Рынок апартаментов продолжает расти бурными темпами. До конца года девелоперы планируют вывести в продажу еще семь проектов общей площадью почти 120 тыс. "квадратов". Таким образом, рынок составит почти 15% от общего объема стройки в агломерации.
По данным Knight Frank St. Petersburg, в III квартале этого года продажи велись в 41 комплексе апартаментов, что на 14% больше по сравнению с итогами 2017 года. Суммарная площадь строящихся проектов, находящихся в продаже, достигла рекордного значения 641 тыс. м2. За три квартала 2018 года было реализовано 3 158 апартаментов, таким образом, показатель спроса на 74% превысил значение аналогичного периода прошлого года.
"Действительно, на рынке апартаментов Петербурга наблюдается взрывной рост, доля сегмента растет с каждым годом. Если в 2011 году, когда мы выводили на рынок первый апарт–отель сети YE’S, в Северной столице строилось всего два таких объекта, то на сегодняшний день в продаже находится несколько десятков апарт–отелей, только за последние месяцы выведено пять новых проектов", — соглашается Юрий Коган, директор по маркетингу ГК "Пионер".
Предложение меньше спроса
Впрочем, эксперты говорят, что, несмотря на активное строительство, в ближайшие несколько лет рынку апарт–отелей затоваривание не грозит. "В Петербурге острый дефицит объектов гостеприимства уровня три звезды, а чтобы найти отель с кухней в любой категории, нужно очень постараться. Стоит также учитывать устойчивый рост спроса на данный продукт, он и стимулирует появление новых апарт–отелей. Если бы сегменту грозило насыщение, динамика была бы схожа с рынком офисной недвижимости", — уверяет Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
"За 9 месяцев 2018 года наибольший рост продаж был отмечен в формате сервисных апартаментов, где продажи увеличились в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Также положительная динамика наблюдалась в формате рекреационных апартаментов, где показатель спроса увеличился на 39%", — делится наблюдениями Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. По ее словам, в половине случаев покупатели выбирали студии в сервисных проектах. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 141 тыс. рублей за 1 м2, увеличившись с конца 2017 года на 12%.
По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт–Петербурге, с развитием рынка на него будет приходить все больше и больше инвесторов. "Сейчас в этот сегмент фактически переходят инвесторы, привыкшие вкладывать в жилье для перепродажи по завершении строительства и для сдачи в аренду. А емкость этого рынка несравненно больше, так что потенциал спроса очевидно очень высок. Тем более с учетом изменений в законодательстве о долевом строительстве, из–за которых доходность вложений в строящееся жилье должна существенно снизиться", — говорит он.
Соревновательная доходность
Главное, чем апартостроители завлекают к себе покупателей, — это обещания доходности. "Если проект еще не запущен, все расчеты программ доходности — простые прогнозы, которые могут оправдаться, разочаровать или превзойти ожидания инвесторов. Оценить результаты можно будет только после года работы. Реальная доходность апарт–отеля зависит от целого ряда факторов, в том числе: есть ли у отельера долгосрочные договоры с туристическими агентствами и агрегаторами, какая в комплексе инфраструктура и начала ли она работать сразу с запуском отеля и так далее", — уверена Екатерина Запорожченко.
При расчетах ожидаемой доходности важно заранее просчитать налоги, все ежемесячные расходы, в том числе коммунальные платежи, не только на апартамент, но и на содержание всех мест общего пользования. Для многих инвесторов становится сюрпризом необходимость оплачивать услуги ресепшен, более тщательную уборку холлов и лобби; более высоки в сравнении с квартирами тарифы монополистов, делятся участники рынка.
Безусловно, этот рынок находится в начальной стадии развития, поэтому обещанные доходности зачастую не подтверждаются серьезными гарантиями со стороны девелопера или управляющей компании. "Доходности, фигурирующие в рекламе, могут быть далеки от реальных возможностей. Но по мере развития рынка и повышения конкуренции, по мере того как все большее число проектов будет входить в операционную стадию, условия получения дохода будут становиться все более прозрачными и корректными", — считает Андрей Косарев. "Задача апартамента — получение выгоды. Если квартира окупается в среднем от 12 до 17 лет, то апартаментам отводится срок от 4 до 7 лет. Но, к сожалению, сейчас рынок управления апартаментами не развит, мало кто из застройщиков готов предложить действительно качественный продукт и грамотную систему управления, гарантирующую стабильный доход", — уверен Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
В целом рынок продолжит активно развиваться, даже несмотря на отсутствие четкой законодательной базы и единых норм. Интерес к сегменту апартаментов повышается как у девелоперов, так и у покупателей.
