"ДП" узнал, действительно ли новые нормы решат проблемы заемщиков, неспособных платить по кредиту.
Вице-спикер Госдумы Ирина Яровая внесла законопроект, позволяющий гражданам самостоятельно продавать имущество в залоге у банка. Формально инициатива парламентариев должна упростить продажу квартир проблемных ипотечников. На практике подобная схема уже давно применяется, если кредитная организация дает свое согласие.
Опрошенные "ДП" эксперты предполагают, что депутаты решили подстраховать заемщиков на тот случай, если банки пойдут в отказ и будут настаивать на проведении торгов. В любом случае участникам сделки придется учитывать возможность трактовки закона на местах. Подробности и мнения участников рынка — в материале на dp.ru
Уравняли права
Как указано в пояснительной записке к законопроекту, его разработали для "обеспечения гарантий граждан и баланса интересов кредитных организаций и заемщиков".
"Анализ правоприменительной практики показал, что сегодня гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, может продать его только через публичные торги или аукцион. На практике это имущество продается по низкой цене, и, более того, оказавшись, очевидно, и без того в трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), и работу оценщика", — посетовала Ирина Яровая.
Предлагаемая парламентариями инициатива должна сформировать понятную правовую процедуру, когда гражданин, понимая, что он намеревается отказаться от исполнения обязательств по договору, обращается с заявлением в банк.
"Банк дает разрешение в течение полугода гражданину самостоятельно реализовать имущество. При этом устанавливается минимальная стоимость, по которой данное имущество может быть продано, с тем чтобы компенсировать оставшуюся стоимость долга, который есть за гражданином. Это дает человеку возможность по рыночной цене реализовать жилье, активно находить покупателя", — добавила зампредседателя ГД.
В Госдуме подчеркивают, что вводимые законопроектом новации позволят ускорить реализацию заложенного имущества, что сократит рост суммы задолженности и снизит затраты на поиск покупателей. В конечном счете заемщик, который не способен платить по кредиту, сможет продать квартиру быстро и по максимально возможной цене.
Подстраховка для заемщиков
По мнению адвоката Asterisk Станислава Климова, законопроект в первую очередь направлен на то, чтобы уравнять права заемщиков. "В настоящее время банк может дать согласие заемщику самостоятельно продать залоговую квартиру, но не во всех случаях: кому-то банк может пойти навстречу, а кому-то нет. После принятия законопроекта любое физическое лицо, размер кредита которого не превышает 15 млн рублей, вправе до обращения банка в суд самостоятельно продать ипотечную квартиру, письменно уведомив банк", — прокомментировал адвокат инициативу Ирины Яровой.
По его словам, сейчас реализация залогового имущества с учетом всех формальных процедур, включая суд, исполнительное производство, торги и т. п., может затянуться до 2 лет. "При этом долг заемщика перед банком продолжает расти. При самостоятельной продаже срок и затраты значительно меньше. Достаточно найти покупателя и заключить договор купли-продажи с участием банка", — добавил Станислав Климов.
Генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" (входит в Setl Group) Сергей Дроздов говорит, что в реальности кредитные организации можно разделить по отношению к продаже залогового имущества на три условные группы. Первая — банки, которые дают согласие на продажу квартир из-под залога своим клиентам. Вторая — банки, которые дают согласие на продажу залоговых квартир своим клиентам, если покупатель получает ипотеку в этом же банке. Третья — банки, которые не разрешают продажу из-под залога.
"Как выглядит продажа квартиры клиентом, если банк не разрешает продажу, то есть требует сначала погасить долг и снять обременение с объекта? Это значит, что необходимо найти покупателя, готового погасить долг продавца-заемщика. Да, это непросто, но возможно, и многое здесь зависит от сроков выдачи банком закладной (если она оформлялась) и снятия обременения с объекта. При коротких сроках ситуация вполне рабочая. Также можно столкнуться с тем, что банки, дающие формальное разрешение на продажу объекта, на деле так затягивают сроки и навязывают такую систему взаиморасчетов, что сделка становится практически неосуществимой. Так что, какие бы благие намерения ни преследовали парламентарии, нам и нашим клиентам придется работать с возможностью трактовки этого закона на местах", — отметил Сергей Дроздов.
На данный момент нет никаких четких запретов на самостоятельную продажу залогового имущества, за исключением необходимости получения согласия на подобную сделку, рассуждает президент СРО "НАПКА" Эльман Мехтиев.
"Более того, кредитор сам заинтересован продать имущество дороже, чтобы покрыть всю сумму долга и не осталось никаких "хвостов", не подлежащих взысканию. Кроме того, кредитору совершенно невыгодно заниматься самостоятельной продажей или принимать имущество на баланс, так как это не только лишние трудозатраты, но и дополнительные расходы. Таким образом, не очень понятно, чем вызвана подобная инициатива. Вполне возможно, парламентарии хотят подстраховать заемщика в том случае, если кредитор будет настаивать на торгах и откажет в продаже", — обратил внимание эксперт на один из нюансов.
