ГК "Балтийская коммерция" начала реставрацию подстанции фабрики "Красное знамя". Работы обойдутся в 0,5 млрд рублей. "ДП" первым побывал внутри здания и посмотрел, как идут работы.
Группа компаний "Балтийская коммерция" начала реставрацию здания теплоэлектростанции (ТЭЦ) фабрики "Красное знамя" на Петроградской стороне. В начале этого года градозащитники опасались за сохранность памятника конструктивизма. Работы по реставрации обойдутся в 500 млн рублей и продлятся до весны следующего года.
Залатать дыры
ГК "Балтийская коммерция" купила участок бывшей фабрики "Красное знамя" на пересечении Корпусной и Пионерской ул. в 2015 году. Вместе с территорией под жилую застройку ей достался памятник промышленной архитектуры работы немецкого зодчего Эриха Мендельсона.
В конце июля 2017 года компания получила положительное заключение комитета по государственной охране памятников на проведение реставрации. Завершить работы нужно весной. Общая площадь здания — 5,5 тыс. м2. По словам владельца "Балтийской коммерции" Бориса Прахина, в реставрацию вложат не менее 500 млн рублей.
"Предметы охраны определены, мы восстанавливаем памятник, внутреннее пространство которого охраняется так же, как и внешнее. Это наша собственность, которую мы обязаны содержать. К маю памятник будет восстановлен внешне, внутри будет черновая отделка", — рассказывает Борис Прахин.
Сейчас в здание подведены тепло и электричество, устранены аварийные элементы, проходят работы по утеплению, замыкается контур крыши, а также идет подготовка к реставрации фасада.
И культура, и фитнес
Затраты на реставрацию не учитывают работы по приспособлению здания для современного использования — до завершения реставрации подписывать договоры с будущими арендаторами не планируется, подчеркивает Борис Прахин.
"Не совсем понятно, как можно вкладывать деньги в реставрацию, не понимая проекта приспособления, — удивляется Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге, — тем более что известно: уже была концепция возможного использования здания". Еще в 2015 году Борис Прахин рассказывал, что варианты использования площадки готовила Ginza Project. Но сейчас девелопер не спешит говорить о будущем.
"Частично здание можно использовать под супермаркет, ресторан, офисный комплекс, возможно и размещение фитнес–центра", — рассуждает Владислав Фадеев.
Объемно–планировочное решение ТЭЦ больше всего подходит под выставочно–концертный центр или креативное пространство, полагает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. А при желании в основном зале можно организовать торговую или спортивную площадку. "Хотя для супермаркета или ресторана высота потолков основного зала будет избыточной", — говорит он, добавляя, что если в основном зале можно будет создать перекрытия, то здание может стать арт–отелем, лофт–апартаментами или офисным зданием. Однако реализовать такие планы вряд ли удастся. По словам эксперта по промышленной архитектуре Маргариты Штиглиц, пространство большого зала ТЭЦ является предметом охраны.
Вокруг шум
В 2016 году, когда "Балтийская коммерция" начала строительство жилого комплекса рядом с ТЭЦ, активисты стали высказывать опасения, что это отрицательно скажется на состоянии памятника и повредит восприятию всего комплекса.
При этом группу противников девелопера возглавил предприниматель Игорь Бурдинский, бывший собственник "Красного знамени", который потерял объект после своего банкротства. Осенью 2016 года структура ГК "Балтийская коммерция" даже подала в суд иск на Игоря Бурдинского о защите деловой репутации и взыскании 26 млн рублей убытков (разбирательство еще не завершено).
"Конечно, новые дома фатально исказили композицию ТЭЦ, которая потеряла доминирующую роль, — говорит Маргарита Штиглиц. — Но сам проект реставрации здания вполне корректен".
“
Наиболее целесообразно делать реставрацию с приспособлением здания подстанции фабрики "Красное знамя" под апарт–отель или гостиницу, но, учитывая вложения, я думаю, что это будет бизнес–центр А или B+ класса. Арендная ставка может варьироваться от 1,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц до 2 тыс. рублей при условии, что с верхних этажей будут открываться хорошие виды. А вот под торговую функцию рассматривать данный объект смысла нет, в том числе из–за его расположения. При продаже этого памятника после реставрации его минимальная стоимость может составить от 750 млн рублей до 1 млрд в зависимости от итогового класса объекта. При этом продажа объекта будет не быстрой.
Евгений Кулагин
руководитель департамента A–Invest (входит в холдинг AAG)
“
Проекты реконструкции исторических зданий и приспособления их под современное использование обычно не приносят прибыли девелоперам — это скорее проявление ответственности перед обществом и городом, а также возможность создать необычный продукт. Мы, например, в составе одного жилого комплекса реконструировали газгольдер 1881 года, приспособив его под многоуровневый паркинг. Но это позволит возместить только небольшую часть затрат на восстановление, в которое мы вложили более 230 млн рублей. В другом проекте мы вложили более 75 млн рублей в реконструкцию водонапорной башни 1900 года. Мне будет интересно посмотреть, как коллеги смогут коммерчески эффективно использовать подстанцию Мендельсона.
Эдуард Тиктинский
президент RBI
