Загадочное петербургское гостеприимство. Как зарабатывают владельцы квартир на Невском проспекте

За 120 дней летнего туристического сезона владелец одной квартиры на Невском проспекте может заработать от 500 тыс. до 1,5 млн рублей на посуточной аренде. Если заниматься сдачей в аренду без помощи агентств и управляющих компаний, прибыль может вырасти еще на несколько сотен тысяч.

Если оказывать дополнительные услуги, вырастет еще больше, уверяют опытные участники рынка. Со стороны роль самостоятельного посуточного арендодателя может выглядеть сложной, хотя и вполне прибыльной.

Тем не менее, 70% рынка посуточной аренды в Петербурге занимают именно частники. "Деловой Петербург" изучил несколько сотен предложений аренды квартир посуточно, которые расположены на Невском проспекте от Дворцовой площади до площади Восстания, и выяснил, как владельцы квартир распоряжаются собственностью в самом города.

Частный случай гостеприимства

"Частники для развития рынка не делают ничего, – уверяет Егор Недоступ, управляющий компании Spb2day. – Скорее даже вредят ему". Для таких компаний, представителем которой является Егор Недоступ, частные арендодатели действительно конкуренты нежелательные. Компания по посуточной аренде Spb2day радеет за сервис не меньше гостиницы со звездами.

У компании в управлении 26 квартир в Центральном районе, 1-комнатных среди них нет – компания специализируется на 2,3 и 4-комнатных квартирах. Кроме услуг по размещению, Spb2day предлагает услуги трансфера, оформление туристического приглашения и временной регистрации, а также услуги личного круглосуточного менеджера, который и днем, и ночью готов "заказать билеты на премьеру в театре, привезти бутылку эксклюзивного алкоголя и пр.". Цены, как следствие, выше среднего. Но, тем не менее, ниже, чем в гостинице. Например, за 2,5 тысячи у Spb2day можно снять 2-комнатную квартиру на пятерых в 50 метрах от Дворцовой площади.

Однако вероятность того, что путешественник, решивший впервые арендовать жилье посуточно, а не поселиться в гостиничном номере, выберет компанию, стремящуюся к гостиничному сервису, довольно низкая.

Больше всего предложений о посуточной аренде размещено на сайте Avito, сервисе хоть и не специализированном под поиск жилья, но самом результативном по количеству звонков, как рассказывают о нем участники рынка. Сейчас можно найти около 700 объявлений о сдаче квартиры в районе Невского проспекта. На одно предложение от компании приходится пять от частных лиц, часто более приятных по цене.

"Частные арендодатели сильно занижают цены, демпингуют, так сказать, – считает Егор Недоступ. – И клиентов имеют только поэтому. Люди, которые в первый раз собираются арендовать квартиру посуточно, стремясь сэкономить побольше, часто попадают на частника и разочаровываются".

В запасе у управляющих компаний множество историй, как решившие обратиться к их услугам собственники настаивают на том, чтобы оставить будущим гостям свое постельное белье, старые полотенца и личные тапочки. "Просто кто-то понимает, что такое сервис, а кто-то не совсем", – заключает Егор Недоступ.

Однако всех частников нерадивыми назвать нельзя, несмотря на то, что даже дозвониться до многих из них – непростая задача. Добрая половина контактных лиц, по объявлению похожих на порядочных собственников, либо не отвечает на звонки с городского номера, либо оказывается вне зоны доступа, либо бросает трубку, услышав о том, что с ними разговаривает журналист.  

Попытки связаться с частниками, использующими другие площадки для размещения объявлений, принесли похожие результаты. Например, на набирающем популярность среди российских арендодателей сервисе Airbnb, который специализируется на посуточной аренде, хозяева квартир не могут указывать свои контакты в профиле. И делиться ими в личных сообщениях тоже не могут – за это грозит блокировка профиля. А письменно делиться своим опытом сдачи квартиры в аренду не хотят.

Опыту многих, тем временем, можно только позавидовать: количество отзывов о некоторых хозяевах доходит до 300, и большинство из них положительные, если не восторженные. Квартиры таких гостеприимных владельцев квартир в центре города уже забронированы практически на все летние даты. В описании своих профилей арендодатели признаются в любви Петербургу, рассказывают о том, как любят принимать гостей и иногда предлагают услуги гида.

Порядочные частные арендодатели встречаются, но на контакт идут неохотно. Налоги на прибыль от аренды квартиры собственники как правило не платят, поэтому рассказывать о своих успехах стесняются. Тем не менее, успешные среди них есть.

Владелица "шикарной квартиры бизнес-класса" на Невском проспекте с массивной деревянной мебелью "без единого гвоздя" Рената рассказывает, что за четыре года сдачи квартиры посуточно проблем с поиском клиентов у нее не возникало: показатели по загруженности квартиры не ниже, чем у любой управляющей компании. И цены тоже на уровне крупных конкурентов – за ночь в квартире 55 м2 в не туристический сезон собственница берет 2,5 тыс. рублей, в сезон высокий – 4 тыс.

Как уверяет Рената, у гостей с ней проблем не возникает, хозяйка она хорошая. А вот у нее с ними – бывает: "Иногда арендаторы обманывают. Говорят, что снимают квартиру для одних целей, а устраивают праздники: с беспорядком, шумом, и порчей имущества – все, как полагается", – делится девушка. Но к услугам управляющих компаний Рената обращаться никогда не думала. Говорит, со всем справляется сама и делиться доходом с собственной квартиры не хочет.

Однако делиться доходом надо по закону – с государством. Доход физического лица со сдачи собственности в аренду облагается налогом 13%. Сократить размер налогообложения можно зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя: для ИП налог в упрощенной форме составляет 6%.

У зарегистрированных ИП есть еще один вариант выплаты налогов – переход на патентную систему налогообложенияжения. В этом случае арендодателю нужно заплатить только за патент, стоимость которого в Санкт-Петербурге зависит от срока его действия и размера сдаваемой в аренду площади. Городской закон "О введении на территории Санкт-Петербурга системы налогообложения" устанавливает потенциально возможный к получению индивидуальным предпринимателем доход в зависимости от площади сдаваемого объекта: до 70 м2 – 400 тыс. рублей, от 70 м2 до 150 м2  – 900 тыс. рублей, от 150 м2  – 1,4 млн рублей. За патент владельцу сдаваемого в аренду помещения нужно заплатить 6% от соответствующей суммы.

Точное число приобретенных патентов на сдачу жилых помещений в аренду у комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга не удалось, эксперты рынка гворят, что количество патентов ограничивается несколькими десятками на весь город.

Сырой и серый

Петербургский рынок посуточной аренды привлекает все больше клиентов. В списке предотпускных дел как у иностранных, так и у российских туристов, пункт "забронировать гостиницу" все чаще заменяется на "найти квартиру в аренду". Причины довольно просты.

Во время высокого сезона ночь в квартире на Невском проспекте площадью 50 м2 обойдется туристу примерно в 5 тыс. рублей. Номер в не самом дорогом отеле с таким же удачным расположением за те же 5 тыс. рублей будет представлять собой комнату размером 10-15 кв. метров. С одним окном, если повезет. И отдельной ванной, если повезет еще больше.

Приличный отель Radisson предлагает летом номера от 7 тыс. рублей. На другом полюсе туристических удобств – маленькая студия на Невском (возможно даже в соседнем с Radisson доме) в 22 м2 у частников, которая обойдется примерно в 1000 – 1500 рублей за ночь.

Для любого, даже неопытного, путешественника разница очевидна. И чем выше становятся цены в отелях, тем чаще туристы обращают внимание на альтернативные варианты проживания, в том числе на посуточную аренду апартаментов. А на туристов, в свою очередь, все больше обращают внимание владельцы квартир в центре города и те, кто умеет на них зарабатывать.  

Средняя цена предложений в высокий сезон (с мая по сентябрь) – 6 тыс. рублей. В этот период квартиры обычно не простаивают: самый низкий показатель загрузки – 85%, как говорят представители владельцев "туристических" квартир. Таким образом, за время туристического сезона только Невский проспект зарабатывает около 700 млн. рублей.

Несмотря на объемы, петербургский рынок посуточной аренды "сырой и серый", как описывают его крупные участники – компании, в управлении которых находится от 20 квартир в городе. Их, кстати, не много: всего 15-20 компаний. Кроме величины подконтрольного им жилого фонда, этих участников отличает стремление к гостиничным стандартам и, что немаловажно, выплата налогов. Большинство из них появились на рынке 6-7, даже 15 лет назад, и квартир в собственности практически не имеют: с собственниками сдаваемых квартир заключается либо договор аренды, либо договор о передачи собственности в управление. На эти компании приходится 30% рынка. Остальные 70% занимают частники – владельцы квартир, которые сдают свою собственность в аренду самостоятельно или через агентов по недвижимости.        

(Не) агент

Последние вносят на рынок посуточной аренды значительную долю хаоса. Отличить частное объявление о сдаче квартиры от агентского можно лишь по косвенным признакам. Словосочетание "аренда от собственника", которое, по своей сути, должно обозначать "без посредников" к отличительным признакам, к сожалению, не относится. И позвонив по номеру в объявлении какой-нибудь Галине Михайловне, можно услышать энергичный мужской голос, который после нескольких вопросов предложит другой вариант, получше, но по той же цене и в том же районе.

Уточнение "не агент" встречается так часто, что начинает напоминать заклинание по привлечению постояльцев. И в большинстве таким и оказывается.

В объявлениях Анастасии Комиссаровой из управляющей компании "Квартирка", значится пресловутая фраза "квартира от собственника", но квартиры в собственности у Анастасии все же не значатся. На рынке посуточной аренды как представитель компании Анастасия уже четыре года и за это время собрала под свое управление шесть квартир в Центральном районе Петербурга. До этого она занималась агентской деятельностью. Опытная участница рынка объясняет, что небольшой обман в объявлении – вынужденная мера: "Многие российские туристы боятся арендовать не у собственников: переплачивать не хотят, да и обманывают агенты, надо признать, на этом рынке часто. Поэтому приходится идти обходным путем, чтобы их не спугнуть".

Генеральный директор ООО "Апартаменты Петербурга Филэтхоум" Екатерина Михайлова (10 квартир в центре города) считает, что на рынке посуточной аренды время агентов прошло: "Агентские объявления о краткосрочной аренде просто не оправданы. Главным преимуществом апартаментов в большинстве случаев оказывается цена, поэтому когда агенты озвучивают клиенту комиссию за свои услуги, они чаще отказываются и ищут другие варианты. Смысла в этом я не вижу".

Один на Невском не воин

За 15 лет работы на рынке Екатерина Михайлова заметила, что целью для участников сферы посуточной аренды все чаще становится организация апарт-отелей: "Несколько квартир, которые объединяет общий отдельный вход – наиболее логичная цель развития. Но не все участники рынка это сейчас понимают". У "Апартаментов Петербурга Филэтхоум" четыре таких апарт-отеля в районе Невского проспекта.

Организацию отелей вместо сети отдельных квартир по городу более перспективным направлением считает и Сергей Морев, генеральный директор компании “Петербургские отели”, в управлении которой, кроме сети мини-отелей, находится 30 квартир в историческом центре города.

"За направлением посуточной аренды квартир я уже лет пять почти не слежу. Конечно, рынок становится все более массовым: порядок предложений идет на тысячи. Но несмотря на это, как и 15 лет назад, мини-отель намного эффективнее, чем отдельные апартаменты", – убежден Сергей Морев. По его словам, квартиры для сдачи посуточно общей площадью 3 тыс. м2 приносят компании "Петербургские отели" такую же прибыль, как мини-отели площадью 400-500 м2.

Тем не менее, от участия в секторе посуточной аренды квартир Сергей Морев отказываться не собирается и лаконично объясняет: "Распределение рисков". Главная причина такого решения – грядущие поправки в Жилищном кодексе, которые более известны как "запрет на хостелы". Необходимость переводить помещения в нежилой фонд для оказания гостиничных услуг в лучшем случае создаст владельцу бизнеса много новых проблем, в худшем же лишит апарт-отели и мини-отели возможности к существованию. А вот перспективы для рынка посуточной аренды квартир более очевидны.

Значительная часть участников рынка считает, что "хостельные" изменения их не коснутся и за жилищным законотворчеством не следит. Ведь сдача квартиры в аренду посуточно не то же самое, что предоставление гостиничных услуг, а права на распоряжение своей собственностью владельцев квартир никто не лишает. Такого мнения склонны придерживаться частники и управляющие, контролирующие небольшое число квартир "по знакомству" – теневой сектор посуточной аренды. Крупные представители рынка все же обеспокоены сложившейся ситуацией.

Заходи, турист, гостем будешь

"Если изменения в Жилищный кодекс будут приняты в том виде, в каком они есть сейчас, теневых участников рынка станет больше, потому что переходить в правовое поле для некоторых будет слишком трудозатратно, а то и совсем невозможно, – рассуждает Вадим Пинаев, директор компании "СуткиПетербург". – Государство просто лишит себя еще части налогов, а обычных людей возможности получать качественные услуги".

По мнению Вадима Пинаева, рынок посуточной аренды только начинает развиваться в сторону законного бизнеса: "Бизнес на рынке аренды посуточно – явление достаточно молодое. Но в последнее время активно растет и становится все более конкурентным. Схема “я куплю квартиру, сделаю ремонт и буду грести деньги лопатой” пять лет назад еще работала. Сейчас уже нет".

Сам глава компании "СуткиПетербург" пришел на рынок как частник шесть лет назад: начал сдавать свою квартиру, так как часто находился в разъездах. "Потом с другом, опытным в этой сфере, решили организовать компанию, – рассказывает Вадим Пинаев. – Долго, и часто безуспешно, обзванивали риэлтерские компании в поисках квартир на сдачу, в итоге собрали пять за несколько месяцев. Сейчас квартир 40, шесть из них на Невском проспекте".

По определению Вадима Пинаева, "СуткиПетербург" – компания "полного цикла", то есть занимается всем: от встречи арендатора, решения личных проблем клиента и полного обслуживания помещения. В собственности у компании квартир нет – все квартиры переданы собственниками в управление.

После заключения договора о передаче в управление обычно организуется ремонт средней стоимостью 150-200 тыс. рублей. Вложения собственник и компания разделяют и договариваются о них индивидуально, в зависимости от масштабов затеянного ремонта. Косметический ремонт, необходимость которого возникает в процессе эксплуатации, и техническое оснащение "СуткиПетербург" обычно берут на себя. За все это собственник отдает компании 20% прибыли от сдачи квартиры ежемесячно.

"Жилье посуточно - это даже не сфера аренды недвижимости как таковая. Мы, скорее, предоставляем услугу. И успешнее тот, чей сервис лучше", – рассуждает Вадим Пинаев и отвлекается на обсуждение более удачного места для холодильника по телефону. Потом извиняется – хлопоты перед туристическим сезоном.