннего двора. Пока совет по сохранению культурного наследия Петербурга одобрил концепцию от другой группы собственников, но в Fort Group надеются на победу своего похода. "Последнее слово — за городскими властями, — уверен Максим Левченко. — Но город как собственник БГД не реагирует. Все понимают, что нужно что-то делать, и чиновники с этим согласны, но все разговоры ведутся без конкретики".
