Практически все дома представляют историческую ценность.
Премиальный ретейл по–прежнему развивается на Невском проспекте аккуратно, а большинство магазинов, кафе и сувенирных лавочек ориентируются на массового туриста. "ДП" представляет проект "Кто владеет Невским проспектом".
По факту Невский проспект — это две разные улицы. Его основная часть, протянувшаяся на 2,9 км от Дворцовой площади до площади Восстания, — самая оживленная. Широкая транспортная магистраль, пробки и заторы, крупные логистические центры (Московский вокзал, несколько станций метро), постоянные туристические потоки и периодические массовые мероприятия мало способствуют формированию здесь исключительно премиальной локации.
Невский проспект не терял своего премиального статуса. По сути, он не был таким никогда в современной истории. Скорее можно говорить о том, что на Невском и примыкающих к нему улицах временами возникают обособленные элитные лакуны. Одна из них не так давно стала формироваться в продолжении Невского проспекта от площади Восстания до площади Александра Невского (еще 1,7 км). Так называемый Старо–Невский проспект — более камерная локация. Тут тротуары поуже, дорожное движение пожиже, нет вестибюлей метро и маршрутов массового туризма — соответственно, трафик значительно ниже, чем на основной части Невского. Кроме того, здесь есть возможность припарковать автомобиль. Для богатого и взыскательного покупателя это огромный плюс.
Зона общественного питания
По данным аналитиков группы компаний RENTA, сегодня на Невском проспекте в формате стрит–ретейл представлено 479 помещений различной площади: от небольших кофеен to go до крупных сетевых операторов одежды и общепита.
Несмотря на то что крупнейшим собственником зданий и помещений на Невском проспекте до сих пор остается город (во многом из–за того, что практически все они представляют историческую ценность и находятся под охраной государства), городская доля помещений в формате стрит–ретейл незначительна. Связано это с тем, что помещения, выходящие витринами и окнами на Невский, имеющие отдельные входы, всегда вызывали наибольший интерес у частных инвесторов и были постепенно выкуплены ими в собственность.
Большинство помещений стрит–ретейла на Невском проспекте сегодня занимает общепит всех мастей: круглосуточные бистро и столовые, кофейни и бары, бургерные и рестораны. Это 137 заведений, большинство из которых сетевые. При этом за последние 5 лет с Невского проспекта исчезли почти все премиальные рестораны (кроме заведений при отелях) и рестораны средней ценовой категории. Как отмечают сами рестораторы, осилить аренду на Невском сегодня могут только сети фастфуда — и то на этапе, когда имидж важнее экономики. Среди других серьезных препятствий к открытию здесь дорогих заведений эксперты называют сложности с парковкой.
Блеск и нищета
Стрит–ретейл всегда являлся своеобразным индикатором экономики. И первые этажи Невского проспекта кричат о том, что ретейл сегодня переживает не лучшие времена: доходы горожан не растут, покупательский спрос сокращается, средний класс редеет, увеличивая разрыв между богатыми и бедными людьми. Здесь продовольственный дискаунтер "Дикси" соседствует с элитными бутиками Bvlgari и Dior. А из 80 магазинов, торгующих в стрит–ретейле на Невском одеждой, обувью и аксессуарами, равные доли занимают высокий (люкс, премиум) и низкий, массовый ценовые сегменты. Несмотря на то что основная часть Невского проспекта всегда переполнена туристами, турист этот тоже массовый. Расположенные здесь магазины и кафе ориентируются именно на таких покупателей.
По иному сценарию сегодня пытается развиваться Старо–Невский. После трехлетнего кризиса в 2016 году на рынке премиальных товаров произошел очередной всплеск. Именно тогда на Старо–Невском проспекте начала формироваться новая зона торговли товарами премиум–класса. Вслед за Louis Vuitton, который перебрался сюда с Большой Конюшенной, многие люксовые бренды "рассмотрели" данную локацию. В 2017 году на Старо–Невский переехал бутик Dior, затем здесь открылись магазины Bulgary, Escada, Lise Charmel и др. Появился первый мультибрендовый ювелирный дом Gold Union. Из значимых событий 2018–2019 годов в стрит–ретейле на Старо–Невском — открытие бутика Salvatore Ferragamo, фирменных магазинов Rolex (оба — на Невском пр., 150) и Omega (Невский пр., 152).
Рынок также меняется за счет ротации и запуска новых брендов в существующих торговых комплексах, ориентированных на аудиторию с высоким доходом. В частности, в мультибрендовом торговом центре Babochka на Невском пр., 152 (здесь в 2019 году открылся первый в Петербурге бутик Valentino), и др. Но пока премиальный ретейл развивается очень аккуратно — не более одного–двух бутиков в год.
Летом 2019 года основные ретейлеры, управляющие премиальными магазинами на Старо–Невском, заявили о намерениях продвигать его как основную бутиковую улицу города. Создана специальная ассоциация, которая в течение 2 лет планирует вложить около 30 млн рублей в благоустройство территории и организацию культурных мероприятий. Планируется украшать улицу к праздникам, проводить здесь выставки известных художников и мероприятия fashion–индустрии, продвигать локацию за счет наружной рекламы и сотрудничества с известными блогерами, включить работающие здесь магазины в зону tax free и т. д. Предполагается, что от этих действий ежедневный трафик этой локации увеличится с 6 тыс. до 10 тыс. человек.
Невский и пустота
Вакантные помещения распределились по Невскому проспекту довольно равномерно, и определить, какая именно из его частей сегодня пользуется меньшим спросом, сложно. Сегодня здесь пустует каждое девятое помещение стрит–ретейла. Сейчас в аренду можно взять даже особо статусные помещения, которые раньше пустовали редко. Например, Сбербанк недавно освободил двухуровневое помещение площадью более 900 м2 на Невском пр., 16, — недалеко от арки, ведущей к Дворцовой площади. Эта локация, пожалуй, имеет самую высокую проходимость. И, хотя в общей массе доля вакантных помещений на Невском пока не критична (11,3%), брошенные помещения с яркими вывесками "Аренда" в окнах становятся все заметнее.
По–прежнему на главной улице города не хватает продовольственных магазинов шаговой доступности, узко представлены товары первой необходимости и бытовые сервисы. В последние годы этот дефицит немного компенсировали супермаркеты, открывшиеся в составе торговых комплексов, расположенных на Невском проспекте и в пешей доступности от него. Так, в торговом доме "Пассаж" и ТК "Невский центр" открылись универсамы "Лэнд". В этом году на Невский вышла новая сеть продуктовых магазинов — "ВкусВилл", арендовав небольшое помещение в доме №130. Вот, пожалуй, и все. Ни гастрономических бутиков, ни фермерских лавок, так популярных в европейских столицах, вы здесь не найдете.
Сейчас пока, когда передвигаешься по Невскому проспекту, едва ли возникает ощущение европейской торговой улицы. Однако большинство владельцев стрит–ретейла не стремятся избавляться от своих помещений здесь. Они по–прежнему генерируют стабильный доход. Сегодня наиболее ликвидные помещения стрит–ретейла могут приносить до 18% доходности в год. Ставки аренды сильно разбросаны (от 3 тыс. до 18 тыс. рублей за 1 м2) и зависят от многих факторов: удаленность от центров притяжения и трафика, состояние здания и самого помещения, его площадь и технические характеристики, ограничения и т. д.
Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA
