Владельцы сети "Сенатор" собираются построить рядом со зданием Фрунзенского универмага на Московском проспекте бизнес–центр площадью около 10 тыс. м2
Комитет по градостроительству и архитектуре выдал градостроительные планы, запрошенные с целью строительства на участке Фрунзенского универмага на углу Московского пр. и Обводного канала.
Участок принадлежит ФКХ "Империя", который владеет крупнейшей в Петербурге сетью бизнес–центров "Сенатор".
Что построят рядом с Фрунзенским
“
"Рынок офисной недвижимости Петербурга развивается достаточно активно. Ставки растут, спрос сохраняется на стабильно высоком уровне. В связи с этим мы решили вернуться к рассмотрению проекта строительства бизнес–центра на Московском проспекте. В советское время рядом с универмагом “Фрунзенский” находилось здание, не дошедшее до наших дней. Сейчас мы рассматриваем возможность построить на его месте новый объект. Поскольку речь идёт об участке между двумя объектами культурного наследия, его параметры и внешний облик будут разрабатываться с учётом требований КГИОП и закона “О границах зон охраны…”. По предварительным оценкам, речь может идти о бизнес–центре площадью до 10 тыс. м2. В лучшем случае строительство начнётся в следующем году", — рассказал "ДП" управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.
На данный момент идёт стадия проработки концепции и проектирования. Других проектов, связанных со строительством зданий, "Сенатор" сейчас не рассматривает.
Сам универмаг, построенный в 1930–е годы авторским коллективом во главе с архитектором Евгением Катониным на углу Московского пр. и наб. Обводного канала, охраняется как памятник архитектуры. Его хотели снести в 2000–х годах, когда постройкой владел холдинг JFC. Но под давлением общественности здание сохранили и внесли в реестр памятников.
Правда, совсем без утрат не обошлось. Примерно тогда же, в 2000–х (когда современные законы об охране наследия ещё не действовали), было снесено соседнее с универмагом по Московскому пр. здание — расселённый доходный дом (№ 58 по Московскому). Земля, на которой он стоял, входит в участок универмага. В последнее время там была автостоянка.
Площадь, занимаемая Фрунзенским, составляет 3,7 тыс. м2. Свободная площадь участка — более 6 тыс. м2. В том числе свободна часть фронта Московского пр., ранее занимаемая доходным домом. Стоит учитывать, что, хотя универмаг в 2015 году реконструировали в бизнес–центр, из–за статуса памятника и конструкции здания (наличия большого торгового зала) особенно много площадей получить в нём не удалось. Неудивительно, что предприниматели не оставляли планы застроить свободную территорию.
Архитектурный аспект
Руководитель архитектурной мастерской "Я. К." Александр Кицула в последние годы занимался проектированием бизнес–центра на участке Фрунзенского универмага по заказу владельцев и в эти дни продолжает консультации. Последние более–менее детальные проработки велись около 5 лет назад. Они, впрочем, ни с кем не согласовывались, кроме заказчика (неформальные договорённости были достигнуты с комитетом по охране памятников). Тогда предполагалось построить новые корпуса по сторонам от небольшого дореволюционного дома № 56, выходящего на Московский пр. Площадь новостройки должна была составить 15–17 тыс. м2.
Александр Кицула считает, что новое здание не будет внешне похоже на сам универмаг, по крайней мере не будет столь же монументальным.
“
"В идеале нужно сформировать на базе этого универмага некоторый микроансамбль, упорядочить застройку и сделать её более завершённой", — рассуждает зодчий.
Скорее всего, идеальный по архитектуре вариант невозможен, а понимания, каким будет проект в реальности, пока нет.
"Важно уже на этой стадии наладить диалог с городом", — сказал "ДП" заместитель председателя Общества защиты памятников "Старый Петербург" Александр Кононов. Хотя с точки зрения законодательства строительство на участке возможно, возникает много вопросов. Важно, чтобы архитектура нового здания не навредила ни зданию универмага, ни застройке вокруг.
"Это должна быть деликатная архитектура без модернистского фасада со стеклом", — советует эксперт.
Ситуация на офисном рынке
В последние годы портфель "Сенатора" прирастал только за счёт проектов реконструкции и приспособления для современного использования, отмечают консультанты. Последний бизнес–центр, построенный "Империей" с нуля, был введён в эксплуатацию в 2017 году. С тех пор в компании говорили, что новое строительство с текущими ставками аренды, стоимостью земли и финансирования является экономически нецелесообразным.
“
"Строительство нового объекта — это не тренд, свидетельствующий о подъёме девелопмента в Петербурге, но хорошее подспорье для арендаторов, которым не хватает вакансии на юге города, — комментирует директор департамента офисной недвижимости компании Maris Елена Кащунцова. — На 2025 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 120 тыс. м2 офисной недвижимости. 93% всех планируемых к вводу объектов относятся к спекулятивным проектам. Следует отметить, что данный объём будет обеспечен преимущественно двумя проектами, ввод одного из которых был перенесён с 2024 года. Строительство второго проекта было разморожено под запросы конкретных арендаторов в 2024 году. Следовательно, говорить о восстановлении объёмов спекулятивного девелопмента в регионе преждевременно".
По данным "ДП", речь идёт о "Невской ратуше" и "Северной Пальмире". При этом площади в "Невской ратуше" были сданы в аренду ещё несколько лет назад компании "Газпром нефть". "Северную Пальмиру", по слухам, также займут структуры, связанные с "Газпромом".
Также в 2025 году ожидается ввод второй очереди бизнес–центра "Атлас Сити" площадью 8,4 тыс. м2 и офисных площадей в составе ТЦ "Радиус" у станции метро "Волковская" (в прошлом году "Адамант" решил переформатировать торговые помещения выше первого этажа под новую функцию).
Как ранее писал "ДП", по итогам прошлого года ставки аренды на качественные офисы в Петербурге существенно выросли — до 30%. В этом году участники рынка ожидают дальнейшего роста, вплоть до 40%. Рост ставок происходит на фоне снижения вакансии, которая сегодня составляет порядка 3%, а в классе А — менее 2%. В то же время из–за высокой ключевой ставки и постоянного роста себестоимости строительства девелоперы пока не спешат с новыми проектами.
