Эксперты подвели итоги первой половины 2019 года на рынке торговой недвижимости Петербурга и Ленобласти.
На рынке торговой недвижимости Петербурга намечается тренд передислокации крупных сетей в новые жилые микрорайоны, что может спровоцировать массовую застройку ТЦ малого формата. В условиях низкой активности девелоперов продолжается поиск новых форматов и ребрендинг существующих заведений. Такие ключевые тенденции по итогам первого полугодия заметили в консалтинговой компании IPG.Estate.
Ситуация на петербургском рынке соответствует и общероссийским трендам. Вместо крупномасштабных проектов инвесторы теперь предпочитают вкладывать деньги в объекты небольших размеров. Сокращение средней площади комплексов аналитики также объясняют необходимостью снижения рисков и повышения сроков окупаемости. На этом фоне меняется и модель потребителей — экономия времени вынуждает заменить долгие поездки за покупками походом в ближайший магазин либо выбирать товары через онлайн-сервисы.
Состояние стабильное
По данным IPG.Estate, за отчетный период общий объем рынка существенно не изменился и сейчас составляет 3,9 млн м2. Из последних открытий выделяется ввод ТЦ "Перрон" на 9,5 тыс. м2 и ТК "Индустриальный" на 19 тыс. м2. После реконструкции в техническом режиме открылся Андреевский рынок в формате фуд-маркета площадью 3,2 тыс. м2. Исходя из обозначенных планов девелоперов по строительству новых объектов, существенное оживление сегмента ожидается к концу 2019 года.
Например, на третий квартал запланирован ввод крупнейшего в Европе центра мебели "Кубатура" на 140 тыс. м2. В эти же сроки обозначено открытие ТЦ Evropa на Петроградской стороне площадью 11 тыс. м2. На четвертый квартал запланирован запуск первой очереди Fashion House Outlet на Таллинском шоссе. Его арендопригодная площадь будет превышать 20 тыс. м2. К концу года состоится ввод в эксплуатацию ТРК на месте кинотеатра "Спутник" общей площадью 59,5 тыс. м2.
Прогноз на 2020-2021 годы в целом тоже благоприятный. Предложение как в Петербурге, так и в Ленобласти увеличится за счет новых проектов и расширения площадей уже существующих ТЦ. Так, известно о планах Ingka Centres инвестировать 3 млрд рублей в обновление ТК "МЕГА Дыбенко". В результате реконструкции площадь объекта увеличат на 25 тыс. м2. Анонсирован проект "МЕГА Новоселье", который планируют запустить в 2021 году. Площадь комплекса составит 140 тыс. м2. Холдинг "Адамант" планирует продолжить развитие проектов "Варшавский экспресс" и "Заневский каскад".
Уровень вакантных площадей в качественных торговых комплексах сохранился на прежнем уровне 3,5-4%, констатировали авторы исследования. Прирост ставок аренды находится в пределах 2% от уровня предыдущего года.
Как отмечают в IPG.Estate, в первом полугодии на рынке коммерческой недвижимости состоялась знаковая сделка купли-продажи. Речь идет о закрытии сделки по ТЦ "Невский центр". Компания PPF Real Estate приобрела актив у Stockmann. До конца года ожидается закрытие ряда других крупных сделок. В частности, подписано соглашение между Сбербанком, SRV и SIIC о намерениях продать торговый комплекс "Жемчужная Плаза".
"Продолжается развитие тенденции со стороны ретейлеров на ребрендинг сетей и реконцепцию/реновацию объектов", — подчеркивают эксперты. Несколько последних примеров: реконцепция петербургских гипермаркетов сети OBI и торговых центров Metro. Объединенная книжная сеть "Читай-город — Буквоед" также затеяла ребрендинг и планирует открывать до 70 магазинов в год.
Основная активность рынка сосредоточена в поиске новых форматов. Так, в начале года было объявлено об объединении премиальных брендов для создания нового fashion-пространства Staronevsky Fashion District. В объединении участвуют Babochka Group (бренды Brioni, Giorgio Armani, Valentino), группа "Джамилько" (Salvatore Ferragamo, Wolfordи St-James), Bvlgari, Dior, Louis Vuitton, Chanel, Fendi и Escada, которые будут продвигать локацию в качестве главной бутиковой улицы Петербурга.
Большой интерес игроки рынка проявляют к формату современных гастромаркетов и фуд-холлов. Самый масштабный проект в этом направлении реализовала FortGroup в ТРК "Сити Молл", где запущено гастрономическое пространство City Food.
"Сити Молл" заработал в 2011-м. Вроде бы не так и давно. Но рынок не стоит на месте. То, что вчера смотрелось современно и стильно, сегодня начинает выглядеть нафталиново. Еще пару лет назад мы поняли, что еда — новый драйвер развития ТРЦ. В 2011-м такой потребности не было. Сейчас есть. Появилось и предложение", — говорит управляющий партнер FortGroup Максим Левченко.
В инвестиционной компании подчеркивают, что в Москве гастромаркетов, фуд-маркетов или фуд-холлов насчитывается около двух десятков. Чаще всего они работают на рынках, в отдельных пространствах или на территории креативных кластеров. В Петербурге стабильных фуд-холлов или широко представленных фуд-маркетов до сих пор фактически не было. В последнее время ситуация начала меняться: недавно в техническом режиме заработал новый фуд-холл на месте бывшего Андреевского рынка на Васильевском острове, а в сентябре заработает Eat Market в ТРЦ "Галерея".
В Cushman & Wakefield, между тем, резкого бума новых открытий не прогнозируют. По оценкам компании, объем строительства торговой недвижимости в России в 2019-2021 годах останется на уровне прошлых 2 лет. Ежегодно будет вводиться около 500-700 тыс. "квадратов". Для сравнения: в первой половине 2019 года в России было введено 196 тыс. м2 торговых площадей — это минимальный показатель по аналогичным периодам за последние 3 года.
Борьба за покупателя ужесточается
Также в Петербурге намечается тренд передислокации крупных торговых сетей в новые жилые микрорайоны, что может вызвать бум застройки ТЦ небольшого формата. Этот вывод соотносится и с общей ситуацией в стране и мире.
"В условиях неопределенности сохраняется тенденция к сокращению средней площади ТЦ в целях снижения рисков и повышения сроков окупаемости по сравнению с проектами крупных ТЦ. В свою очередь, тренд на локализацию потребителей, которые склонны экономить свое время и совершать покупки в магазинах у дома и ТЦ шаговой доступности, также способствует сокращению площади торговых центров и росту популярности районных проектов", — резюмируют в компании "Магазин Магазинов".
В ответ на изменения в поведении потребителей ретейлеры, которые традиционно выбирали формат гипермаркета, теперь делают упор на развитие более мелких форматов. "Российские ретейлеры экспериментируют с новыми, небольшими форматами магазинов, такими как мини- и микро-маркеты, торговые автоматы и киоски", — говорится в материалах Глобального исследования потребительского поведения — 2019, проведенного PricewaterhouseCoopers (PwC).
Российские потребители чаще совершают ежедневные походы за покупками в ближайшие магазины. "Им нравится появление новых технологических услуг, но в целом потребители называют быстрые удобные платежи и помощь от компетентных консультантов ключевыми атрибутами, которые улучшают их опыт покупок в физических магазинах", — добавили в PWC.
В компании советуют торговым сетям рассмотреть возможность перехода на более компактные форматы и создания необходимой потребителю атмосферы для покупок, в которой гармонично сочетаются технологический прогресс и квалифицированный персонал магазина, обладающий соответствующими знаниями ассортимента и навыками работы с покупателем.
Эксперты рынка отмечают, что в будущем успех ждет девелоперов, собственников бизнеса и управляющие компании, которые смогут подстроиться под изменение потребительской модели поведения. Большинству организаций необходимо вкладывать гораздо больше средств в улучшение опыта потребителя. "Организации, которые этого не сделают, отстанут на пути к завоеванию клиента", — предупреждают в PwC.
