Успех улицы Рубинштейна пытаются повторить еще несколько ресторанных магистралей, доля общепита на которых доходит до 50%. Рестораторы рассчитывают на целевой, но дорогой трафик.
Вслед за знаковой для петербургского ресторанного рынка ул. Рубинштейна в Петербурге сформировались несколько новых ресторанных улиц. Они привлекают бизнес целевым трафиком, однако за него приходится платить высокой арендой.
Опрошенные "ДП" игроки рынка и брокеры считают ресторанными ул. Белинского, Некрасова, Жуковского. На этот статус в последнее время также претендуют Большая Конюшенная ул., Кирочная ул. и часть Казанской ул.
Рестораны заняли улицы
После того как первый бар Mollis появился на ул. Рубинштейна в 1994 году, в городе возник тренд на открытие прозападных заведений, баров, вспоминает Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar. По ее оценке, ул. Жуковского и Некрасова формируются как ресторанные пространства последние 3 года, ул. Белинского — последние 5 лет.
По мнению совладельца бургерных "Бюро" Петра Лобанова, эти улицы начали преобразовываться даже раньше — с началом в городе ресторанного бума, то есть с 2012 года. "До этого ул. Жуковского была барной. Конечно, кафе и рестораны на ней были, но после открытия нашего заведения они стали расти как грибы. На ул. Белинского точки такого формата начали открывать после появления заведения "Фарш и Бочка", — делятся оценками в Pizza22cm.
У каждой их этих улиц своя специализация. На ул. Рубинштейна сосредоточены несетевые концепции, на Жуковского в основном работают вечерние тусовочные заведения, а на Некрасова и Белинского — бары и пабы. "Когда мы нашли помещение на ул. Некрасова, то подумали, что это отличное проходное место, и определенный поток людей здесь действительно есть", — констатирует Дарья Кудрявцева, соосновательница хумусии "Мамэле".
Занять 60% рынка
Чтобы улицу с несколькими заведениями общепита можно было назвать громким словом "ресторанная", подобных заведений на ней должно быть больше, чем других объектов. Тогда она становится пригодной для бар–хоппинга, когда горожанин за один вечер может посетить сразу несколько заведений, приводит пример Петр Лобанов.
Брокеры дают конкретные цифры: если более 60% коммерческих помещений на улице заняты барами, кафе, ресторанами, ее можно причислить к ресторанным, считают в NAI Becar. В Rusland SP дают другую оценку — не менее 50%, в JLL — 40–45%. Так, на ул. Рубинштейна на кафе и рестораны приходится 70% объектов стрит–ретейла, на ул. Белинского — 75%, на ул. Некрасова — 44%.
У заведения, которое открылось на ресторанной улице, есть несколько преимуществ. Основное, конечно, — это трафик, причем целевой. Также работает синергия между соседями: люди охотнее приезжают в места, где при желании смогут уйти в другое место, просто перейдя дорогу.
Однако за лакомую локацию приходится дорого платить. Рестораторы сетуют на риелторов, которые перекупают права аренды и повышают ставки. Арендаторы, которые успели зайти на такие улицы до пика, имеют стандартные 8–10% увеличения ставки аренды в год, говорят рестораторы.
На ул. Жуковского рост числа заведений моментально сказался на арендных ставках: по оценке Петра Лобанова, с 2013 года они выросли почти вдвое. По данным Rusland SP, сейчас ставки аренды для ул. Жуковского составляют в среднем 2,5–4 тыс. рублей за 1 м2, для ул. Некрасова — 3–4 тыс. рублей, ул. Белинского — 3–5 тыс. рублей, ул. Маяковского и ул. Восстания — 4–5 тыс. рублей за 1 м2. Для сравнения: за помещение 100–200 м2 на ул. Рубинштейна арендодатели попросят 4–5 тыс. рублей за 1 м2.
По данным JLL, за последние 3 года максимальная ставка аренды на ул. Рубинштейна выросла в 1,5 раза.
Ольга Шарыгина призывает не связывать высокие ставки с ресторанной спецификой, ведь все перечисленные улицы находятся в центре Петербурга, более того — пересекают Невский пр. "В таких локациях низких ставок не бывает", — разъясняет она.
Также сложностей ресторанному бизнесу в проходных местах добавляют соседи из близлежащих домов, недовольные шумом и курящими гостями, и трудности с логистикой. Например, идеальным развитием для ул. Рубинштейна было бы сделать ее пешеходной, считают в NAI Becar.
Ждем новых героев
Конкуренцию сформировавшимся улицам в ближайшие годы может составить еще пара петербургских магистралей. Активно развивается Кирочная ул. "Можно сказать, она оживает, сейчас там в основном работают рестораны высокой кухни", — оценивает Александр Крылов, владелец Pita’s.
Совладелец ресторана "Винный шкаф" Евгений Литвяк добавляет к этому списку Большую Конюшенную ул. и Казанскую ул. Другие игроки ресторанного рынка считают перспективными Большую и Малую Морские ул. и ул. Восстания, а также пешеходные Малую Конюшенную ул. и Малую Садовую ул.
Однако брокеры JLL относят Большую и Малую Морские (с долей общепита на каждой 50%) ул. и ул. Восстания (42%) уже к ресторанным.
"На ул. Восстания мы работаем чуть меньше 2 лет, но рынок определенно растет, за это время открылось огромное количество новых проектов", — признает Алексей Пругер, генеральный директор United Butchers. "Наверное, через год–другой ул. Восстания можно будет назвать ресторанной", — соглашается Николай Белоусов, основатель Joly Woo.
Тем не менее рестораторы единодушны: ул. Рубинштейна остается особенной, по–настоящему ресторанной петербургской улицей на сегодняшней день можно назвать только ее.
“
По моему мнению, улица может называться ресторанной, когда на протяжении нескольких сотен метров находится много разноформатных кафе и ресторанов. При этом должна соблюдаться крафтовая история. Например, Невский пр. с сетевыми фастфуд–форматами — это не ресторанная улица. На каждой улице складывается свой состав арендаторов. Ул. Жуковского более барная (хотя вектор меняется), ул. Рубинштейна более ресторанная, Большая Конюшенная ул. тоже ресторанная. На ул. Жуковского нам нравится работать, но у нее есть большой минус — невозможно сделать летнюю террасу.
Эльдар Кабиров
совладелец ресторанов Red, Steak&Wine и Pizza 22 cm
“
Мы открыли свое кафе на ул. Белинского почти 3 года назад. Нельзя сказать, что мы целенаправленно хотели открыть заведение на этой улице, просто так сложились обстоятельства. Тем не менее за это время количество точек общепита здесь выросло в 2 раза. По моим ощущениям, ул. Белинского — это скорее барная улица, чем ресторанная. Вторая точка Jiva burgers работает на Гороховой ул., и ее с большей вероятностью можно назвать ресторанной, кроме того, по сравнению с ул. Белинского там значительно выше трафик.
Марина Картичева
основательница точка Jiva burgers
