Несмотря на реформу ФЗ–214, первые 6 месяцев 2019–го продемонстрировали высокую покупательскую активность, хотя и без ажиотажа, а рост цен за полгода составил порядка 5%.
По мнению Олега Пашина, гендиректора "Петербургской недвижимости", 2019 год стал "лакмусовой бумажкой" для строительной отрасли. На фоне рекордных продаж и роста ключевой ставки в 2018–м многие игроки рынка были уверены в последующем обвале, однако спрос остается на достаточно высоком уровне, а по итогам года будет даже выше, чем прогнозировали эксперты, — более 4,2 млн м2. Дмитрию Коновалову, управляющему партнеру Glorax Development, уходящий год запомнился резким снижением числа новых проектов: с января по октябрь на рынок вышло 28 проектов с продаваемой площадью свыше 1,5 млн м2, что почти в 2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Меньше всего такое снижение сказалось на бизнес– и премиум–сегментах, больше всего — на масс–маркете. Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", отмечает среди основных трендов сокращение спроса во второй половине года по рынку в целом, рост цен на жилье и волнение со стороны властей и девелоперов, вызванное неопределенностью переходного периода.
"В 2019 году вырос минимальный бюджет покупки, главным образом за счет сокращения предложения в пригороде, где сконцентрировано самое доступное жилье в агломерации. Ранее студию во Всеволожском районе можно было приобрести от 1,5 млн рублей, а теперь основная масса бюджетного предложения стала близка к 2 млн, а в городе еще выше. На увеличение минимального бюджета покупки также повлиял и рост цен, по итогам года мы прогнозируем прирост в пределах 10%", — считает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
"Отличительной чертой строительного рынка, несмотря на целый ряд изменений, остается отсутствие выраженной монополизации — игроков много, но каждый концентрируется на опциях своего продукта, который отличается от предложения конкурентов", — оптимистично заявляет Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
А вот Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, отметил, что основной тренд на рынке этого года — выживание: "Никто ничего не понимает, рынок сжимается, гайки государственные закручиваются, ставки по ипотеке высокие, покупательная способность падает. То есть период, очевидно, сложный, но зато на рынке останутся только действительно стоящие игроки. Второй ведущий тренд — оптимизация строительной себестоимости, планировочных и архитектурных решений. Все готовятся к переходу на более бюджетное и скоростное строительство".
Полноценные соучастники
Большое значение для рынка имела инициативность банков. По словам Олега Пашина, ключевая ставка, от которой зависят ставки по ипотеке, к концу года снизилась до минимальных значений за последние 5 лет. Сегодня можно оформить ипотеку по ставке от 7,85% годовых.
"Банки сейчас активно снижают ставки, размер первоначального взноса. Ипотека становится доступнее. Появляются специальные программы, как "Семейная ипотека" или "Ипотека в рассрочку". Сохранение этой тенденции зависит от стабильности спроса, так как прогноз на рост цен по–прежнему актуален", — рассуждает Виталий Коробов, директор по развитию СИХ "Аквилон Инвест". "Знаковое событие — масштабное снижение ставок по ипотеке во второй половине года. Мы вплотную подошли к заветным 8% годовых, которых в начале года никто не ждал. Среди наших банков–партнеров ставки начинаются от 7,99% годовых по базовым программам и от 4,5% — по "Семейной ипотеке". Более того, Сбербанк анонсировал возможность снижения ставки до 1% годовых для клиентов — держателей эскроу–счета. Таких позитивных прогнозов ранее не было", — говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС".
Банки из посредников превращаются в полноценных соучастников строительства, меняется их внутренняя структура. "Уже недостаточно просто профинансировать проект деньгами. Теперь банки обязаны вникать в идею строительства, понимать, на что именно тратятся деньги. И это огромный плюс для отрасли. До этого отношение банков к строительству было довольно поверхностным", — комментирует Игорь Оноков, генеральный директор компании "Леонтьевский мыс".
Рынок покупателя
2019–й стал годом перемен не только из–за поправок к закону, но и из–за качественных изменений самих проектов. Застройщики вывели на рынок множество новых, современных и конкурентных жилых комплексов. "Были освоены интересные земельные участки у станций метро "Удельная" и "Новочеркасская", несколько красивых и качественных проектов вышло в продажу в центре города", — говорит Анастасия Иващенко, руководитель отдела дилерских продаж холдинга AAG. Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп", отметил сразу несколько позитивных трендов: застройщики уделяют более серьезное внимание качеству планировочных решений, проекты становятся интереснее, наметилась тенденция на улучшение качества организации дворов и придомовой территории. Забором, камерами и консьержем больше никого не удивишь, поэтому застройщики вынуждены идти на различные усовершенствования.
Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп", считает, что в Петербурге сформировался цивилизованный рынок, к которому отрасль шла последние 25 лет: "Сегодня девелоперы не просто строят отдельные дома, а формируют жилую среду. Особенно это касается крупных проектов комплексного освоения территории, они могут стать драйверами для развития всего района, обновления его инфраструктуры". "Жилые комплексы конкурируют между собой не только в части планировочных решений, которые все время модернизируются, но и в части интересных фасадных решений, организации пространства в местах общего пользования, в благоустройстве территории и особенно в организации необычных детских площадок и общественных зон", — добавляет Сергей Степанов.
"Рынок трансформировался из рынка продавца в рынок покупателя — девелоперы предлагают полноценные микрорайоны с собственной инфраструктурой и комплексным благоустройством", — комментирует Юрий Ильин, вице–президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК. "Для покупателей становится все более важна не только сама квартира и дом, но и создаваемая девелопером качественная среда. Продолжает увеличиваться доля квартир, приобретаемых с полной отделкой", — говорит Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании "ЮИТ Санкт–Петербург".
Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург", также отмечает изменение продукта жилищного строительства: "Мы наблюдали сокращение средней площади квартиры на рынке. При этом спрос, даже с учетом сезонных колебаний, был стабилен". Ася Левнева говорит об очевидном смещении спроса с сегмента эконом в сторону более качественного жилья: "Уплотнительная застройка на окраинах Петербурга, которая объективно портила архитектурный облик культурной столицы, теряет свою актуальность. Экономкласс показал самый высокий процент роста цен в этом году, около 8%, и утратил свои лидирующие позиции у покупателей недвижимости". "На долю ценовых сегментов комфорткласса 90–100 тыс. рублей за 1 м? и более 110 тыс. рублей за 1 м? сегодня приходится 51% от общей структуры спроса. С учетом большого объема предложения потребитель вдумчиво подходит к выбору своей "идеальной" квартиры, что влияет на срок принятия решения — он увеличивается", — резюмирует Ян Свояволя, директор по маркетингу "Главстрой Санкт–Петербург".
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест", отмечает сокращение спроса в Ленобласти примерно на треть из–за снижения уровня доходов потенциальных покупателей на фоне роста цен и снижения объема предложения: "Застройщики сфокусировались на более маржинальных проектах в черте КАД. При этом интерес покупателей к качественным объектам, расположенным в ближайшей Ленобласти и обеспеченным необходимой инфраструктурой, остается стабильно высоким".
