Последствия вступившего в силу 1 октября "закона о хостелах", запрещающего размещение в жилом фонде, уже фиксируют и сайты бронирования, и рынок недвижимости. Начавшиеся перемены выявили и разность во взглядах на то, каким туристическим центром быть Петербургу и какой турист нужен городу.
Цена вывески
"Мы видим на популярных платформах объявлений много помещений, которые можно идентифицировать как бывшие хостелы, даже если там так не написано", — поясняют в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL). "Владельцы из других городов просят рубрику "частный дом" или переименовать мини–отели в объекты "краткосрочного найма". А из Петербурга уже стали поступать обращения вообще об удалении объектов с нашего сайта. Думаем, волна будет нарастать", — прогнозирует представитель сервиса бронирования жилья для отдыха Tvil.ru Оксана Шустикова.
По словам экспертов, изменения коснулись не только собственников, но и арендодателей. "В течение последнего года владельцы, допустим, верхних этажей зданий и мансард, лофтов спешно распродавали имущество, которое раньше сдавали в аренду под хостелы, что приносило регулярный доход, — фиксирует тенденцию руководитель Центра консалтинга и классификации городской ТПП Анна Сомова. — Но найти покупателя крайне сложно. Кто захочет купить объект, если там все было переделано под размещение? Стоимость перевода в нежилой фонд и организация отдельного входа будут стоить от 65–70 тыс. рублей и до бесконечности. Эта цена для некоторых предпринимателей может стать губительной. Почему–то наши отельеры наивно надеются, что туристические потоки сместятся именно в их сторону. Возможно, какое–то перераспределение произойдет, но, на мой взгляд, незначительное".
Представители отрасли по–разному оценивают масштаб бедствия. Президент Гильдии малых средств размещения России Яна Бабина ранее прогнозировала в СМИ, что из–за "закона о хостелах" петербургский бюджет недосчитается 1,3 млрд рублей налогов, а работу потеряют более 6 тысяч человек. "ДП" обратился в гильдию с просьбой прокомментировать актуальную ситуацию, однако ответа не получил.
Городскому комитету финансов означенная сумма ущерба показалась завышенной: "В 2018 году общая сумма налогов и сборов, поступивших в бюджетную систему с территории Петербурга от всех налогоплательщиков с основным видом деятельности "деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания", составила 4,9 млрд рублей".
Расхождения заметны не только в оценке суммы налоговых отчислений, но и в количестве игроков рынка. "Петербург — самый крупный хостельный рынок нашей страны: от 30 тыс. до 40 тыс. койко–мест, по разным оценкам. Львиная доля находится в жилых зданиях", — приводит данные Маргарита Найштут, заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL.
Участники говорили о более чем 4,5 тыс. малых средств размещения в Петербурге. В городском комитете по развитию туризма оперируют более скромными цифрами. "Всего на территории города классифицировано 1467 коллективных средств размещения. Из них официальных хостелов (имеющих документы, подтверждающие их категорию) — 315, в том числе 129 — в жилом фонде", — привели данные в ведомстве.
Как вы лодку назовете
Значительная часть рынка остается в тени. Представители бизнеса вспоминают анекдот про поиск под фонарем — не потому, что там потеряли, а потому, что светло.
"На Петроградке, например, есть целая сеть хостелов. Фактически это обычные общаги для гастарбайтеров. При этом было решение суда, по которому они не могут работать, потому что занимают третий–четвертый этаж, — сетует хостельер, который предпочел остаться неназванным. — У нас же отдельный вход, нас все видят (налоговая и так далее). И первым делом идут к нам. А к тем, кто сидит на третьих–четвертых этажах, никто не идет. Ведь "их же там нет!". И таких объектов море. Закон этой Хованской — идиотский закон — поощряет черные хостелы. Вот к нам заезжает иностранец — должны его сразу зарегистрировать. Мы трясемся: если придут и выявят, что не все в порядке с миграционным учетом, выпишут от 450 тыс. штрафа. Это иногда в страшном сне снится".
Теневой сегмент эксперты оценивают в 70–80%. Совсем не удивляясь отзывам клиентов хостелов в духе: "Бюджетно, все понравилось, но найти дорогу было нелегко — ни вывески, ни указателей". "Как правило, это выкупленные и переделанные в номерной фонд коммунальные квартиры, которые сдаются от имени частных лиц. Большинство работают в тени. Такие отели могут себе позволить низкие цены: в жилом фонде оплата коммунальных платежей значительно меньше. А если номерной фонд больше 10, нужно включать дополнительные функции — в виде постоянного администратора, уборщиц и так далее", — обращает внимание исполнительный директор агентства Global Estate Лилия Павлова.
Немудрено, что и оценка стоимости размещения в хостеле разнится. По данным "Авито Недвижимость", в Северной столице средняя цена места в сентябре 2019–го составила 393 рубля в сутки — это на 15% ниже, чем годом ранее (462 рубля). В департаменте гостиничного бизнеса JLL говорят о непрозрачности рынка хостелов с точки зрения статистики и приводят более высокие цифры — в среднем 600–800 рублей за койко–место (для сравнения: в Москве — 800–900 рублей, 500–600 рублей — в других городах России").
Пусть цветут все цветы?
"Обратная связь, которую мы получаем от наших клиентов направления апарт–отелей, показывает, что те компании, которые строят свой бизнес на законных основаниях, очень приветствуют изменения в законодательстве", — обобщает внутреннюю статистику Лилия Павлова. Некоторые хостельеры действительно говорят, что изменения в закон дали добропорядочным инструмент, позволяющий "подавать сигналы" на конкурентов–нелегалов в органы власти.
По прогнозу петербургского комитета по развитию туризма, "в нежилом фонде останется порядка 180 классифицированных хостелов и более 1 тыс. остальных средств размещения".
Под раздачу попали добропорядочные — а порой очень респектабельные — объекты в самом центре Петербурге, говорят участники рынка, с ходу называя по несколько адресов тех, кто новым требованиям не сможет соответствовать при всем желании.
"Закон про хостелы" — это не совсем про хостелы. Точнее, совсем не про них. Это о малых средствах размещения в принципе, — обращает внимание председатель гостиничной коллегии Национальной академии гостеприимства Анна Шишкина. — Под него попадают и мини–отели, многим из которых в Петербурге больше 15 лет и у которых нет никаких возможностей соответствовать правилам обязательного перевода в нежилой фонд — из–за индивидуальной проектной конфигурации. Они никогда не были гостиницами и не оказывали гостиничных услуг, говоря юридическим языком — сдавали в краткосрочную аренду меблированные комнаты, называясь отелями лишь на фасадах и вывесках".
Ветер перемен обнажил неоднородность рынка малых средств размещения, в также разницу их интересов и взглядов на то, какой турист едет в Петербург и какой ему нужен. В Петербурге (а также в Москве, Казани, Нижнем Новгороде, Ярославле, Ростове–на–Дону, Казани) формат хостела хорошо работает, генерируя прибыль, так как городской рынок характеризуется большим туристическим спросом в сегментах семейного, детского и студенческого отдыха, обращают внимание в JLL. Понятно, что фешенебельные малые отели ориентируются на другую — гораздо более кредитоспособную — публику и хотели увеличения потока именно таких клиентов.
При этом гостиницам в широком понимании в спину дышат конкуренты. В Knight Frank St Petersburg предполагают, что сохранится тенденция 2018 года — конкуренцию гостиничному сегменту составляет рынок сервисных апартаментов, в которых частные инвесторы приобретают объекты для последующей сдачи в краткосрочную, среднесрочную или долгосрочную аренду. "Новых проектов гостиниц соответствующего уровня пока не заявлено", — комментирует руководитель отдела исследований компании Светлана Московченко.
Сервисные апартаменты, по словам экспертов, постепенно вытесняют другие апарт–форматы. Участники рынка малых средств размещения эту активность видят, но своими конкурентами не называют. "Конкуренция с апарт–отелями, которые сейчас строятся — около 5 тыс. номеров, — больно ударит только в следующем году, когда они будут сданы. Но не все из них в центре. А конкурентная среда именно там", — отмечает Эдуард Демидов из межрегиональной ассоциации сервисных квартир.
"Как только среднегодовая загрузка по всем отелям города превысит 78–80% при нормальных ценах, тогда можно будет говорить, что город нуждается в новых средствах размещения, в срочных инвестициях в отельный бизнес. Сейчас мы очень далеки от этой цифры", — полагает Анна Шишкина. С данными о том, что "битка" в среднем по году нет, соглашаются и другие игроки рынка недвижимости.
Впрочем, гостиницы порой сами отпугивают клиентов — своими запросами. То, что поле для ценового маневра в Петербурге весьма ограничено, показал прошедший в 2018–м мундиаль. Исследователи рынка делали вывод о том, что повышенный ценник отпугнул традиционных гостей, притом что ожидаемый наплыв болельщиков не случился.
“
Хостельеров уважаю и хостелы как формат тоже. Они нужны рынку — бесспорно. Но им не сочувствую: их собственники не вкладывали по 2 млн евро в свои проекты, не развивали бизнес 15 лет, не возвращали еврокредиты в периоды дефолтов. Они вообще, будем честны, пострадают не так уж трагично. Более того, придя на рынок относительно недавно, они прекрасно знали о надвигающемся "ужосе". Конечно, Петербург должен зарабатывать на туризме. Но есть определенный образ туриста с определенной кредитоспособностью и запросами. И я вас уверяю, что этот образ — не житель хостела. Их, к слову, в Петербурге, по данным 2018 года, в 10 раз больше, чем в Риме. Я вообще за город Санкт–Петербург — один из привлекательных городов Европы. За его дорогой и качественный продукт, который должен быть похож на продукт таких городов, как Вена или Париж. Бесконечные плачи Ярославны о том, что в Петербурге дорогое проживание, — обман. В Петербурге оно очень дешевое в сравнении с европейскими конкурентами. Даже Минск дороже. По данным статагентств, у нас номер четыре звезды в среднем по году, учитывая цены экономического форума, стоит 68 евро. Это позор. Полагаю, средний ADR в городе теперь повысится. Будет глупо, если нет. Складывается впечатление, что у нас люди за скидки привыкли жить в тех местах, на которые они еще не заработали. С приходом вот этой ротации рыночной произойдет и клиентская ротация. Для рынка это очень хорошо. Это путь к его цивилизации.
Анна Шишкина
председатель гостиничной коллегии Национальной академии гостеприимства
“
Ни один нормальный человек не думал, что закон действительно примут. У нас несколько объектов в центре города. Одно помещение подбирали 3 года назад, когда закон уже обсуждался. Поэтому специально искали с отдельным входом. Второй хостел — это жилой фонд. Хотя там, в нашей парадной, нет ни одной квартиры. Все помещения сдаются. Лежат дорожки, уборщицы убирают всю парадную, неприятных запахов нет, покрашены стены, перила, есть охрана и видеонаблюдение. Так что даже жить в такой парадной было бы очень хорошо.
Хостельер
пожелавший остаться неназванным
