После 2 лет активного роста рынок земли уходит в стагнацию. В ближайшие 2 года эксперты прогнозируют падение цен.
Несколько лет инвестиции в земельные участки составляли львиную долю инвестиций в недвижимость. "Пятна" с полученной градостроительной документацией или даже с разрешением на строительство разлетались как горячие пирожки.
В итоге все, кто хотел купить, уже купили. Например, "Группа ЛСР" получила разрешений на 4,5 млн м2, Setl Group — на 3,7 млн м2 продаваемой площади. У группы "ЦДС" в активе 1,2 млн "квадратов". В "СПб Реновации" общая площадь "запасов" — 125 тыс. м2 жилья.
Всего, по данным властей, в петербургской агломерации выдано разрешений на строительство более 30 млн м2 жилья, а общий объем проектов в различной стадии готовности — более 110 млн "квадратов". Не все из них будут застроены девелоперами, и часть попадет на рынок.
По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на конец 2017 года в открытом предложении в городе и ближайших пригородах в реализации находилось 5,2 тыс. га (347 лотов) под строительство более 35 млн м2 улучшений (при этом 42% в гектарах и 20% от числа лотов — предложение на пригородных территориях). Несмотря на регулярный прирост предложения в натуральном выражении, по–прежнему отмечается нехватка ликвидных вариантов — менее 5% земель имеют полную градостроительную подготовку, 25% — вообще не имеют подготовки. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты.
"Суммарный объем выставленной на продажу земли от девелоперов оценить сложно, земельный рынок в целом является крайне закрытым, а большая часть подобных лотов выставляется на рынок на условиях строгой конфиденциальности", — говорят эксперты из КЦ.
Девелоперы продают землю по двум причинам: или у них все хорошо, или все плохо. "В свое время компании активно пополняли земельные банки, приобретая неподготовленные земельные участки, и часть оказалась избыточной. Ряд девелоперов просто хотят диверсифицировать портфель проектов. Иногда проще проект продать, чем платить за него налоги", — объясняет Борис Латкин, генеральный директор Roket group. Такие земли есть у группы "ЦДС" в Буграх и Новосаратовке, у "Ленстройтреста" — в Янино и Колпино. Два участка рядом со своими проектами продал ЮИТ. Bonava давно пытается продать участок на Карповке. "Теорема" реализует наделы в Петергофе.
"Иногда застройщик, стремясь диверсифицировать риски, приобретает большой надел, разрабатывает градостроительную документацию и продает часть земли более мелкими лотами, а прибыль инвестирует в покупку участков в другой локации", — говорит Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG.
"В последние полгода видим значительный рост предложения земельных участков под застройку в городской черте. При этом многие лоты имеют полный комплект документов, включая разрешение на строительство. Инвесторы начинали подготовку своих участков 2–3 года назад, когда не предполагали, насколько сильно может измениться математика проекта и условия его реализации. Работать по новым правилам они не готовы, вот и продают имеющиеся активы", — говорит Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная Стрела".
По мнению Сергея Мохнаря, генерального директора "ПСК–Недвижимость", интересных предложений на рынке единицы: "Участки в центре, которые без проблем можно застроить, не предлагаются. Интересантов много, но покупают не очень активно".
Некоторые девелоперы продают землю от безысходности, пытаясь поправить свое положение. Так, "УНИСТО Петросталь" за 310 млн рублей продает участок с разрешением на строительство площадью около 6 га рядом с Колтушами.
Активной продажей занимается группа "Лидер" — компания реализует участки в Шушарах и Мурино. Список активов компании "Норманн" постоянно лежит на столе у зампредседателя правительства Ленобласти Михаила Москвина. "Норманн вынужден продавать свои земли. Переговоры с потенциальными покупателями активов должны вестись при участии администрации, поэтому я иногда чувствую себя менеджером — бегаю с пакетом их документов в поиске инвестора", — говорит Михаил Москвин.
Все последние годы цены на землю только росли. Стоимость особенно ценных земель достигала 30–35 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений. Но, по мнению экспертов, ценовой пик уже пройден.
"Все интересное уже куплено. Оставшиеся участки требуют большой работы — нужно менять проект, заново вкладывать деньги в подготовку градостроительной документации, вносить изменения в разрешение на застройку. Все это достаточно большие затраты, которые будут вычитаться из стоимости земельного участка. Поэтому цена на землю в ближайшее время будет падать", — говорит Борис Латкин.
