07:5424 сентября 201807:54
2306просмотров
07:5424 сентября 2018
Предприниматели Александр Пономарев и Владимир Алексеев развивают сеть гостиниц с петербургским сервисом и духом: в номерной фонд превращаются комнаты коммуналок, а персонала здесь нет вовсе.
Александр Пономарев (по профессии антикризисный управляющий) и Владимир Алексеев (финансист) встретились на одном из мероприятий по инвестициям и обнаружили общность интересов — в недвижимости. "Когда–то я жил в съемной комнате, — рассказывает Александр, — но у меня была еще одна комната, собственная, меньшей площади, и я ее сдавал. Так вот, снимал я за 8 тыс. рублей, а свою сдавал за 10. И тогда понял, что петербургская недвижимость может приносить устойчивый доход".
Пономарев учился в университете им. Макарова и после окончания вуза сразу решил начать свое дело. Несколько лет назад был соучредителем в управляющей компании MindVoice. Все права в итоге передали единому владельцу, а уж после этого Александр и Владимир открыли новую компанию, решив строить сеть автоматизированных отелей без персонала. Первый появился у партнеров 3,5 года назад. Это была бывшая коммуналка площадью 108 м2 на Моховой ул. Получилось семь номеров–студий. С тех пор отели сети открываются в центре города.
Сначала идея
"Сначала должна была быть концепция, понимание, для кого мы работаем, почему клиенты должны выбрать именно нас, — рассказывает Александр, — при построении компании, которая будет управлять апарт–отелями, мы отталкиваемся от интерфейса и концепции. Уже исходя из этого определяем приоритетную локацию будущего отеля".
Главное: необходимо было найти деньги для будущих отелей. Обычно предприниматели атакуют банки и им там так же регулярно отказывают. Есть вариант поклянчить деньги у родственников и знакомых. Или накопить на прежней работе (что реализуется редко). Поэтому Александр и Владимир пошли другим путем. Они решили занять деньги у инвесторов, завели блог, сделали ставку на публичность. Схема обозначена как доходные отели — по принципу доходных домов.
Разыскивая инвесторов, партнеры стали подбирать сами квартиры. Потенциальным вкладчикам обещали построение мини–отелей на 5–10 номеров с оборотом от 2,5 млн рублей в год. Схема такая: на средства инвестора расселяется крупная — или относительно крупная — коммуналка, которая переоборудуется в апарт–отель. Часть из них выкупалась на ипотечные средства. То есть, получается, все те же банковские средства, но привлеченные через физических лиц. Выплаты по кредиту в таком случае производятся за счет дохода от эксплуатации отеля, оставшиеся прибыли делятся между инвесторами и управляющими. Если ипотеки нет — делятся просто.
Расселив таким способом более 20 коммунальных квартир (и решив, кстати, проблемы с жильем 50 семей), предприниматели аккумулировали инвестиции на сумму 200 млн рублей и вышли на оборот 70 млн в год.
"Маржинальность небольших отелей составляет 30%, — поясняет Александр, — в крупных гостиницах она меньше, но они хорошо зарабатывают на собственных заведениях общепита, где доходность выше. Для малых отелей важно, по какой цене продается основная услуга, какова средняя цена продажи и остаток".
Сейчас у компании шесть действующих инвесторов, для четырех подбираются варианты, двое ждут завершения ремонта. "Но это инвесторы с порогом от 10 млн рублей, — объяснил Пономарев, — а начинающих, тех, кто читает блог и присматривается, около 30 человек. В будущем партнеры планируют создание фонда, но "это будет фонд не классического типа, а созданный по принципу современных технологий блокчейна, уберизации и шеринга".
Уберизация на марше
Главная фишка отелей компании "Питер Пэлэс" — это работа без стойки регистрации и приема. "Безлюдный" формат популярен за рубежом, рассказывает Александр Пономарев: "В России он не слишком пока распространен, но нас привлек тем, что мы существенно экономим на затратах и одновременно инвестируем в систему автоматизации и безопасности. В Грузии, например, есть опыт: 2,5 тыс. номеров контролируют в комплексе одна девушка и охранник. Нам есть к чему стремиться".
В компании "Питер Пэлэс" сейчас работают 10 человек. Регистрация постояльцев происходит через систему на сайте отеля. Туда же отправляется копия паспорта для регистрации постояльцев. Далее клиент получает код доступа по sms и попадает в отель. Дальнейшей регистрацией постояльцев в УФМС занимается специальный человек в компании.
"На сайте с помощью разработчиков мы создали автоматизирование бронирования, — говорит Александр Пономарев, — таким образом ликвидировался отдел бронирования. Без диспетчерского пункта, все в электронном виде. Вместо оператора на сайте работает автобронирование, и оплата также происходит на сайте. За неполный год работы мы продали номеров на 700 тыс. рублей".
В обороте компании 37 номеров. 55% будущих постояльцев бронируют их через основные системы бронирования, 45% приходят через прямые обращения. В Петербурге в мини–отелях номера сдаются от 1,4 тыс. рублей до 2,4–2,8 тыс. рублей в сутки. Таким образом, даже при 60%–ной загрузке один номер приносит от 500 тыс рублей в год.
Доходность полезной площади увеличивается еще и при построении и оснащении номеров. В комнате одно окно и две кровати, она оснащена всем необходимым и содержит 46 предметов, включая утюг и конвекционную плиту на две конфорки.
Постояльцы отелей — это студенты, туристы, командированные. Привлекают их в том числе через социальные сети. Все отели оснащены системами видеонаблюдения, которые обходятся в 30–40 тыс. рублей в месяц. Сюрпризы исключены.
Риски и рынок
Главные риски для гостиниц в обитаемых домах в Петербурге — это жильцы. Ни для кого не секрет: в историческом центре с не меньшей тревогой ждут принятия закона о хостелах в жилом фонде, чем владельцы и управляющие мини–отелями. Запретят или нет?
В Петербурге, по данным booking.com, в краткосрочной аренде около 7 тыс. гостиничных номеров. А сейчас кроме строительства апарт–отелей на окраинах, в центре, в старых домах коммуналки под мини–отели расселяются целыми парадными. Эксперты называют такие локации, как Литейный пр., Моховая ул., ул. Марата, Маяковского. Но эксперты рынка осторожны в оценке такого бизнеса.
"Если порассуждать о мини–отелях в коммуналках, — говорит Сергей Морев, владелец сети хостелов "Друзья" (18 объектов), — как о некоей более эффективной форме использования недвижимости, то особых преимуществ перед традиционными отелями я не вижу. Апартаменты, а правильнее их называть в гостиничной терминологии — студии, больше по площади, соответственно, выше расходы (в том числе на кухню) на запуск. Поэтому сдаются студии дороже стандартных номеров, а загрузка у них ниже, особенно в несезон. Возможна определенная экономия на персонале, если в апарт–отеле нет постоянного администратора, а уборку осуществляет приходящая горничная".
“
Сегодня девелоперы апарт–отелей предлагают различные программы гарантированной и негарантированной доходности. Вилка заявленных девелоперами ставок доходности находится в диапазоне от 8 до 16% годовых. Инвестору при прогнозировании доходности нужно учитывать и плату за услуги управляющей компании, а также период ожидания до ввода объекта в эксплуатацию, поскольку возврат инвестиций начнется только после завершения строительства объекта. На сегодня в Петербурге представлено шесть действующих сервисных апарт–отелей, которые насчитывают в сумме 3380 юнитов (номеров). Согласно заявленным срокам строительства проектов, к концу 2020 года рынок пополнится еще на 8 600 юнитов. Интерес к такому формату инвестиций растет. Распространена практика пакетной покупки — инвесторы приобретают апартаменты от пяти юнитов, нанимая впоследствии сторонние управляющие компании. Если не будет придумано грамотного и эффективного механизма перевода в жилье, часть хостелов может уйти в теневой формат. Есть примеры интересных крупных хостелов, которые уже приступили к переоформлению территории, однако для небольшого хостела такой перевод может оказаться непосильной ношей. Согласование только инженерных нагрузок может занимать до полугода, а пересогласование проекта электросети может обойтись собственнику в сумму от 200 тыс. до 1 млн рублей.
Евгения Тучкова
заместитель директора департамента консалтинга Colliers International
“
Расселением коммуналок занимается каждое второе агентство, а всего их в Петербурге больше тысячи. Однако если мы говорим о нише реновации и переустройстве коммуналок в студии, то в Петербурге работает несколько компаний.
Мы, в частности, занимаемся реновацией коммуналок не только на первых этажах, а всех помещений, которые по техническим показателям подходят под дальнейшее переустройство под студии, законом это допускается, нужно только соблюсти все требования. Например, это возможно, если под студией находятся коммерческие помещения либо вы установите санузел симметрично тем, что находятся в помещениях снизу.
Данил Бекеров
коммерческий директор компании Investa
Советы будущим отельерам
1. Для построения отелей рассматривать только дома не более шести этажей. Второй этаж из них самый ликвидный. Первый этаж самый безопасный в плане использования сантехники.
2. Если в доме есть жильцы, которые изначально против отеля, лучше не затевать там открытие гостиницы. Перед переговорами со старожилами нужно пригласить оценщика, и тогда завышенные ожидания жильцов на расселение во дворцы смогут снизиться.
3. Перепланировки и закон: что касается их согласования, эксперты говорят, что для старого фонда нет четких решений, и согласование обычно идет долгие годы, сопровождаясь крупными затратами.
