Заводы и фабрики, сдающие помещения под офисы, склады и торговлю, могут лишиться земли из–за новых норм законов, позволяющих изымать у них участки, используемые не по назначению. В Петербурге это касается 25% промышленных предприятий.
С 2017 года вступили в силу поправки к Градостроительному и Земельному кодексам, которые позволяют органам местного самоуправления изымать у промпредприятий землю, используемую не по назначению, и отдавать ее под комплексное освоение территории (КОТ). Своих земель могут лишиться 25% петербургских промышленников, так как многие из них сдают площади под склады, офисы и торговлю.
Председатель комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин говорит, что чиновники уже приступили к ревизии промзон: "Мы обследовали промзону Нева в Невском районе — около трети объектов работают с нарушениями. Наиболее распространенные — неиспользование земельного участка или использование не по назначению. Например, обнаружили на промтерритории газовую заправку, на одном из заводов нашли птичник, на другом — жилой дом. Это то, что мы будем изымать в первую очередь".
Роковая половина
Законодательные изменения касаются тех случаев, когда не менее 50% от общей площади территории промышленного предприятия занимают земельные участки и (или) объекты, нарушающие вид разрешенного использования. То есть они заняты не под производственные цели, а под какие–то иные: офисы, магазины, выставочные комплексы, медицинские и образовательные учреждения, паркинги. Или если более 50% территории предприятия заняты сооружениями, которые не соответствуют Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Согласно новой редакции Градкодекса органы местного самоуправления, обнаружив такое несоответствие, вправе инициировать изъятие всего земельного участка, занимаемого предприятием, и передачу его для комплексного освоения территории. Промпредприятию выплатят компенсацию за выселение, на которое отводится 2,5 года, а надел выставят на торги.
Танцы на станках
По данным экспертов, около 19 тыс. га в исторических районах Петербурга занимают заводы, отнесенные к так называемому серому поясу. Все предприятия сдают помещения в аренду. У многих под производство отведена мизерная площадь, а остальное занято коммерцией. Например, здания "Ленполиграфмаша" в районе реки Карповки используются для проведения деловых и творческих мероприятий. Почти все помещения, находящиеся в управлении холдинга "Ленинец", приспособлены под офисы, склады и гостиницы.
Часто собственник не реконструирует недвижимость для сдачи в аренду. В лучшем случае из цехов вывозят оборудование, и арендаторы на свой вкус переделывают помещения. А порой не происходит и этого. Так, в арт–центре "Печатный двор" на Чкаловском пр., где работает старейшая в Петербурге типография имени Горького, по коридорам пролегают рельсы, а в цехах, которые сдаются в почасовую аренду как залы для танцев и хорового пения, стоят прикрытые чехлами станки. Сами промышленники говорят, что большая часть их площадей занята под производственные нужды. Так, на Кировском заводе сообщили: "Из наших площадей 94% занимают производственно–складские объекты, 5% — офисные. Мы не перепрофилировали помещения, продолжая развиваться как производственное предприятие".
ЛОМО предлагает в аренду 38% площадей (169 тыс. м2). Из них под производство используется 64%, под склады — 19%, офисы (в том числе и для нужд промпредприятий) — 16%.
Приборы в зоне риска
Эксперты отмечают: крупным предприятиям, вроде ЛОМО, Кировского завода, "Силовых машин" и других, где ведется промпроизводство, опасаться изъятия земель не стоит.
Под угрозой мелкие предприятия или те, что как промышленные компании числятся лишь номинально. Так, фабрика "Невская мануфактура" на Октябрьской наб. давно превратилась в рантье: 87,6% дохода формируют арендные поступления. Руководство завода "Штурманские приборы" (Новочеркасский пр., 1) признает: без арендаторов не обойтись. Они приносят предприятию 40% выручки. Правда, завод выполняет небольшие военные заказы, а земля таких предприятий обычно находится в резерве у Минобороны, что может застраховать их от притязаний муниципалов.
С освобождением территорий может возникнуть и другая проблема: многие бывшие советские заводы поделены между разными собственниками, и решение имущественных вопросов займет годы. Например, недвижимость завода "Красный треугольник" поделена между 70 собственниками. И многочисленные попытки инвесторов преобразовать 250 тыс. м2 недвижимости на Обводном канале пока не увенчались успехом.
До КОТ не дойдет
По оценкам экспертов, не менее 25% промтерриторий вообще не заняты производством, а действующие предприятия сдают от 10% до 90% площадей под непроизводственные цели. Иными словами, четверть заводов и фабрик могут лишиться своих участков по новому закону.
Партнер юрфирмы "Борениус" Майя Петрова считает, что законодательные изменения вряд ли спровоцируют волну промышленных переездов. Скорее это даст муниципалам мощный рычаг давления на промышленников. Причем использовать этот рычаг через местную власть могут самые разные интересанты — от девелоперов, желающих получить землю для строительства жилья, до других промышленников, которые не прочь присоединить к своим предприятиям соседние участки.
Соответствие деятельности предприятия условиям ПЗЗ не гарантирует сохранность земли. Правила могут изменить, если появится заинтересованное лицо. Но до редевелопмента дело вряд ли дойдет, считает управляющий партнер УК "Теорема" Игорь Водопьянов. "Чтобы инициировать КОТ, нужны экономические перспективы проекта, а их сейчас нет. Если будет выгодно перебазировать завод и построить жилье или офисы, это сделают и без нового закона", — говорит Водопьянов.
В сроки никто не уложится
Перебазировать большинство предприятий, особенно крупных, за 2,5 года невозможно, и заводам, и фабрикам помимо затрат на переезд придется также оплачивать крупные штрафы. Возмещать эти затраты предприятиям придется за свой счет, так как той компенсации, которую они получат за изъятие участка, не хватит. Механизм определения размера компенсации в законе прописан нечетко, что дает повод для злоупотреблений.
Борис Мошенский из Maris считает: поиск подходящей площадки для переезда занимает минимум год. Еще лет пять необходимо заложить на строительство новых цехов. Эти расчеты подтверждаются опытом предприятий, которые уже пережили переезд. Например, на перебазирование Первой мебельной фабрики (ПМФ) с Петроградки на Уральскую улицу ушло около 6 лет. "Времени, отведенного на переселение новыми правилами, нам бы не хватило", — говорит директор по маркетингу ПМФ Мария Огнева.
Уже больше 5 лет ищет подходящий участок производитель упаковочной пленки "Тонар". По словам заместителя гендиректора предприятия Арнольда Леймана, лишь 5% промышленных земельных участков, выставленных на продажу в Петербурге и окрестностях, действительно пригодны для размещения производства. Выбрать из этого скудного ассортимента то, что подходит конкретному заводу, очень сложно. "Тонар" арендует помещения на заводе им. Карла Либкнехта и мечтает о собственных цехах. Но пока не нашел участка: то инженерной инфраструктуры не хватает, то далеко от Петербурга, то дорого.
Михаил Духовный из АО "Климов" рассказал, что перебазирование предприятия от станции метро "Лесная" в Озерки не является самостоятельным проектом, а входит в программу развития завода. Ее реализация началась в 2012 году и завершится только в 2019–м. Программа включает также изменение технологического процесса, закупку нового оборудования и переквалификацию персонала.
“
Зная нашу администрацию, ее поверхностный подход, такие законодательные новации пугают. Закон вышел, и нужно отработать его с промышленниками, составить реестр свободных земель. И не отнимать территории бездумно. А вдруг завтра заводу потребуется развитие? Понятно, что заводы просто так земли не отдадут, они будут обосновывать необходимость их использования под будущее развитие. Хотя знаете, если взглянуть на все, что происходит в промышленности, то на месте некоторых директоров я продал бы земли, так как никакого развития уже не будет. Ни через 5, ни через 10 лет. Мы потеряли свой престиж. У нас колоссальные проблемы с кадрами: руководящими, инженерными. Некому развивать промышленность — это главная проблема. В лучшие времена мой завод в три смены производил двигатели для боевых кораблей и судов, на нем трудилось 12 тыс. человек, а сейчас не наберется и 500. Негде взять людей. И нет уверенности, что государство заинтересовано в развитии заводов.
Валерий Радченко
президент Ассоциации промышленных предприятий Петербурга
“
Общая площадь промышленной территории, находящаяся в собственности нашего концерна, составляет 68 га. На ней располагается производство ПАО "Звезда" и индустриальный парк "Звезда", где сдаются в аренду производственные, офисные и складские помещения, на площади около 30 га. Спрос на аренду недвижимости индустриального назначения в Петербурге стабильно высокий, причем с 2015 года он стал увеличиваться. В прошлом году у нас появилось еще три крупных арендатора. Но хотя арендные площади занимают значительную долю нашей недвижимости, изъятие земли нам не грозит, так как основные резиденты индустриального парка (до 80%) — это производственные компании различных отраслей: "Северный технопарк" (металлообработка), "Форман Продактс" (производство оборудования для фитнеса), "Трев–Эргон" (производство автокомпонентов), Skaala (российско–финское предприятие по производству окон и дверей), "Атика" (производство мебели).
Павел Плавник
генеральный директор АО "Научно–производственный концерн "Звезда", председатель совета директоров ПАО "Звезда"
“
У ЛОМО большой опыт по операциям с недвижимостью. В составе объединения ими занимается специальная компания — УК "ЛОМО–Недвижимость". А в прошлом году предприятие вышло на региональные рынки с предложениями по аренде и продаже коммерческой недвижимости, администрированию, консалтингу и управлению эксплуатацией. В частности, мы стали эксклюзивным брокером по продаже крупных комплексов недвижимости в Мурманске. Операции по сдаче недвижимости в аренду занимают важное место в деятельности предприятия. Причем, несмотря на экономический кризис, оказавший существенное влияние на рынок недвижимости, в 2016 году показатели деятельности ЛОМО от управления имуществом не только не упали, но даже возросли. Выручка от коммерческой аренды в 2016 году составила около 670 млн рублей, что почти на 20 млн выше, чем в предыдущем году.
Ирина Черкасова
представитель АО "ЛОМО"
