Другая сторона. Петроградский район лишится промышленных зон

Застройка Петроградского района сталкивается с многочисленными сложностями: от яростного противодействия спикера Вячеслава Макарова и градозащитников, которые грозят превратить все промзоны в парки, до проблем с обеспечением новостроек социальной инфраструктурой.

На текущий момент в районе действуют шесть промышленных предприятий, в частности заводы "Стилком" и "Океанприбор", аккумуляторный завод "Ригель", "Электроприбор", морской завод "Алмаз" на Петровском острове и Трамвайный парк № 3.

Основные участки Петроградского района уже освоены, поэтому новое строительство развивается здесь либо как уплотнительная застройка, либо как освоение серого пояса. "Петроградский район сегодня остается лидером по объему территорий, которые подверглись редевелопменту. Первые проекты стартовали на Петроградской набережной: начиная с территорий завода "Вибратор" и заканчивая бывшим зданием завода "Дальсвязь". Эти примеры уже можно считать хрестоматийными для Петербурга", — рассказывает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

В первую очередь с рынка вымываются наиболее перспективные и подготовленные участки. Для некоторых промзон уже сегодня идет разработка концепции или получена градостроительная документация. Среди них: ЖК "Октавия" на Малой Зелениной, 8А; ЖК "Дом Керстена" на ул. Красного Курсанта, 25М; ЖК Kingdom на Петрозаводской ул., 11В.

Оставшиеся участки со временем также уйдут под редевелопмент. "Петроградский район, как один из самых перспективных, приближенных к Центральному, имеющий свою историю, архитектурное лицо и репутацию, безусловно, будет освоен целиком. Это вопрос времени и ресурсов девелоперов", — объясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

По оценке Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), сейчас объем рынка Петроградского района составляет 550 тыс. м2. Здесь ведется строительство 25 ЖК классов бизнес и элита. По итогам 2019 года в районе было продано 110 тыс. м2 жилья, что составляет около 3% от общего объема реализации в петербургской агломерации. Самое активное строительство сейчас ведется в кластере Петровского острова, там же остается и некоторый запас перспективных лотов. Цена предложения на данный момент для бизнес–класса составляет 206 тыс. рублей за 1 м2, а для элиты — 375 тыс. рублей за "квадрат".

Пять лет на все

По предварительным прогнозам, Петровский остров будет окончательно застроен через 5 лет. "В 2015 году была разработана концепция развития острова, в том числе предполагающая редевелопмент бывших промышленных территорий. Согласно планам развития города, до 2025 года на месте бывших промышленных территорий появится около 1,5 млн м2 недвижимости: многоквартирные жилые комплексы, общественно–деловые здания, школы, детские сады и поликлиника. Значительную часть острова займут зеленые насаждения и рекреационные объекты. В настоящий момент практически вся часть земельных участков Петровского острова находится в руках крупных девелоперов", — делится Сергей Степанов, директор по продажам АО "Строительный трест".

Схожие сроки — 2025–2026 годы — отводятся и для всей Петроградской стороны. "В рамках текущего Генерального плана все перечисленные зоны остаются с промышленным назначением. Интересно посмотреть, как будет развиваться район ввиду новой редакции Генерального плана, которая сейчас готовится. Высокий интерес к территориям будут проявлять девелоперы элитной недвижимости, поскольку понятен спрос со стороны покупателей и прогнозируема быстрая окупаемость. С другой стороны, мы видим постоянный спрос со стороны бизнеса на высококлассные офисные площади, ввиду этого будет востребован и офисный девелопмент", — рассуждает Валерий Трушин.

Особенно интересна судьба знаковых для города территорий. "Например, бывший завод "Красное знамя". Некоторые объекты там признаны памятниками, однако есть заброшенные корпуса, здания, сдаваемые в аренду. Между тем подобные строения могут быть интересны для реализации творческих и деловых пространств. Также интересна судьба территории, которую раньше занимала гостиница "Северная корона", — говорит Алексей Раваев, специалист департамента долевого строительства агентства недвижимости "Мир квартир". "Западный носик" Петроградской стороны — Пионерская улица, улица Красного Курсанта, Чкаловский проспект — все, что приближено к Петровскому острову, — пока освоен не полностью. Здесь есть еще участки, где потенциально можно разместить новые проекты недвижимости. Среди них есть даже несколько очень интересных наделов, с отличными видовыми характеристиками: площадки ЛДМ и "Ригель", — рассказывает Елизавета Конвей.

Недавно на продажу был выставлен участок на Кронверкской ул., 23, лит. А., П, где ранее базировалось ЗАО "Салют", производящее школьную форму. А на месте недостроенного корпуса "Ленполиграфмаша" на проспекте Медиков, 7, лит. Ж, в обозримом будущем появится конгрессно–выставочный комплекс. Также к наиболее перспективным локациям эксперты относят территории напротив стрелки Васильевского острова. Несмотря на то что функционал площадки менялся несколько раз, пятно остается наиболее привлекательным. "Думаю, что все участки, подходящие под строительство жилья вблизи Тучкова буяна, теперь прибавят в стоимости", — комментирует Алексей Раваев.

Проблемный редевелопмент

Петроградский район — это историческая локация города, поэтому там неминуемо возникают административные сложности с согласованием любых проектов. Основные функциональные трудности связаны с отсутствием парковочных мест, ввиду чего возникает вопрос необходимости создания подземных паркингов. Также дорожно–транспортная система района в часы пик не справляется с пробками. "Основные сложности для девелоперов в этом районе связаны с административными процедурами, длительным согласованием проектов, а также с регулярным изменением законодательства, к примеру — включение или невключение той или иной территории в зону зеленых насаждений. Осложняют жизнь активная позиция градозащитников и судебные тяжбы с владельцами фабрик, заводов за свои здания. Большинство объектов Петроградского района относится к объектам исторического и культурного наследия, которые не подлежат сносу. Требуется реконструкция зданий, но многие из них находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют замены кровли и изношенных подземных коммуникаций, воссоздания фасадов", — рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO. "Самая большая сложность сейчас — это вероятность включения участка в ЗНОП. В этом случае застройщику приходится оспаривать решение в судебном порядке. Если пятно небольшое, возникает вопрос по обеспечению проекта социальной инфраструктурой. Поставить крест на реализации проекта могут и результаты археологической экспертизы", — добавляет Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG.

В конце прошлого года компания Legenda Василия Селиванова отказалась от совместного со Сбербанком проекта на улице Чапыгина, сославшись на "политизированную ситуацию, складывающуюся в отношении проектов строительства на Петроградской стороне". Компания "Аквилон" приостановила проект Kingdom на Лодейнопольской ул., хотя окончательно от идеи девелопер не отказался.

Привлекательный район

Но, несмотря на законодательные препоны, в районе можно ждать активного строительства жилья, апартаментов, бизнес–центров на месте старых фабрик и заводов. "Петроградская сторона является одной из самых привлекательных локаций в Санкт–Петербурге. На Петроградской стороне нам интересны участки, предназначенные по Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки под жилье. Что касается бывших промышленных площадок на Петроградской стороне, их уже осталось не так много, думается, их редевелопмент закончится в ближайшие 7 лет", — говорит директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге Анна Смольная.

Идет и развитие общественных пространств. Уже эксплуатируется пешеходная зона набережной реки Карповки, планируется строительство нового арт–парка "Тучков буян" и театра балета Бориса Эйфмана. Правда, жители района рады не всем этим проектам.

В контексте

Пока в России, слава богу, работают законы рыночной экономики, подобного рода вопросы должны решаться сами собой. Если есть престижная, то есть дорогая, территория, она будет выкуплена и застроена жильем и офисами, а промышленные предприятия переедут поближе к КАД, где к тому же хорошая транспортная доступность.

Например, есть просто напрашивающийся на редевелопмент большой полузаброшенный торговый комплекс, находящийся практически на пересечении двух главных городских деловых артерий — Невского проспекта и Садовой. И территория большая, и локация хорошая, и потоки покупателей текут с утра до вечера. С парковками, правда, не очень — зато сразу несколько станций метро. Называется Апраксин Двор.

Его реконструкцией занимаются с конца прошлого века, и пока что все такого рода попытки являются иллюстрациями английского выражения epicfail. Сюда же можно отнести и «Красный треугольник», и занимающие самые дорогие с точки зрения потенциального редевелопмента территории по берегам Невы — Балтийский завод и Адмиралтейские верфи.

Хотя брались–то за них всерьез — и сменявшие друг друга губернаторы проекты двигали, и олигархи, и постановления специальные принимали, и даже конкурсы международные устраивали с самим Норманом Фостером. Который целый 40–этажный огурец в Лондоне сумел поставить. А реконструировать Апрашку — нет.

Есть множество проблем, на которых легко споткнется любой, даже самый экономически обоснованный девелоперский проект. От обычных — типа конфликтов с собственниками, местными жителями, градозащитниками либо КГИОП — до совершенно экстраординарных, вроде всесильного спикера, зловещей тенью парящего над головами застройщиков, пытающихся работать на территории, которую он считает своей.

И все это, конечно, так. И все эти факторы всегда можно привести в качестве оправданий инвесторам или избирателям, объясняя, почему очередной гениальный план потерпел фиаско. Но за всеми ними стоит другой, главный фактор, который не включишь ни в один отчет в силу его некоторой метафизичности и неконкретности.

Город — это не кадастровая карта, разделенная на земельные участки, территориальные зоны ПЗЗ, охранные зоны памятников и т. д. Город — это сгусток интересов, историй и эмоций его обитателей. И то, что этот фактор нельзя просчитать, отнюдь не означает, что его можно игнорировать, рисуя очередной масштабный план превращения «депрессивной территории» в филиал рая на земле.