В Северной столице тоже появляются сигналы к уменьшению средней площади жилья, в связи с чем эксперты ожидают увеличения спроса на недвижимость с функциональными планировками и эргономичным дизайном.
В Петербурге средняя площадь однокомнатных квартир, лидирующих по доле в общем объеме предложения на рынке новостроек, в 2019 году составила 41 м2. Изменений по сравнению с прошлым годом не произошло, в отличие от Москвы. В столице наблюдается явный тренд на сокращение квадратуры — 44 м2 вместо 49 м2 в 2018-м.
Такие данные представил руководитель продукта "Яндекс.Недвижимость" Илья Тихомиров. "ДП" узнал, как московская тенденция может повлиять на Петербург.
Разница в деталях
В целом по итогам трех кварталов общие запросы пользователей сервиса показывают отрицательную динамику. Жилье экономкласса стали искать на 13% реже, комфорткласса — на 16%, премиум-класса — на 5%. Рост зафиксирован только по проектам бизнес-класса — 4%. Наибольшее падение числа запросов зафиксировано летом, а в последние 2–3 месяца поиск недвижимости снова стал актуален.
На тенденцию снижения числа запросов мог повлиять закон об эскроу-счетах. Илья Тихомиров прогнозирует, что в скором времени ситуация восстановится. "В начале года было больше предложения, многие застройщики хотели продать недвижимость по старой схеме. Поэтому самая высокая активность была в начале года. Летом наступил сезон отпусков, произошел спад", — объяснил Тихомиров.
Удорожание квартир в новостройках Петербурга, по подсчетам "Яндекс.Недвижимости", распространяется на все типы жилья. Четырехкомнатные квартиры выросли в цене сильнее всего — на 16%. Однушки, двушки и трешки прибавили по 8–9%. В Москве наиболее заметный рост цен наблюдается только на двушки и трешки — 17% и 15% соответственно.
Доля однокомнатных квартир в Петербурге составляет 34% от общего объема предложения. Двухкомнатные занимают 29% рынка, студии — 16%, трехкомнатные — 8%, четырехкомнатные — 3%. В Москве спрос более равномерный, но есть небольшое отличие: двушки в столице опережают однокомнатные квартиры по объему предложения — 36% против 27%.
Однако самое интересное отличие Петербурга от московского рынка заключается в среднем метраже квартир, рассказал Илья Тихомиров. Площадь однокомнатных квартир в Петербурге по сравнению с прошлым годом осталась неизменной — 41 м2, а двушки стали даже просторнее на 1 м2. В Москве квартиры сжимаются, и заметнее всего этот тренд проявляется по однушкам. Их средняя площадь за год сократилась с 49 до 44 м2.
Полезная квадратура
На рынке петербургской агломерации средняя площадь не претерпела значительных корректировок, подтверждает руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.
"Однако в городских объектах (без учета пригорода) наблюдается тенденция к уменьшению средних метражей. Наибольшее сокращение зафиксировано в массовом сегменте. Так, с 2016 года средняя площадь квартир во вновь выведенных объектах сократилась с 43 до 39 м2. Тенденция обусловлена развитием строительства в сером поясе в популярных городских локациях, где выведено большое количество малогабаритного жилья. В свою очередь, несмотря на уменьшение квадратуры нового предложения, отмечается рационализация планировок: развитие евроформата, разделение на функциональные зоны (хозяйскую и гостевую), увеличение полезного пространства, создание ниш под встраиваемую мебель", — говорит эксперт.
По мнению директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости "М2Маркет" Романа Строилова, застройщики Петербурга и прилегающих районов Ленинградской области нашли некий баланс финансовых возможностей и покупательских предпочтений клиентов. "Я думаю, что этот тренд будет сохраняться в ближайшие 2–3 года. Это связано еще и с тем, что в преддверии внесения поправок в 214-ФЗ многие застройщики вывели свои резервные проекты, чтобы успеть реализовать их по старым правилам. Поэтому на сегодняшний день мы видим очень скромные цифры по стартам новых проектов. Рынок насыщен предложением на 2 года вперед. В этом свете каких-то значимых изменений в предлагаемых квартирографиях, я думаю, ждать не стоит", — рассуждает Строилов.
В ГК "ФСК" сообщают, что покупатели жилья на Северо-Западе сейчас все же предпочитают более просторные квартиры, чем в 2018-м. Такие выводы компания сделала на основе исследования спроса на новостройки комфорткласса, реализованные корпорацией за период с января по ноябрь нынешнего года.
По статистике ГК "ФСК", 41% спроса в петербургских новостройках в 2019 году пришлось именно на однушки. Еще 30% обращений поступило относительно квартир-студий, на двухкомнатные квартиры пришлось 21% спроса. В целом в проектах корпорации в III квартале 2019 года наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры средней площадью 38 м2. "К одному из факторов и драйверов внимания к более габаритным предложениям можно отнести влияние программы льготной семейной ипотеки", — полагает руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Петербурге Юлия Голубева.
Аналитики ГК Active убеждены, что рынок строящегося жилья в Петербурге достиг своего пика насыщения малогабаритным жильем. Общее количество студий и однокомнатных квартир в новых проектах с 2016 года сократилось на 3%. Однокомнатные лоты по-прежнему остаются лидерами продаж, но метраж жилья увеличивается. В 2019 году средняя площадь покупки приблизилась к 45 м2, что на 5 м2 больше, чем в 2016 году.
Спрос на 20-метровые студии уходит в прошлое, констатируют специалисты департамента оценки группы риелторских компаний Active. "Постепенно их количество в общей доле предложений сокращается. Например, один из лидеров рынка ЦДС за последние несколько лет увеличил общую площадь однокомнатных квартир на 4 м2. А "Группа ЛСР" практически отказалась от студий в своих новых проектах. Кто-то не готов "дарить" покупателям дополнительные квадратные метры. Например, один из крупнейших застройщиков экономкласса выбрал для себя путь "рациональных планировок", сократив при этом общую площадь однокомнатных квартир на несколько метров", — подчеркивают в компании.
Риелторы агентства недвижимости "Штаб квартир" в ближайшей перспективе ожидают увеличения спроса на двушки и трешки. Такой прогноз возможен в том числе благодаря демографическому росту. "Именно эти объекты будут пользоваться популярностью в следующие несколько лет. Современный покупатель приобретает не просто больше квадратных метров, для него решающим аргументом является удобство решений и эргономичный дизайн. Поэтому застройщики постепенно начинают добавлять в свои проекты нестандартные для массового жилья элементы — например, кладовые или встроенные шкафы, дополнительные ванные комнаты", — добавили в агентстве.
