На рынке жилой недвижимости Петербурга впервые за последние 10 лет цены на квартиры в новостройках сравнялись с ценами на вторичное жилье. Дорожать первичка будет и дальше.
Впервые за время существования рынка недвижимости Петербурга первичное жилье, которое всегда стоило дешевле вторичного, сравнялось с ним в цене. Этот тренд заметен как на окраинах города, так и в центральных районах, где первичка местами оказалось даже на 25% дороже вторички.
Эксперты отмечают, что во всем мире новое жилье стоит дороже старого. А парадокс Петербурга объясняют тем, что качество строящегося жилья долгое время было низким, а риски покупателей — слишком высокими. Но первую проблему решила выросшая в кризис конкуренция застройщиков, а вторую — изменения условий ипотеки и ужесточение законодательства в области долевого строительства.
Рекорд десятилетия
По данным "Лаборатории "Метров", в начале 2017 года стоимость "квадрата" первичного жилья в Петербурге впервые за последние 10 лет оказалась выше вторичного. Первичка в городе стоит в среднем 105,6 тыс. рублей за 1 м2, а вторичка — 103,7 тыс. рублей. Похожие цифры и у портала SPbREview.ru. По их данным, в среднем 1 м2 на вторичном рынке стоит 99 тыс. рублей. На первичном — 106 тыс. рублей.
"До уровня вторички подорожало первичное жилье не только в центре, что можно объяснить дефицитом новых проектов в исторической части города, но и в спальных районах — Калининском, Кировском, Красногвардейском, Красносельском и Фрунзенском", — говорит руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории "Метров" Елизавета Яковлева. А в остальных районах города, по ее данным, цены на первичку и вторичку критически сблизились (см. "Стоимость жилья на первичном и вторичном рынках").
Хотя еще 10 лет назад разница в цене между готовым и строящимся жильем составляла 20% (а в некоторых районах до 70%) в пользу вторички. "Дома строились долго. Кредитные деньги были дорогими. А вторичка давала покупателям возможность сразу въехать и жить", — вспоминает гендиректор ГК "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев.
"Изменился и сам рынок. Новостройки на порядок расширили целевую аудиторию. Если 10 лет назад на долю первички приходилось 10–15% от общего объема продаж жилья в Петербурге, то в прошлом году доля новостроек достигла 50%. Все это нашло отражение в динамике цен", — добавляет Дмитрий Михалев из "СПб Реновации".
Руководитель проекта SPbREview.ru Сергей Бобашев отмечает, что раньше львиную долю первичного рынка составляли дома экономкласса, а предложение на вторичном рынке было гораздо разнообразнее как по качеству, так и по ценам.
"Но в последнее время в городе появилось так много дорогих и качественных новостроек, что разница в ценах первички и вторички практически исчезла", — делится наблюдениями эксперт.
"Еще одна важная причина сближения цен — доступность ипотеки. На вторичном рынке она долгое время была дешевле, чем на первичном (разница достигала 3–5%). А сейчас наоборот. Выгода для берущего кредит на первичку достигает 2–4%", — говорит директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI Вера Сережина.
Расслоение вторички
Еще один интересный тренд — расслоение вторички. Буквально за последние пару лет она разделилась на два крупных сегмента: старая вторичка и новая вторичка. Причем разница в ценах между этими видами недвижимости для одного и того же района города может достигать 15–20%.
"Квартиры в домах массовой советской застройки теряют в цене. Срок их экспозиции за последние пару лет вырос с 2–3 месяцев до года. Продавцы вынуждены давать на них большие скидки — до 20%", — говорит Арсений Васильев. В то же время, по его словам, спрос на квартиры в домах последнего десятилетия активен. "Они прошли стадию ремонта и отладки инженерных систем, а также формирования постоянного состава жильцов. Что позитивно отразилось на ценах", — говорит Арсений Васильев.
Эксперты считают, что расслоение цен на вторичку будет усугубляться.
"В большинстве развитых стран новые дома стоят на 25–30% дороже старых. Это нормальная рыночная практика", — говорит директор по развитию СК "Аквилон инвест" Виталий Коробов.
С ним согласен директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов: "Ведь никого не удивляет, если новый автомобиль стоит дороже прошлогодней модели".
"С квартирами такая же ситуация. Качество жизни в хорошей новостройке сейчас существенно выше, чем в старых домах, благодаря современной инженерной начинке, комфортной квартирографии и актуальной отделке и благоустройству", — поясняет Сергей Степанов.
Останется хорошее и плохое
Сближение цен на первичку и вторичку, по мнению экспертов, приведет к тому, что в сознании покупателя сотрется разница между этими видами недвижимости.
"В итоге останутся условно "хорошая" и "плохая" недвижимость. Первая будет дорожать. Вторая — дешеветь. И не важно, будет это хрущевка в Колпино, сталинка на Московском пр. или студия где–нибудь в новом районе закадья", — считает Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands development.
"Кроме того, дешевеющая вторичка может сделать более привлекательной для бизнеса реновацию кварталов советской застройки. Это приятный вывод, поскольку такие кварталы занимают половину Петербурга и сильно портят его внешний облик", — добавляет Сергей Терентьев из группы компаний "ЦДС".
“
Цены растут в первую очередь на первичку в обустроенных районах города. Покупатели хотят дома с удобными планировками и новыми коммуникациями, желательно в обжитых районах. Они покупают качество, уровень жизни. Готовы платить за это. И это нормальный эволюционный процесс. Но в обустроенных районах не так много пятен под новую застройку, причем их число сокращается с каждым годом. На фоне растущего спроса и дефицита предложения новостройки с хорошей локацией будут и дальше дорожать.
Надежда Калашникова
Директор По Развитию
“
То, что стоимость строящихся и эксплуатируемых 10–15 лет домов сравнялась, — естественный и логичный этап развития рынка. Объекты, которые недавно воспринимались покупателем как эталон недвижимости, сегодня безвозвратно устарели. И покупатель, который платит большие деньги за квартиру, не готов идти на компромисс и мириться с какими–то неудобствами, например несовременной инженерией или отсутствием паркинга. Следующий шаг — повышение требований к обслуживанию объектов недвижимости.
Михаил Ривлин
