"Деловой Петербург" в четвертый раз пересчитал собственников и арендаторов коммерческой недвижимости на Невском проспекте, от Дворцовой площади до площади Восстания. И не исключено, что в последний. Как известно, Верховный суд разрешил Росреестру засекретить сведения о владельцах недвижимости.
Старые новые собственники
В целом владельцы коммерческой недвижимости на Невском не склонны покидать популярную магистраль. За прошедший год не было ни одной крупной сделки. По-прежнему в топ-20 — пятизвездочные отели, торговые комплексы и бизнес-центры. Из них шесть строчек — иностранные компании, среди остальных — местные девелоперы, "Газпром" и владельцы нескольких отдельных помещений.
Впрочем нельзя сказать, что ничего не меняется. И даже, как выясняется, такими старинными объектами, как "Метрополь", уже владеют и управляют новые поколения известных в прошлом бизнесменов. По данным СПАРК, он на 40% принадлежит Елене Шевченко, на 40% — Елизавете и Михаилу Шевченко, а на 20% — гендиректору Светлане Долгобородовой.
Крупнейшим же собственником объектов на Невском проспекте по-прежнему остается город. Эта собственность в исследовании не учитывалась, за исключением случаев, когда она сдается в долгосрочную аренду (Большой Гостиный Двор, Дом Зингера). В результате в структуре собственников по отдельным домам предоставлены данные из Росреестра только по нежилым помещениям, по крупнейшим владельцам и без учета городской недвижимости.
Еда с доставкой в центр
В этом году усилились тенденции, заложенные в предыдущие годы, — миграция дорогих бутиков в район Старо-Невского проспекта и освоение центральной части проспекта продовольственными ретейлерами.
Хотя освоение главной торговой улицы города продовольственными магазинами началось еще в разгар кризиса 2009 года, наиболее статусным событием была реконструкция Елисеевского магазина в центральной части Невского проспекта структурами, близкими к Евгению Пригожину. Обновленный Магазин купцов Елисеевых работает там с 2012 года.
В этом году состоялось сразу два знаковых события: весной на цокольном этаже ТК "Перинные ряды" начал работу "Перекресток" и тогда же стало известно о том, что арендатором торгового комплекса "Пассаж" на Невском проспекте, 48, станет петербургская сеть "Лэнд".
До последнего времени продовольственных ретейлеров отпугивали сложности с логистикой и плохое состояние помещений в историческом центре города, но главной причиной был дефицит подходящих под современные торговые форматы площадей. Реконструкция знаковых исторических зданий отчасти разрешила эти противоречия и позволила ретейлерам попробовать свои силы на Невском проспекте.
Так, компания Х5, которая открыла свой супермаркет в "Перинных рядах", подчеркивает, что магазин рассчитан как на жителей окрестных районов и петербуржцев, которые работают поблизости, так и на гостей города, туристов. Неслучайно все указатели в супермаркете продублированы на трех языках. Петербургская сеть "Лэнд" арендовала помещение площадью 2,7 тыс. м2 в торговом комплексе "Пассаж" на 10 лет, на ремонт и подготовку помещения ретейлер взял год, открытие супермаркета намечено на начало 2018 года.
С запуском этого объекта на Невском проспекте остается, пожалуй, только один лакомый кусочек для продовольственной торговли — знаменитый Гостиный Двор.
Ротация брендов
По данным CRBE, по росту арендных ставок Петербург уступает только Лондону. Годовой прирост составил 15,4%. Во многом это было обусловлено ростом туристического потока в городе. Как отмечают в компании, ретейлеры демонстрируют высокий спрос на торговую недвижимость на центральных улицах. Помимо розничного сектора в целом спрос со стороны стремящихся выйти на рынок брендов общественного питания также способствовал росту ставок аренды.
Так, ставки аренды на основной части Невского проспекта для помещений площадью около 100 м2 по итогам III квартала составили от 7,5 тыс. до 13 тыс. рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС), сообщают JLL. При этом, если сравнивать ставки с 2015 годом, то они изменились незначительно. В 2015 году стоимость аренды составляла от 7 тыс. до 12,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.
Есть несколько примеров небольших помещений, расположенных около метро, где арендная ставка может достигать 14-15 тыс. рублей, но это все-таки исключение. Для сравнения: на ближайших к Невскому улицах даже максимальная стоимость аренды в 1-2,5 раза ниже. Например, на Большой Конюшенной улице средние запрашиваемые ставки в III квартале уменьшились, что связано с уходом с рынка наиболее ликвидных объектов, и сейчас находятся в диапазоне 3,5-7 тыс. рублей в месяц. На Владимирском проспекте и улице Рубинштейна и вовсе можно арендовать помещение по ставке 2-5 тыс. рублей за 1 м2. Поэтому иногда экономически более выгодным оказывается открытие торговой точки в прилегающих к Невскому коридорах.
Больше роскоши
В результате в этом году продолжился тренд на освоение Старо-Невского проспекта luxury-брендами. Процесс этот активизировался еще в прошлом году, когда Louis Vuitton покинул Большую Конюшенную улицу, сделав выбор в пользу большего помещения на Невском проспекте.
Уже в этом году маршрут Louis Vuitton повторил бутик Dior. Вскоре громкие имена сделали Старо-Невский проспект желанным объектом для размещения и других известных брендов. Так, Valentino свой первый бутик в Петербурге открывает на той же самой улице. В этом же году Paul Smith сменил Большой проспект П.С. на Невский проспект. В целом статусный район в этом году дополнили и такие объекты, как бутик Escada, мультибрендовый ювелирный бутик Gold Union jewelry house и Lise Charmel.
Тем не менее, по данным JLL, доля свободных помещений на Старо-Невском проспекте за последние 3 месяца росла и составила 8% против 6,3%.
Специалисты JLL в Петербурге такую тенденцию объясняют уходом ряда арендаторов из помещений в конце Невского проспекта, неподалеку от станции метро "Площадь Александра Невского".
Как ожидает Юлия Корчемная, руководитель направления стрит-ретейла компании JLL в Петербурге, вслед за luxury-ретейлерами интерес к Старо-Невскому проспекту проявят и премиальные рестораны.
Обновленный сервис "Кто владеет Невским проспектом" находится по ссылке.
