Несмотря на ореол престижа, Петроградская сторона пока не может похвастаться комфортной средой.
Когда заходит речь о Петроградском районе, в голове возникает картинка высокого уровня жизни и респектабельности. А как иначе? Стоимость квадратного метра — самая высокая в городе (253 тыс. рублей). Зарплаты — вторые после Адмиралтейского района (85,9 тыс. рублей). Однако это средняя температура по больнице. За парадными фасадами Каменноостровского и Большого проспектов скрываются лабиринты коммуналок и дворов–колодцев, жизнь в которых сложно назвать элитарной.
Вселенная задних дворов
Если до Первой мировой войны Петроградская сторона застраивалась жильем для весьма обеспеченных петербуржцев, то последующие 70 лет сюда селилась публика совсем другого рода. Просторные квартиры превратились в коммуналки, многие из которых не удалось расселить до сих пор.
По данным на начало 2019 года, в районе оставалось 5,5 тыс. коммунальных квартир, в которых проживало свыше 36 тысяч человек. Это 28% населения района!
"На Петроградской много глухих темных дворов. Старый фонд в принципе в более плачевном состоянии, чем в Центральном районе, — рассказывает Елена Дорогова, исполнительный директор "Мастер–Групп Реал Эстейт". — Эта часть города застраивалась позже, и поэтому меньше зданий прошли капремонт в советские времена. Сейчас они сильно обветшали. Концентрация маргинальных элементов тут очень высокая, причем живут они какими–то вкраплениями. Полподъезда — благоустроенное жилье, а потом три квартиры — полный треш. В итоге и парадные не привести в порядок, и расселить все это тоже никаких денег не хватит".
Оживить район могла бы молодежь, если бы коммунальные квартиры постепенно превращались в дешевые студии, считает Елена Кудрявцева, доцент НИУ ВШЭ в СПб.
"Очень многие восточноевропейские столицы — Будапешт, Бухарест, Прага — стараются центральную часть, где есть старые убитые квартиры, выкупать и делать хорошее жилье, чтобы его снимали или приезжие иностранцы, или молодежь. У нас молодые люди уезжают на периферию, потому что им не хватает денег. Но по идее, именно центр города должен быть молодежным, здесь весь город на ладони, он в доступности. Это превратило бы район и в более пешеходный, чего очень не хватает Петроградке с ее дефицитом парковочных мест", — указывает эксперт.
Впрочем, пока процесс расселения идет тяжело. За 2018 год отдельными стали 59 квартир (1%). Превращать хотя бы часть квартир в молодежные студии можно только на первом–втором этажах, поскольку санузлы не могут располагаться над жилыми помещениями. Любая серьезная проверка — и собственник получит предписание о демонтаже. С другой стороны, до сих пор нет внятного законодательства, которое позволило бы выкупать квартиры полностью: последний жилец всегда может потребовать неадекватную цену.
"В сознании людей до сих пор живет дух 1990–х годов и мифы про черных риелторов, — говорит Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. — С другой стороны, девелоперы не станут ввязываться в историю с коммуналками до тех пор, пока есть свободные земельные участки для нового девелопмента — те же территории серого пояса, пусть и не в Петроградском районе".
Служить бы рады, кому?
В конечном счете это влияет и на местный бизнес. Промышленности на Петроградской стороне уже практически не осталось. Последнюю действительно крупную площадку держит на Петровском острове судостроительный завод "Алмаз", хотя и он давно в осаде проектов по редевелопменту.
Также здесь остаются заводы "Стилком", "Океанприбор", "Ригель", "Электроприбор" и Трамвайный парк №3.
"Часть из этих предприятий имеют производственные площадки не только на Петроградке. Но при этом каждый завод играет важную роль в экономике города. В краткосрочной перспективе эти предприятия не будут выведены за пределы города, поскольку это требует как серьезных инвестиций, так и активной поддержки администрации", — считает Валерий Трушин.
Зато в сфере сервиса возможности для бизнеса огромны. Проблема одна — контрастность местного населения. Чистый премиум–сегмент из Петроградской стороны никак не получается.
"Основная перспектива развития — это, конечно, малый бизнес, связанный с обслуживанием людей, — считает Елена Кудрявцева. — Это кафе, рестораны, клубы, учебные центры для детей и взрослых, но не промышленность, для крупного бизнеса здесь мало возможностей, если только какие–то IT–компании не заселятся целиком".
Инновационно–инжиниринговый кластер
Айтишники к Петроградской стороне действительно неравнодушны, хотя свободных посадочных мест здесь осталось немного.
По данным JLL, площадь офисных центров достигает 440 тыс. м2, но лишь 3,1% помещений вакантны. "По популярности среди арендаторов район находится на третьем месте после Центрального и Московского и пользуется большим спросом у IT–компаний", — отмечает Наталья Киреева, заместитель руководителя отдела исследований JLL в СПб.
Вряд ли это случайность. Именно в Петроградском районе расположились все ключевые городские центры в сфере инноваций: например, городской бизнес–инкубатор "Ингрия" и поддержанный московским "Сколково" технопарк "Ленполиграфмаш" (открылся на месте промышленных площадок в 2016 году, само производство собственник вывел в Приморский район). В пешей доступности и ключевые образовательные центры: ИТМО и ЛЭТИ.
"Сейчас в этом районе сложился своего рода инновационно–инжиниринговый кластер, к которому присоединяются новые компании и организации, — подтверждает Андрей Соколов, генеральный директор Технопарка Санкт–Петербурга. — Обмен идеями здесь не просто идет, а приводит к новым результатам. В 2020–м Технопарк планирует расширить возможности этого кластера за счет Научного парка живых систем — большого российско–финского проекта для фармацевтических и медицинских компаний. А вот отсутствие, точнее минимальное присутствие, венчурного капитала в нашем городе приводит к тому, что потенциально прибыльные проекты могут "приземлиться" там, где доступ к инвестициям проще".
Даже относительно дорогая аренда (хотя она ниже, чем в Центральном районе) не мешает развитию, ведь часто резиденты работают удаленно, а на Петроградскую приезжают только для обмена опытом и для встреч с экспертами. По идее, в будущем конкуренцию островитянам может составить город–спутник Южный, где обещают построить Технопарк ИТМО, однако проект заявлен к полноценной реализации лишь к 2032 году. Так что у района еще много времени, чтобы закрепить свой инновационный статус.
“
К сожалению, большое количество качественной новой недвижимости пока не трансформировалось в повышение качества городской среды. Сегодня важнейший приоритет для Петроградского района — развитие общественных пространств. Переосмысления требует западная часть Крестовского острова. Уничтожение половины Приморского парка Победы — слишком дорогая цена для размещения "Газпром–арены" и нескольких спорткомплексов по соседству. Несогласованный характер имеет развитие территории Петровского острова. На фоне активного строительства жилья бизнес–класса, очевидно, напрашивается пешеходная набережная, которая превратилась бы в уникальное место притяжения горожан. Но ясности по развитию береговой линии, к сожалению, нет. Много вопросов и по интеграции в городскую ткань будущего парка "Тучков буян", который мог бы как раз стать ключевым звеном набережной Малой Невы.
Александр Холоднов
Руководитель аналитического центра Urban Pro
“
В Петроградском районе вполне приличная ситуация с экологией, потому что здесь не осталось опасных производств. В любом случае основным источником загрязнения воздуха является автотранспорт, а как мы сейчас понимаем по наблюдениям, все западные районы, в том числе и Петроградская, хорошо продуваются с Финского залива. Неблагоприятные метеоусловия здесь довольно редкое явление.
Александр Карпов
директор Центра экспертиз ЭКОМ
Ты помнишь, тут все начиналось
— Первыми постройками в нашем городе стали Петропавловская крепость и домик Петра I. Троицкая площадь была городским центром, а вокруг появились гостиный двор, порт, госучреждения и дома приближенных царя. Люди попроще селились в глубине острова — о тех временах напоминает сегодняшняя топонимика. Например, Зеленина улица — территория бывших пороховых заводов (от «зелье» — порох). На Монетной находилась слобода рабочих Монетного двора. Большая и Малая Посадская улицы — свидетели времен, когда в этих местах находились посады, слободы ремесленников.
— Для обороны остров подходил идеально, но полноценное развитие затрудняла плохая транспортная доступность. Поэтому уже ближе ко второй половине XVIII века центр переместился на правый берег Невы, а Петроградская сторона превратилась в окраину, где ко всему прочему еще и запретили каменное строительство (с 1767 до 1861 года). Территория стала больше напоминать уездный городишко: с деревянными постройками и пасущимися стадами. Севернее Карповки строили дачи.
— Транспортные проблемы Петроградской начали решать еще в 1803 году с сооружением первого наплавного моста, однако надежностью он не отличался. По–настоящему жизнь вернулась на остров, когда в 1903–м был открыт постоянный Троицкий мост. Кстати, в конкурсе на строительство участвовал Гюстав Эйфель — он даже числился фаворитом. Но доверили контракт, как водится, более надежному и знакомому подрядчику — фирме «Батиньоль». Об импортозамещении тогда тоже волновались, поэтому прописали в качестве условия участие русских рабочих и использование русских материалов.
— В начале XX века район стал самой застраиваемой частью города. От деревянных кварталов остались лишь пара особняков, а цена земли к 1912 году выросла в 12,5 раза. Говоря современным языком, это был целый кластер апарт–отелей — весь Каменноостровский застроили доходными домами. В целом именно таким мы знаем его и сегодня. А вот Крестовский остров с возвращением капитализма ждали большие перемены — в середине 1990–х его начали застраивать элитным жильем.
Цикл публикаций
— Административное деление Петербурга на районы кажется нам привычным, но мало кто всерьез изучал экономические особенности каждого из них. Однако разница между районами нашего мегаполиса зачастую такая же, как между регионами полноценной страны. «ДП» составляет районные паспорта, чтобы понять, какие виды бизнеса где в дефиците.
