Эксперты выяснили, как за последние полгода изменилась структура инвестсделок с жилой, офисной, торговой, гостиничной и складской недвижимостью.
Петербург по итогам первой половины 2019 года сократил долю в общем объеме инвестиционных сделок на рынке недвижимости России. Сейчас этот показатель составляет 21% вместо 38% за тот же период 2018-го. Доля Москвы, напротив, заметно увеличилась, с 56% до 72%. Такие данные в среду, 3 июля, представили в консалтинговой компании JLL.
По оценке других участников рынка, к концу года будет закрыто несколько крупных сделок, что позволит Северной столице отыграться. Ожидаемый общий объем инвестиций в Петербург по итогам 2019 года прогнозируется на уровне $800 млн, сообщили в IPG.Estate.
Оптимизм сохраняется
В целом, по данным JLL, прошедшее полугодие отметилось 24% ростом объема сделок, несмотря на уменьшение активности иностранцев. Российский рынок в этом соответствует глобальному тренду: объем зарубежных сделок сокращается по всему миру. В то же время позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования, которая сформировалась впервые за историю рынка, стимулирует активность на общероссийском рынке.
По подсчетам экспертов, объем инвестсделок в недвижимость в первом полугодии 2019-го составил более $1,6 млрд, что на 24% превышает результат аналогичного периода предыдущего года ($1,3 млрд). Показатель II квартала оказался на 13% больше прошлогоднего: $643 млн по сравнению с $568 млн соответственно.
"Рост в первом полугодии объясняется закрытием нескольких крупных сделок. Сложившаяся стабильность на финансовых рынках, а также смягчение монетарной политики Банка России способствуют увеличению инвестиционной активности. Кроме того, инвесторов стимулирует позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования, которая сформировалась около года назад впервые за всю историю рынка коммерческой недвижимости. Ожидаемое снижение ключевой ставки в этом году приведет к дальнейшему сокращению стоимости финансирования под залог активов и положительно отразится на инвестиционном рынке недвижимости", — прокомментировала член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Наталия Тишендорф.
Лидером по объему привлеченных средств стал офисный сектор. Его доля достигла 35,2%. Сделки с жильем опустились на второе место (30,6% вместо 33,6% в прошлом году). Тройку лидеров замыкает сектор торговой недвижимости (22%).
"Доля Москвы увеличилась с 56% в первом полугодии 2018 года до 72% по итогам первой половины 2019 года, в то время как доля Санкт-Петербурга сохранилась на уровне I квартала 2019 года, составив 21% в страновом объеме инвестиций за первое полугодие 2019 года против 38% в первом полугодии предыдущего года. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам первых 6 месяцев 2019 года составили 7% по сравнению с 6% за тот же период 2018 года", — отметили в JLL распределение инвестиций по главным городам.
Отсутствие публичных сделок с иностранным капиталом привело к тому, что доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций снизилась до 12% по сравнению с 28% годом ранее. Сокращение доли сделок с участием иностранного капитала в России отражает глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций, пришли к выводу аналитики.
"На российском рынке сохраняется дефицит объектов недвижимости, доступных инвесторам для покупки. Тем не менее в условиях сложившейся стабильности и при отсутствии внешних негативных факторов вероятность активизации инвестиций в недвижимость возрастает. Среди позитивных факторов стоит выделить укрепление рубля в первом полугодии, уменьшение инфляционного давления, а также снижение ключевой ставки Банком России до 7,5%. Мы сохраняем прогноз объема инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости в 2019 году на уровне $3,5 млрд", — говорит руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба.
Отложенный эффект
В IPG.Estate подчеркивают, что Петербург по итогам полугодия все же оставил за собой 23-процентную долю в объеме инвестиций. Этот показатель, по мнению компании, удалось сохранить за счет полной тишины в регионах. Параллельно наблюдается высокая активность московских игроков, которые проявляют интерес к качественным объектам Петербурга. Закрытие нескольких крупных сделок ожидается к концу года.
Среди покупателей объектов для собственных нужд наиболее активны компании IT-сектора, банковского и энергетического сегментов. Инвесторы и девелоперы сейчас предпочитают вкладывать деньги в готовые объекты либо действующие здания с возможностью редевелопмента, что является более инвестиционно привлекательным вариантом, чем начало нового строительства в условиях неопределенной ситуации относительно получения разрешительной документации и высоких ставок кредитования.
"С принятием ФЗ-218 девелоперы и застройщики максимально активно вели работу по пополнению земельного банка, приобретая земельные пятна под застройку с разрешительной документацией, что дает возможность запустить проект в реализацию до введения регулятивных нормативов по работе с эскроу-счетами. Данный формат стратегии развития застройщиков повлиял на рост сделок в 2017-2018 годах. На текущий момент в ожидании вступления закона в силу застройщики не рассматривают новые приобретения на земельном рынке. Исключение составляют компании, рассматривающие строительство здания для собственного использования", — резюмируют в IPG.Estate.
Как уточнили эксперты компании, ожидаемый объем инвестиций в Петербург по итогам 2019 года — $800 млн.
