В Петербурге стали чаще выставлять на продажу коммерческую недвижимость. При этом спрос за последний год снизился на треть. Объем инвестиций по сравнению с началом 2018-го значительно сократился и в III квартале составил 4,4 млрд рублей. К концу года прогнозируется 10-12 млрд рублей.
Количество предложений о продаже коммерческой недвижимости в Петербурге за год выросло на 15%. Однако спрос начал значительно отставать, упав на 31%, выяснили эксперты "Авито". Общий объем вложений в этот сегмент инвестиций, по данным NAI Becar, с января снизился почти в 4 раза и в III квартале составил $67 млн (4,4 млрд рублей). Тенденция объясняется сложной макроэкономической ситуацией, санкциями и уходом иностранных капиталов.
Как следует из представленной аналитики, в структуре рынка первое место по количеству предложений заняли помещения свободного назначения (53%). Торговые объекты — на второй строчке (23%), а на третьей — офисы (13%). Больше всего цены взлетели на недвижимость под производство — промышленно-заводская отрасль остается не только одной из самых привлекательных для инвестиций, но и самой дорогой.
Стартовые вложения
"Самым дорогим типом коммерческой недвижимости стали производственные помещения — их средняя стоимость составила 109 млн рублей. Приобрести можно, например, производственно-офисный комплекс за 720 млн рублей или небольшой завод за 3 млн рублей. Следующие за ними гостиницы в среднем продавались за 71 млн рублей, далее идут склады по стоимости 69 млн рублей за объект. Дешевле всего (в среднем за 26 млн рублей) можно было приобрести помещение свободного назначения. Самым существенным за год подорожанием — на 33% — отметились производственные помещения, а сильнее всего подешевели складские — их стоимость снизилась на 29%", — говорится в исследовании "Авито Недвижимость".
В "АйБи Групп" поясняют, что в сегменте земельных участков больше всего предложений действительно приходится на сектор промышленных объектов, но спрос на них незначителен. Исключением можно назвать удачно расположенные и инженерно обеспеченные площадки. Чаще всего такие наделы входят в состав индустриальных парков.
"При этом разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки остается высоким. Для промышленных земельных участков он может составлять от 15% до 30%, для участков общественно-делового назначения — до 20%, в зависимости от местоположения, инженерного обеспечения и возможного использования участка. Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка в среднем на 25-30%; также средняя стоимость земли снижается по мере удаления от городской черты и увеличения площади земельного участка", — перечисляют в "АйБи Групп" актуальные особенности рынка.
Фактор "Газпрома"
В целом, по оценке "Авито", интерес покупателей к покупке объектов коммерческой недвижимости снизился на 31% за год. Значительное повышение спроса наблюдается лишь в гостиничном бизнесе (плюс 120%). Самое заметное снижение зафиксировано на помещения общепита (минус 59%) и торговые площади (минус 49%).
"Финансовые вложения в арендную недвижимость — это всегда крупный и дорогой инвестиционный проект, требующий стабильности и уверенности в среднесрочной перспективе. В условиях колебаний на валютном рынке и угрозы новых санкций российские бизнесмены проявляют осторожность и выдержку — этим и вызвано снижение спроса на коммерческую недвижимость", — говорит управляющий директор компании Иван Дубровин.
Источник: "Авито Недвижимость"
Положение на рынке офисов эксперты характеризуют как наиболее удручающее. Платежеспособный спрос здесь все еще крайне низок.
"В настоящее время сегмент офисной недвижимости переживает самый серьезный спад за последние годы. Некоторые эксперты говорят о том, что уже началась стадия восстановления, однако пока значимых признаков этого не наблюдается. Некий дефицит предложения в большой степени по-прежнему существует за счет спроса со стороны структур "Газпрома", — говорится в последнем докладе "АйБи Групп".
Инвестиционные качели
В отчете NAI Becar за III квартал 2018 года указано, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга за этот отрезок составил 4,4 млрд рублей, хотя в начале года показатель достигал 19,6 млрд рублей. По сравнению с предыдущим кварталом инвестиции в сегмент торговли упали на 89%.
"В настоящее время проекты по строительству новых торговых объектов появляются нечасто, тогда как число проектов по реконструкции / реновации существующих только растет. Многие эксперты предполагают, что в будущем эта тенденция усилится, поскольку большая часть торговых объектов в городе имеют уже достаточно значительный срок жизни — с точки зрения изменения требования рынка и новых трендов", — отмечают в "АйБи Групп".
За последнее время выделяются три крупные сделки. Во-первых, "РВМ Капитал" продал БЦ Sinop класса А на Синопской набережной (21 тыс. м2 за 2 млрд рублей). Во-вторых, научно-технологическая фармацевтическая фирма "Полисан" приобрела производственно-офисное здание на улице Фучика (22 тыс. м2 за 1 млрд рублей). В-третьих, "Охта Групп" продала гостиницу "Карелия" на проспекте Маршала Тухачевского за 400 млн рублей.
Как подчеркивают в Nai Becar, в последние месяцы на рынке Петербурга отсутствовали сделки с участием иностранного капитала.
"Ухудшение макроэкономических показателей России (снижение прогноза экономического роста в России, ослабление национальной валюты, ускорение темпов инфляции), нестабильность внешних условий (антироссийская санкционная политика, отток капитала из развивающихся стран) ослабили активность инвесторов в III квартале 2018 года в Санкт-Петербурге. Текущая ситуация на рынке инвестиций Северной столицы характеризуется настораживающими сигналами: значительно снизился объем инвестиций в земельные участки, а инвестиции в коммерческую недвижимость II квартал подряд остаются на низком уровне; отсутствуют сделки с иностранными инвестициями; объем инвестиций I-III кварталах 2018 года (72,8 млрд рублей или $1,22 млрд) пока выше объема I-III кварталов 2017 года (на 24%) только за счет высокого значения I квартала 2018 года", — говорится в материалах компании.
К концу года прогнозируемый NAI Becar объем инвестиций в недвижимость Петербурга составит 10-12 млрд рублей.
