00:0308 августа 201800:03
24237просмотров
00:0308 августа 2018
Plaza Lotus Group Михаила Зингаревича выводит на рынок сеть инвестотелей с номерным фондом свыше 7 тыс. единиц. Объем инвестиций — 30,5 млрд рублей. С учетом планов других игроков рынок утроит предложение, а значит, не все апарт–отели найдут покупателя.
Шесть отелей категорий три и четыре звезды появятся до 2024 года на участках, выделенных Plaza Lotus Group как стратегическому инвестору по минимальной ставке аренды. Компания получила этот статус после того, как потеряла Конюшенное ведомство.
Напомним, что Plaza Lotus Group занималась проектом по приспособлению здания Конюшенного ведомства под апарт–отель, но он не устроил градозащитников. В июне 2015 года Смольный принял решение о возврате здания в казну Петербурга, а инвестор обнародовал документы, обосновывающие расходы по проекту на 1,2 млрд рублей.
Девелопмент пассионарного типа
Общая площадь отелей составит 471 тыс. м2, а номерной фонд — свыше 7 тыс. номеров. "До конца 2019 года мы выйдем на стройку по всем шести объектам", — рассказывает Марина Павлюкевич, генеральный директор ООО "Плаза Лотос Груп".
Отели массовых категорий будут объединены в сеть, но у каждого из них будет своя легенда. Пилотным станет отель на Витебском пр. "Наш первый проект назван In2it и предназначен для молодых людей, которых не интересует быт. Он разработан по принципу "недвижимость как сервис". Здесь все функции: уборка, питание, стирка, покупка продуктов и прочее — включены в условия проживания. На территории отеля предусмотрены площади под фитнес, медицинский центр, магазины, салоны красоты, аптеки, кафе, туристическое агентство, лобби–бар и зону для вечеринок. Но кроме этих жизненно важных составляющих будет создано многофункциональное пространство: коворкинг, лекционный зал, библиотека", — рассказала "ДП" Марина Павлюкевич. Отель будет возведен в две очереди. Первую планируется завершить к концу 2020 года, вторую — годом позже.
"Проект на пр. Большевиков будет территорией юности и студенчества. Это кампусная история, где останавливаются люди 20–25 лет. Для них также создаем всю инфраструктуру, включая наноаллею с Интернетом и зонами отдыха, которую проложат от отеля до метро. Депрессивный участок превратится в зону притяжения для всего района", — утверждает глава Plaza Lotus Group.
На Синопской наб., 30, и ул. Александра Невского, 10, появятся отели для делового туризма с акцентом на сервисные функции. Причем второй проект девелопер развивает в партнерстве с ООО "Кравт Инвест".
"Премиальные локации на ул. Кораблестроителей и Приморском пр. предназначены для зрелых резидентов, ценящих статус, вид из окна, качественное окружение. Для них мы строим конгресс–хол, музей спорта, причал и прочее", — говорит Марина Павлюкевич. Проект в устье реки Смоленки Plaza Lotus Group будет строить совместно с компанией "Мастер Девелопмент". Все отели планируется построить до конца 2024 года.
В дальнейшем УК планирует покупать новые участки и продолжать развитие бренда. Правда, в сеть, скорее всего, не войдет проект на Марсовом поле. "Отель на Марсовом поле находится на стадии реализации. Здесь в будущем появится гостиница высокого ценового сегмента", — уточнила в беседе с "ДП" Марина Павлюкевич.
Что касается финансирования, то первый отель девелопер начнет строить за счет собственных средств. Новая команда Plaza Lotus Group отказывается от ярлыков и декларирует себя как девелопера пассионарного типа. "Мы открыты к предложениям инвесторов и партнеров. Уже в августе начнутся первые продажи. В качестве соинвесторов мы рассматриваем фонды и частные лица. Все сделки будут вестись в рамках 214–го федерального закона", — рассказала генеральный директор ООО "Плаза Лотос Груп".
Инвестиции по размеру
"Мы представляем новую категорию коммерческой недвижимости — инвестотели. Это эволюция гостиниц и апарт–отелей, которая включает в себя все характеристики своих предшественников, однако отличается дополнительной надстройкой — комплексными технологическими и сервисными решениями", — поясняет Марина Павлюкевич.
На старте девелопер предлагает три основные инвестиционные программы, а для лучшего восприятия проводит аналогию с размерами одежды. Например, S — для микроинвесторов со входом от 300 тыс. рублей. На эту сумму предлагается приобрести от 3 м2 коммерческих площадей с доходностью от 9 до 12,5% в год. Таким образом, покупатель входит в долевую собственность с УК.
Пакет М стоит от 1,7 млн рублей, позволяющих приобрести 17 м2, или один юнит, с доходностью до 18% в год. Для пакета L вход в проект обойдется от 10,2 млн рублей, что эквивалентно покупке 100 м2 или праву собственности на несколько юнитов с доходностью от 12,9 до 17,5% в год. "С инвесторами категории L мы готовы обсуждать индивидуальные условия по объемам вложений, срокам и ставкам", — поясняет топ–менеджер Plaza Lotus Group.
Для инвесторов категорий S и M девелопер предусмотрел опцию обратного выкупа. "Через 3 года после ввода объекта в эксплуатацию мы можем выкупить у инвесторов их долю с гарантированной доходностью. Для наших партнеров мы создадим биржу квадратных метров, где можно будет продать, купить или забронировать нужный лот. Мы видим свою основную задачу в предоставлении нашим инвесторам возможности расти и развиваться вместе с нами", — резюмирует топ–менеджер Plaza Lotus Group.
Конкурентная среда
Сейчас, по данным NAI Becar, в продаже 4948 апартаментов. Если "Группа ЛСР" выведет в ближайшие 2 года 3,5 тыс. апартаментов, Plaza Lotus Group — 7 тыс., то предложение на рынке вырастет в 2 раза. Если к этому добавить планы других участников рынка ("Бестъ", RBI и т. д.), то предложение утроится. С начала года Госстройнадзор выдал 15 разрешений на строительство гостиниц и апартамент–отелей на 1,5–2 тыс. номеров.
Всего, по данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие 2018 года было продано 1975 апартаментов, что в 1,9 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года. Свободное предложение составило 5467 юнитов, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 13%. Все это может привести к падению цен на рынке.
"Учитывая рост предложения и усиление конкуренции в сегменте, можно ожидать снижения цен на апартаменты. По итогам I квартала 2018 года средняя цена на них упала на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано со значительным количеством нового предложения", — говорят в Knight Frank SPb.
“
Низкий порог входа, несомненно, заинтересует инвесторов. Сейчас на рынке практически нет предложений с похожими характеристиками. Профессиональное управление и разнообразие запланированных сервисов должны обеспечить проекту высокую заполняемость, а значит, и хорошие показатели доходности. При условии, что проект будет реализован в соответствии с заявленными характеристиками, он будет востребован не только у петербургских, но и у региональных инвесторов.
Светлана Московченко
руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
“
Сегодня Петербургу не хватает подобных объектов с учетом роста внутреннего и международного туризма. Большинство апарт–отелей, которые строятся в городе, по сути, являются квазижильем в тех локациях, где по генплану нельзя возводить традиционное жилье. В то же время трех– и четырехзвездочные городские отели либо очень дорогие, либо не соответствуют заявленному уровню сервиса. Инвестотель от Plaza Lotus Group располагается в непосредственной близости от метро и выездов на основные транспортные магистрали и отвечает всем потребностям временного пребывания. Он вряд ли будет всерьез конкурировать с другими, лишь формально схожими проектами в этой локации. Если проект реализуется в соответствии со всеми критериями индустрии гостеприимства, а также требованиями по инфраструктуре и инженерному оснащению, то он вполне может быть успешным.
Илья Андреев
управляющий партнер компании Zenith PM
“
Рынок апартаментов продолжает расти, и пока конкуренция не чувствуется. Апартаменты за время строительства могут прибавить в стоимости до 30–40%. Вложения же могут окупиться за 5–7 лет. Для сравнения: срок окупаемости жилой недвижимости составляет не менее 18 лет. Сейчас такую доходность не может предложить ни один финансовый инструмент, поэтому, несмотря на бурный рост предложения, недостатка в инвесторах в ближайшее время мы не почувствуем.
Татьяна Колосова
Директор По Продажам Гк Docklands Development
