Банкиры распробовали рефинансирование ипотеки. Как только ипотечные ставки упадут ниже 10%, перекредитование станет выгодным для каждого пятого из выплачивающих сегодня жилищные кредиты россиян.
К оживлению рефинансирования ипотеки банки готовились со второй половины минувшего года, несмотря на то что локомотивом еще оставалась ипотека с господдержкой. Например, "Уралсиб" предложил перекредитовывать ипотеку клиентам других банков еще 21 сентября 2016 года.
Но прошлый год не дал и не мог дать ощутимой динамики в этом сегменте — в рамках субсидируемой государством ипотеки перекредитование не допускалось. "По итогам 2016 года доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала незначительна", — отмечала начальник центра ипотечного кредитования "Невский, 59" филиала "ВТБ 24" Татьяна Хоботова. И в целом о таких программах банкиры отзывались, дескать, пусть будут "на всякий случай". Ведь было еще не ясно, куда после сворачивания госпрограммы двинутся ставки — вверх или вниз.
Однако 18 апреля запустил рефинансирование под залог недвижимости Сбербанк, 20 апреля предложило перекредитование по ставке 10,5% годовых АИЖК, а 22 мая снизила ставки по рефинансированию группа "ВТБ". "Сейчас активно работают в сегменте рефинансирования "чужой" ипотеки 13 банков", — подсчитал гендиректор Банка жилищных решений Роман Корников.
"Банкиры уже наблюдают поступательный рост заявок на рефинансирование ипотеки, — рассказывает вице–президент СМП Банка Роман Цивинюк. — В частности, такой рост фиксируют наши подразделения. Это уже стабильное явление, и в перспективе число заявок будет расти".
В подавляющем большинстве случаев отказ банка в перекредитовании своего клиента особой роли не играет. Обычно механизм рефинансирования выстроен так, что другой банк гасит за заемщика остаток кредита и подписывает новый ипотечный договор с новыми, близкими к средним на текущую дату, ставками.
Как рассказывает Роман Корников, рефинансирование официально появилось на рынке где–то в 2011 году как ответ на запредельно высокие ипотечные ставки 2009 года (16–19%). Тогда игроки ожидали вала заявок, но этого не произошло, так как сбор справок превращался в хождение по мукам. Сегодня собирать пакет документов стало гораздо проще — их число сократилось. Также стала комфортнее процедура одобрения кредита — часть услуг можно получить удаленно.
Нужна стандартизация
В отличие от пришедшей к определенным стандартам обычной ипотеки, условия перекредитования от банка к банку заметно разнятся. Например, в банке "Зенит" сообщили, что в рамках программы рефинансирования банк выдает потребительские кредиты сроком до 5 лет без обеспечения, даже если предмет рефинансирования — ипотечный кредит.
"Смысл рефинансирования — это внятная, относительно простая и легко масштабируемая процедура, позволяющая оперативно "накачать" портфель качественными кредитами", — комментирует Максим Ельцов, руководитель Первого ипотечного агентства. Если же оказание услуги требует дополнительных согласований с каждым застройщиком по каждому типу договора или по каждому порядку кредитования, привлекательность механизма как средства привлечения новых заемщиков теряется.
Иначе говоря, продукт требует собственной стандартизации. И его обкатка как раз сейчас и происходит.
Бум только начинается
Сегодня, по оценкам Романа Корникова, в портфелях банков рефинансирование занимает 1–3%. В портфеле банка "ДельтаКредит" больше — свыше 5%. При этом, отмечает Максим Ельцов, сейчас рассматривают возможность рефинансирования не более 5% общего числа плательщиков, но это не значит, что все они решаются на действия.
Региональный директор в СЗФО банка "ДельтаКредит" Ирина Илясова поясняет, что при рефинансировании заново в первую половину срока выплат преимущественно гасятся банковские проценты и только во вторую — тело кредита. Поэтому перекредитование теряет смысл, когда время выплат далеко перевалило за середину определенного договором срока.
Поскольку в среднем сегодня ипотека гасится за 7 лет (хотя берется в среднем на 15 лет), теоретически рефинансирование остается интересным заемщикам, бравшим кредит не ранее 2014 года. Упомянутый год начинался при средней ставке 12% годовых и закончился ставкой 16–18% (не берем заградительные ставки ряда игроков 20–30%).
Между тем среди профессионалов распространено утверждение, что рефинансирование выгодно клиенту, если он может найти ставку минимум на 2 процентных пункта ниже, чем по выплачиваемому кредиту. "При этом целесообразно максимально сократить срок нового кредита", — подсказывает Ирина Илясова.
Соответственно, к концу года, когда ипотечная ставка, в том числе и по рефинансированию, опустится до пресловутых 10%, под вопросом окажутся все взятые за последние 3–4 года ипотечные кредиты, кроме субсидировавшихся государством. "Исходя из нынешних тенденций можно ожидать увеличения спроса по рефинансированию на 20–25%", — прогнозирует и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт–Петербурге Мария Баталова.
"В потенциале, когда ипотечные ставки опустятся до психологической отметки 10%, встанет вопрос о рефинансировании до 20% обслуживаемых кредитов, — дает прогноз Максим Ельцов. — На рынке возможна более сильная волна перекредитования, особенно если ставки на вторичку станут снижаться быстрее, чем на первичку".
“
Собственные ипотечные кредиты с большой неохотой рефинансируют все банки. В законах не прописано, обязан банк рефинансировать кредит или нет. И это служит первым формальным поводом отказать заемщику в перекредитовании. Но в это же время другие банки предлагают ему достаточно заманчивые условия. И уже каждый банк сам для себя выстраивает линию поведения на случай, если заемщик потребует рефинансирования кредита. Соглашаться или нет, идти на риск, что клиент уйдет в другой банк, или не идти. На практике случаются и одобрения заявок, и отказы. В любом случае попробовать написать заявление не помешает.
Роман Корников
генеральный директор Банка жилищных решений
“
Банк, заявляющий о готовности рефинансировать ипотеку, охотится на добросовестных клиентов других банков. Но эти действия никоим образом не страхуют его от того, что эти же банки начнут переманивать его заемщиков. При этом официально запретить собственным заемщикам подавать заявление на перекредитование он не может. Иначе просто будет смешно выглядеть. Таким образом, активно продвигать и рекламировать услугу банки не спешат. Боятся, что первыми побегут собственные клиенты, ранее бравшие ипотеку по более высоким ставкам.
Максим Ельцов
руководитель Первого ипотечного агентства
