Постоянное проживание в апартах имеет не только плюсы в виде сервисного обслуживания, но и минусы, главный из которых — лишние затраты.
Цена аренды апартаментов на 20–30% выше, чем обычной квартиры в той же локации. В случае среднесрочной или краткосрочной аренды ценник вырастает на 30–40%, долгосрочной — на 10–15%, говорит Владимир Федоров, заместитель гендиректора "Пулково Скай".
"Жить в гостинице постоянно — дорого, если мы говорим о форматах апартаментов, ориентированных на краткосрочную аренду, — уточняет Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management. — Но если сравнивать стоимость проживания в арендной квартире с затратами на транспорт и досуг в городе, то она выйдет больше, чем арендная плата в коливинге, где у резидентов есть возможность жить, учиться, общаться и работать в одном месте за счет богатой инфраструктуры". Коммунальные услуги в апартаментах дороже, чем в квартирах, — тарифы для нежилых помещений выше. При этом зачастую коммуналка включается в стоимость проживания.
Без комиссий
Более высокая цена, по словам Николая Антонова, партнера, генерального директора "МТЛ. Управление недвижимостью", связана и с сервисной составляющей: наличием как обязательных услуг в виде охраны и службы ресепшен, так и возможности дозаказать такие опции, как клининг, стирка, доставка продуктов, выгул собаки и пр. При этом величина надбавки будет разной для спального района и для центра. Но и "внутри" центральных районов есть более–менее привлекательные локации, говорит он.
Читайте также:
Рейтинги ДП
Рейтинг апартаментов Петербурга — 2020
К числу минусов эксперты относят и постоянную смену соседей, и, как следствие, возможность оказаться рядом с людьми другого круга. Шансы их встретить повышаются в апарт–отелях, где юниты сдаются под краткосрочное проживание.
К плюсам эксперты относят и относительную простоту формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает управляющая компания, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж. Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора. Можно зарегистрироваться по месту пребывания и получить доступ к городской инфраструктуре. Помещение и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником. Есть охрана и полный набор гостиничных сервисов, которые, пусть и за доплату, доступны в режиме 7/24. "В апартаментах есть все, вплоть до утюга, занавесок и тарелок, — это серьезно экономит и деньги, и время на переезд и обустройство", — говорит Николай Антонов.
Кто в нумерах?
Портрет проживающих в апартаментах довольно разношерстный — от обеспеченной молодежи творческих профессий до солидной публики. Краткосрочно апартаменты арендуют на время командировок, проведения ремонта в квартире или в ожидании ключей от нового дома, а также туристы, нередко встречаются и жильцы, которые переживают сложности в семейных отношениях или уже находятся в стадии развода, рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.
"Есть те, кто только приехал в Петербург, получил хорошо оплачиваемую работу и собирается перевезти семью, но еще не нашел подходящий вариант для семейного гнезда. Однако живут и семьями", — добавляет Николай Антонов. "В большей степени это приезжие, в меньшей — петербуржцы. Чаще всего — работающие, реже — учащиеся, — говорит Владимир Федоров. — В большинстве своем апартаменты снимают для проживания одного–двух человек. Обеспеченные арендаторы (топ–менеджмент компаний и корпораций, зарубежные гости) чаще всего проживают в четырехзвездочном апарт–отеле Docklands и пятизвездочном Staybridge, те, чье пребывание связано с Петроградской стороной или севером города, выбирают трехзвездочный Avenue Apart или YE’S на Хошимина. Связанные с Москвой гости города отдают предпочтение Vertical на Московском и Salut!".
Апартаменты высокого ценового сегмента выбирают обеспеченные люди старшего поколения — часто такой подарок им делают финансово обеспеченные дети, добавляет Михаил Жилин, директор департамента долевого строительства "МК–Элит".
“
Мы предпочитаем ориентироваться на позитивный сценарий развития ситуации. Недвижимость всегда была надежным активом и останется таким в будущем. При этом текущее состояние рынка показало, что именно апарт–отели находятся в более выигрышном положении.
До пандемии загрузка наших введенных в эксплуатацию объектов колебалась от 84 до 100%. Сейчас она составляет 65% в Петербурге и 75% в Москве. Мы ориентированы на среднесрочное размещение от одного месяца — формат, который менее подвержен кризисам и сезонности. Такой подход обеспечивает операционную доходность нашим инвесторам на уровне 8–12% годовых. Единственная тенденция, которую мы отметили для себя, — это изменения в поведении инвесторов. Они теперь либо стараются быстрее вложить средства, либо, наоборот, выдержать паузу и перенести сделку до момента стабилизации ситуации.
Заработать на недвижимости можно даже в самые страшные кризисы. Сейчас более 50% клиентов наших объектов — это корпоративный сегмент, еще 35% — это "самоизолировавшиеся" гости, которые пережидают у нас период пандемии. Остальные — студенты и арендаторы, проживающие на период ремонта своих квартир. Апарт–отели — это инвестиционный продукт. Самые минимальные цены именно на старте проекта. А для инвестора важно максимально выгодно вложить свои деньги, ведь ближе к сдаче стоимость юнитов вырастает минимум на 20%. В нашей сети в большинстве случаев апартаменты распродаются именно на старте, текущие продажи в период пандемии соответствуют плановым.
Перспективы развития у формата апарт–отелей есть. Причем не только в двух столицах, но и в других крупных российских городах. Дело в том, что не весь земельный банк застройщиков предназначен для строительства жилой недвижимости. Какая–то часть по законодательству идет под строительство коммерческих объектов. Как показала текущая обстановка, торговые центры, рестораны, офисы — очень неустойчивый формат с инвестиционной точки зрения. Мы видим, что владельцы коммерческих помещений теряют арендаторов, работодатели переводят своих сотрудников на удаленный формат, и далеко не факт, что они вернутся к привычной офисной жизни. Именно поэтому девелоперы, у кого есть земля под коммерческую застройку, будут переключаться на строительство апарт–отелей.
Почему этот формат перспективен? Жить один или несколько месяцев в отеле не только не очень удобно, но и невыгодно, а найти квартиру в жилом фонде на не очень продолжительный срок сложно, к тому же такие помещения часто не отвечают требованиям по безопасности и уровню качества. Оптимальный выход в подобных случаях — именно сервисные апартаменты. Они, с одной стороны, конкурируют с арендными квартирами, с другой стороны — с классическими отелями.
Мы видим, что туристический поток в Россию год от года растет, развивается бизнес–туризм, увеличивается внутренняя миграция. Так что заполняемость качественных проектов вернется на докризисный уровень уже к концу текущего года. Впрочем, сейчас мы находимся в самом начале кризиса. Последствия пандемии могут проявиться как в снижении спроса, так и в пересмотре участниками рынка стратегий развития. Многие ждут стабилизации ситуации, чтобы построить более долгосрочные прогнозы. Но, как бы ни была избита фраза "кризис — это время возможностей", доля правды в ней есть.
Антон Агапов
директор по развитию сети апарт–отелей YE’S
Материал подготовлен специально для Рейтинга апартаментов
