Паевой фонд выступит дольщиком. УК "Доходъ" с задержкой в несколько месяцев запустила свой розничный ЗПИФН

О том, что управляющая компания "Доходъ" планирует создать закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФН) для кредитования застройщиков, "ДП" уже писал ранее. Тогда в компании рассчитывали, что застройщики проявят высокий интерес к такому кредитованию в связи с реформой долевого строительства, которая сделает невозможным финансирование строительства за счет средств дольщиков.

Паи из смартфона

Новый ЗПИФН от УК "Доходъ" должен был стартовать до конца 2018 года, однако его формирование началось только весной 2019–го. "Момент регистрации правил мы отодвигали по ряду причин: ждали новых поправок в 214–ФЗ (декабрь 2018 года) и 156–ФЗ (до сих пор не приняты); хотели синхронизировать процесс формирования фонда с запуском собственного мобильного приложения, которое позволяло бы инвесторам приобретать паи фонда удаленно и быстро", — объяснила Маргарита Бородатова, генеральный директор УК "Доходъ".

Кроме смещения сроков некоторые изменения претерпела и концепция фонда. "Деятельность фонда будет определяться объемом привлеченных средств, — рассказала Маргарита Бородатова. — На начальном этапе работы (1–2 года) фонд, скорее всего, будет выступать дольщиком. Наращивание объемов впоследствии даст возможность расширить формат участия фонда в строительстве — приобретение земли, участие в реализации некоторых проектов под ключ. В идеале мы хотим, чтобы фонд выступал источником средств для строительства, без привлечения банковского финансирования и средств дольщиков. Мы видим перспективы развития на горизонте 2–3 лет, так как к тому моменту строители в полной мере ощутят отложенный эффект от законодательных новаций".

УК "Доходъ" планирует распространять паи ЗПИФН "Доходъ — Инвестиции в строительство" среди широкого круга неквалифицированных инвесторов. Минимальный порог входа в фонд определен правилами в размере 300 тыс. рублей. Сейчас фонд находится на стадии формирования, в ходе которой он способен привлечь от 100 млн до 45 млрд рублей, сообщили в компании.

Сами с долями

Невысокий интерес строителей к экзотическим формам финансирования связан, вероятно, с тем, что окончательный отказ от долевой схемы затягивается. Ранее планировалось, что он произойдет с 1 июля 2019 года, но недавно Минстрой РФ объявил, что готов разрешить применение старой схемы объектам, имеющим готовность не менее 30% или проданным по договорам долевого участия не менее чем на 10%. В понедельник эта идея утверждена решением правительства РФ.

Как сообщал "ДП" (см. № 50 от 11.04.2019), в Петербурге и Ленобласти по долевой схеме можно будет достраивать большую часть уже начатых объектов — 63% и 70% соответственно. Остальные дома будут строиться в основном на кредиты банков.

Однако некоторые застройщики будут использовать и альтернативные способы финансирования стройки. Например, размещение облигаций. Они уже активно делают это. По данным информационного портала Cbonds, на 19 апреля 2019 года в обращении находится 115 выпусков облигаций отрасли "Строительство и девелопмент" на общую сумму 550 млрд рублей. Около половины этой суммы привлечено строителями дорог, мостов и других объектов, не относящихся к жилью. Для сравнения: банковских кредитов строители взяли на 1074 млрд рублей, по данным Банка России на 1 марта 2019 года. На Петербург из этой суммы приходится 129 млрд рублей.

Финансирование стройки за счет пайщиков тоже давно известно на рынке. Например, у петербургской УК "Арсагера" есть ЗПИФН "Арсагера — Жилищное строительство", который с 2005 года приобретает квартиры на ранних стадиях строительства и реализует их, как правило, после получения права собственности на готовое жилье. Но этот вид инвестирования сейчас далек от пика популярности.

"После 2008 года мы не смогли провести ни одного дополнительного размещения паев, иначе говоря, интереса массового розничного инвестора мы не зафиксировали, — констатирует Алексей Астапов, заместитель председателя правления УК "Арсагера". — Перспективы фондов, инвестирующих в строящееся жилье, на наш взгляд, туманны, так как фонд в нашей модели приобретает квартиры по договорам долевого участия в рамках 214–ФЗ и после июля мы приобретать квартиры по данной схеме не сможем".