При этом заметно сократился объем предложения.
За полгода на рынок вышли всего два проекта — по площади в 7 раз меньше первого полугодия 2019–го. Сжатие рынка сейчас характерно для всех сегментов, но в элитке процесс начался не сегодня.
Объем предложения сокращается уже второй год. По разным оценкам, по итогам первого полугодия 2020–го он составляет от 120 тыс. до 162 тыс. м2. "С начала года объем предложения снизился на 10%. Рынок в этом классе традиционно пополняется нерегулярно, в сегменте работает ограниченное количество девелоперов. Каждый решает вопрос о выводе новых проектов в зависимости от реализации уже имеющегося предложения", — говорит Ольга Трошева, глава КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Средневзвешенная цена предложения на конец июня, по данным Knight Frank St Petersburg, составляет 365 тыс. руб. / м?, что на 7% превышает показатель конца 2019 года. Наиболее популярным бюджетом покупки на рынке элитной недвижимости остается диапазон 20–35 млн рублей (38% сделок).
С начала года в продажу выведено 11,6 тыс. м2 элитного жилья — два клубных жилых комплекса в Петроградском районе, на который традиционно приходится наибольший объем предложения. В целом это в 7 раз ниже, чем в первом полугодии 2019–го. До конца года ожидается старт продаж нескольких элитных объектов общей площадью около 13 тыс. м2, ожидают в Knight Frank St Petersburg.
За последние годы на рынок не выходило ни одного действительно крупного проекта в высоком сегменте. "Это связано со снижением спроса и с отсутствием идей. Крестовский закончился как премиальная территория, на которой любой объект продавался успешно. Выпустить что–то интересное на рынок сейчас страшно, спрос небольшой", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
"Сегодня многие девелоперские компании, реализующие проекты в высоких ценовых сегментах, заняли выжидательную позицию и не спешат выводить на рынок новые проекты, сконцентрировавшись на уже запущенных. Это можно объяснить в целом складывающейся неопределенной ситуацией из–за пандемии и ее последствий", — согласна Ирина Киршина, гендиректор компании "Бронка Девелопмент".
"Девелоперы сейчас более охотно строят премиум. С одной стороны, из–за недостатка подходящих для элиты пятен, с другой — из–за массы ограничений на имеющихся участках, потянуть которые финансово может не каждый девелопер", — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании "Colliers International Санкт–Петербург".
По данным Knight Frank St Petersburg, за первые 6 месяцев текущего года в эксплуатацию не сдано ни одного элитного ЖК — несмотря на имевшиеся у застройщиков планы. Так, например, продлены разрешения на строительство жилых комплексов Esper Club (до сентября 2020 года) и One Trinity Place (до декабря 2020–го).
Единственная девелоперская сделка за этот период — продажа проекта Meltzer Hall на наб. реки Карповки, 27, который от компании Bonava перешел к ГК "Альфа Фаберже". Консультанты оценивают ее в 600–700 млн рублей.
Спроса нет
"Четыре года назад предложение сильно превышало спрос, причем он состоял из лотов от застройщиков и условной вторички в недавно сданных проектах. Сейчас предложение меньше по объему и на рынке чувствуется недостаток наличия квартир в проектах элитного сегмента. Квартиры в сданных объектах практически распроданы — если, конечно, девелоперы верно оценили их. Завершена реализация многих знаковых проектов — например, “Смольный парк”, “Монферран”", — рассказывает Петр Войчинский, генеральный директор "MK–Элит".
За первые 6 месяцев 2020 года реализовано 29,5 тыс. м2, что на 17% ниже итогов аналогичного периода 2019–го (данные Setl Group).
"Спад продаж на рынке в апреле удалось компенсировать за счет активных мая и июня, что в итоге позволило рынку показать достаточно высокие результаты продаж по итогам полугодия", — комментирует Ирина Киршина.
В "Бронка Девелопмент" отмечают, что по итогам полугодия наибольшее количество продаж приходится на сданные объекты (42% против 31% в 2019–м).
"Тенденция сокращения предложения в готовых элитных домах и редкое появление новых объектов будут влиять на рост цен и инвестиционную привлекательность таких вложений", — добавляет Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
Смещение спроса к более высокой стадии готовности дома — не лучший тренд для рынка, считает Андрей Косарев, генеральный директор "Colliers International Санкт–Петербург": "Это растягивает период продаж в премиальных сегментах, где темп продаж и так сравнительно низок, что напрямую сказывается на доходности проектов — проектное финансирование отнюдь не бесплатно, а значит, должно быть компенсировано ростом цены возводимого жилья. Также этот аспект влияет на размер проектов и может привести к делению их на более мелкие очереди. Мало кто из девелоперов захочет продавать квартиры в построенном доме еще лет пять после завершения строительства, параллельно выплачивая проценты банку. На мой взгляд, это время для клубных, очень компактных элитных проектов".
Новая элита
Площадок для реализации элитных проектов с каждым годом в городе становится все меньше.
"Объем предложения элитных объектов стремительно сокращается, а для развития новых проектов необходимо соответствие строгим критериям. В первую очередь это локация и видовые характеристики. Такие участки сегодня в Петербурге в дефиците", — напоминает Оксана Кравцова.
Но рынок не остановится с завершением освоения очевидных премиальных территорий. "Когда заканчивается освоение определенной элитной локации, девелоперы начинают рассматривать и вовлекать в оборот новые территории", — говорит Ольга Трошева.
"Может быть, появятся новые идеи либо факторы, за счет которых спрос сможет увеличиваться. Предыдущая волна спроса была вызвана переездом элит. Но переезд “Газпрома” себя уже отыграл. Теперь нас может спасти переезд серьезного госоргана типа Госсовета. Но это мечты. А текущий спрос на элитную недвижимость себя фактически исчерпал. Все крупные проекты закончились. Была целая эпоха серьезных проектов, которая началась с “Парадного квартала”. Сейчас крупные проекты есть на Петровском острове, но назвать их всех элитными нельзя", — резюмирует Сергей Бобашев.
