Генеральный директор "СПб Реновации" Андрей Репин: "Застройщики скорее выживают, чем процветают"

Пять лет вы работали заместителем директора в компании "СПб Реновация", а весной вас назначили генеральным. Что изменилось?

— Я бы сказал, что ничего не изменилось, но новых обязанностей добавилось. Например, общение с инвесторами. Этим всегда занимался непосредственно генеральный директор, но поскольку он большую часть времени проводил в Москве, то ему было легче. Пока нормально все. Мы продлили программу на 10 лет, в том числе и потому, что инвесторы хотели этого. Очевидно, если бы не их желание, действий менеджмента было бы недостаточно.

Продление программы РЗТ означает, что те кварталы, которые находились в проблемной "красной зоне", все–таки будут реализованы?

— Это была идея предыдущего руководства города: давайте мы отредактируем действующие договоры, что–то исключим или добавим. Суд все рассудил по закону: редактировать программу невозможно, она осталась в прежнем формате, те же 22 территории.

Другой вопрос — как в них работать. С точки зрения фактической обстановки ничего не поменялось. Если честно, видится два пути, которые возможны сегодня в развитии "красных кварталов". Мы надеемся, что город пойдет нам навстречу и с нашей помощью, самостоятельно либо с помощью федерального бюджета изыщет возможность расселить стартовые пятна. А после того, как квартал будет завершен, мы произведем все взаиморасчеты с той стороной, которая участвовала, — это первый сценарий, который довольно реалистичен, при условии участия городских властей и их желания продвигать программу.

Второй сценарий: когда мы сами либо мы в сообществе с каким–то банком инвестируем в расселение кварталов (сумма инвестиций в один квартал может достигать от 1,5 до 3,5 млрд рублей только на стартовое пятно). Расселить один квартал полностью стоит 35–40 млрд рублей. А есть кварталы очень плотной застройки, где эта цифра может доходить до 60 млрд рублей. Но привлечь частные инвестиции в расселение сейчас очень тяжело.

Рассматриваются оба варианта. Какой из них будет, я четко смогу сказать к сентябрю, даже к октябрю. В сентябре пройдут выборы, и станет понятно, какая в городе власть. Кроме того, будет ясно влияние 214–ФЗ и изменений, которые сейчас ввели: какие проекты попадут в эскроу–счета, какие умрут естественной смертью, какие будут существовать, а какие будут жить только на бумаге. Думаю, что после июля поменяется рынок сам по себе.

Рынок очистится?

— Слово "чистка" подразумевает положительное действие. Я бы сказал, "разгрузится". Какие–то компании, к сожалению, уйдут с рынка, а в каком количестве, в каких локациях, почему и с каким шлейфом — ключевой вопрос. Мы понимаем, что в нынешней экономической ситуации застройщики скорее выживают, чем процветают, а это означает, что любая ошибка и любое изменение внешнего фактора могут привести к гибели.

По оценке самих властей, около 5 млн м2 сегодня в так называемой рисковой зоне: какое–то количество денег вложено, какая–то стройка началась, что–то делается, и не очень понятно, хватит ли денег достроить.

Более того, есть проблемы и у тех застройщиков, которые сейчас окажутся в привилегированном положении. У многих из них кредитная нагрузка измеряется в десятках миллиардов рублей.

Как с такой кредитной нагрузкой в принципе двигаться дальше? Я бы на месте Минстроя сильно задумался не о привилегированном положении этих компаний, а о том, сколько они проживут.

Будем откровенны: то, что сейчас происходит с отраслью, — перекладывание денег из кармана застройщика в карман государства. ЦБ дает банку деньги под определенный процент, а банк, накручивая свой процент, отдает деньги застройщику. Банк получает вот эту часть, а вот эту часть получает ЦБ. ЦБ кому принадлежит? Государству! 70% сегодняшней ипотеки — Сбербанк, тоже принадлежит государству. Еще 10% — ВТБ. Итого 80% рынка на сегодняшний момент.

Другие банки — это маленькие воробушки, которые с огромными рисками подберут за монстрами крохи. Если они смогут эти риски закрыть, я очень сильно удивлюсь. Я вам говорю как практик, который почти 20 лет занимается девелопментом и примерно представляет, куда мы движемся. Это катастрофа. Строительная отрасль впрямую обеспечивает от 5,5 до 7% ВВП, работает в ней больше 5 млн человек. Только впрямую в этой отрасли! А если вы возьмете транспорт, производство материалов, механизмы, производство оборудования, которое работает на отрасль, — 12–15%. И работающих будет миллионов двадцать! Это чуть ли не треть нашей всей экономики. И вы берете и начинаете ее не просто реформировать, но резать.

С новыми властями в городе легче работать?

— Пока не могу сказать. Был Албин (вице–губернатор. — Ред.), я не хочу критиковать или хвалить его, при нем были определенные правила, к которым мы привыкли. Мы знали, что есть комиссия, сотрудник аппарата, который за нее отвечает, есть ГАСН. Сейчас пытаются сохранить старые правила. Многие вещи еще не работают, многие вещи уже заработали, но по–старому. Поэтому изменений пока никаких не произошло. Я, например, знаю фамилию человека, который отвечает за определенный процесс, но я его никогда не видел — он новый, пришел, пока пытается войти в курс дела. Но на сегодня любая перемена, на мой взгляд, — это зло. Пожалуйста, меняйте главу региона, но не меняйте среднее звено, пусть оно будет тем же.

Все надеются на лучшее. Слава Богу, новый вице–губернатор Николай Линченко не отказался брать под себя реновацию. С технической точки зрения пока ситуация нас устраивает полностью, потому что мы по крайней мере видим, что есть преемственность.

История с изменениями в закон движется?

— Во–первых, поправки Дениса Четырбока (депутата Законодательного собрания Петербурга. — Ред.) уже приняты в первом чтении. Они расширяют возможность расселения с одного квартала до муниципального образования. Есть какой–то выбор. В Калининском районе есть "красные кварталы", в которые мы зайти не можем: Гражданка, 17–17А, Гражданка, 1–1А, Тихорецкий, 55. Как туда заходить? Там нет пятна вообще. Там надо сначала расселить людей и снести здания, а потом уже строить. А если я законодательно вынужден расселять внутри квартала, то просто не имею вариантов. Я прихожу к собственнику и говорю "здравствуйте", он мне говорит "до свидания" и пишет на бумажке ценник.

Проблема "последних жильцов" в том, что они не согласны ни на какие переговоры, их не волнует, что я уже заплатил 980 млн рублей на переселение людей, их не волнует, что программа встала и три с половиной года мы не можем сдвинуться с мертвой точки.

Есть еще федеральный закон о реновации (подготовленный петербургскими депутатами). Он касается не Петербурга, а всех регионов Российской Федерации. Надеюсь, что он будет принят в ближайшее время. Ключевые вопросы, которые он решит, — расселение не в пределах квартала, а в пределах административной единицы. 75% проголосовало за включение дома в программу реновации, значит, 25% должны подчиниться решению большинства. И так далее. Закон довольно простой. Главный момент — либо возможность создания ГЧП, либо вхождение инвестора при условии определенных гарантий со стороны субъекта федерации его доходной части. Если инвестиция в реновацию, как сейчас, не дает дохода, это будет компенсироваться из бюджетных средств.

Как сейчас обстоят дела с "последними жильцами" в Сосновой Поляне?

— Пока никак. Если один собственник отказывается переезжать — снос невозможен. Хотя с технической точки зрения дом надо сносить, потому что не сегодня завтра он начнет разрушаться (он же не огорожен никак). Тогда все будут бегать и говорить: что ж вы дом не снесли. И опять "Реновация" будет виновата. Мы заказали две экспертизы, обе говорят, что дом надо признавать аварийным. Я дважды подавался на межведомственную комиссию в жилищном комитете, и оба раза мне говорили, что это невозможно, потому что у них якобы будут серьезные политические последствия!

Сейчас мы заказали новую экспертизу. Я очень сильно надеюсь, что к 1 июня мы решение о признании дома аварийным получим. Но опять же это зависит не от меня, поверьте.

После признания дома аварийным начинается процедура расселения, человеку по закону должны предложить три разные квартиры, и только после того, как он откажется от третьего ордера, город подает в суд, судится с ним в течение 6–8 месяцев и только потом по закону выселяет. Пройдет не менее года, прежде чем мы что–то сможем с этим домом сделать, но этот интересный парень по фамилии Иванов получит вместо 29 млн, которые сейчас хочет, полтора. И это справедливо.

По другим площадкам таких проблем нет?

— Не буди лихо, пока оно тихо. Мы сейчас активно занимаемся расселением на Малой Охте (квартал 16). Потратили около 400 млн на расселение, в ближайшее время направим еще примерно 300 млн. Там у каждой семьи есть свои требования. Кто–то наниматели, кто–то собственники. К 1 июля должны полностью закончить расселение, но 10–12 семей своими завышенными требованиями могут замедлить процесс.

Мы в общей сложности инвестировали в жилищное строительство на сегодня 57,6 млрд рублей. Из этих всех денег часть еще не освоена: средства уже вложены, но стройка не закончена. Стройка, к сожалению, не торговля, где вы продали товар и сняли сливки. Здесь, пока объект не введен в эксплуатацию, никакая прибыль невозможна. Не знаю, насколько это секрет, но озвучу: за 10 лет работы "СПб Реновация" своим инвесторам, своим учредителям не выплатила ни копейки дивидендов. Это к вопросу о том, что мы жируем. Вы получаете зарплату эти 10 лет, я получаю, а мой инвестор, который учредил компанию, дал деньги, не получает ни копейки. Это несправедливо, согласитесь.

Зачем инвестору структура и бизнес, который ничего не приносит, кроме неблагодарности, в том числе и прессы, и депутатов (не понимаю, насколько они имеют право высказываться по поводу реновации, потому что они ничего в ней не понимают)? Я 5 лет занимаюсь профессионально реновацией. Каждый день в 8 утра прихожу на работу и допоздна занимаюсь реновацией: в офисе работаю, по стройкам езжу, с людьми разговариваю. Я могу сказать, что понимаю и знаю, что это такое. А условный депутат вчера в газете прочел, что реновация выполнена на 1%, и завтра с трибуны призывает посадить меня в тюрьму. Почему?

Зачем вы тогда занимаетесь этим?

— Объясню: у нас есть большое количество обязательств и перед гражданами, которым мы уже продали квартиры, и перед людьми, которых мы должны расселить в новое жилье. На сегодняшний момент у нас порядка 600 тыс. м2 общей площади домов, 26 корпусов в стройке. У нас уже 6,5 тыс. дольщиков, и еще 3,5 тыс. появятся в ближайшие полтора года. Кроме того, у нас определенные обязательства перед банками, перед городом.

У нас абсолютно прозрачная компания. За 5 лет, в течение которых я здесь работаю, мы достигли колоссальных успехов. Для меня лично это самый успешный проект, который я реализую. Когда я пришел сюда, в строительстве было 38 тыс. м2 в Сосновой Поляне и 12 тыс. м2 в Колпино–10. Сегодня у нас в стадии строительства 600 тыс. м2. А ввели в эксплуатацию только жилья — 525 тыс. м2.

Компания в общей сложности инвестировала в жилищное строительство на сегодняшний момент 57,6 млрд рублей. Мы продолжаем работать на Малой Охте, строить на Славянке, в Колпино, Песочном. Если дадут мне возможность двигаться в Сосновой Поляне, мы будем расселять людей там.

Проблема в том, что больше никто хрущевками заниматься не хочет. А трубы рвутся, сами дома ветшают. Я не хочу сгущать краски и не скажу, что завтра начнут складываться домики, но в принципе мы к этому идем. В Петербурге 102 квартала хрущевок. 22 — у нас. Осталось 80. Что будет с ними, пока не знает никто.

Меня многие друзья спрашивают: зачем тебе быть генеральным директором в "СПб Реновации"? Ведь много незаслуженной критики и откровенного поливания грязью… Но я 5 лет отдал этой компании и не готов к тому, что придет кто–то и то, что я строил 5 лет, возьмет и сломает. Это одна из причин. Вторая — у меня такой коллектив, с которым я мог бы в десятки больше раз делать, чем сейчас мы делаем. Я просто ограничен этой программой, я другого не могу, но на самом деле у нас огромнейший потенциал.

Персона: Репин Андрей Владимирович

— Родился 28 марта 1966 года.

— Образование: "математическое обеспечение автоматизированных систем управления", Высшее военно–морское училище им. А. С. Попова, 1988 год.

— Стаж работы в строительной отрасли — 19 лет.

— Работал в MARS, "Интеррос Девелопмент", "Открытые инвестиции", ОПИН.