Комитет имущественных отношений выпустил ряд распоряжений, меняющих условия реализации нескольких объектов недвижимости. Для каждого адреса отдельно прописаны сроки и цены, но суть одна: способ приватизации меняется с открытого аукциона на продажу посредством публичного предложения. По сути это торги на понижение стартовой стоимости ("голландские").
"Публичка" широко распространена на рынке частных активов, при реализации имущества банкротов, непрофильных активов госкорпораций (ГК "Ростех", ПАО "Россети", ПАО "ФСК ЕЭС", ГК "Росатом", ПАО "НК "Роснефть", ПАО "Газпром" и пр.). Согласно 178–ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" она может использоваться и органами власти. Однако петербургские чиновники ранее старались не прибегать к этому методу.
В то же время федеральную собственность Росимущество продаёт таким образом уже давно, и именно на неё сегодня приходится основная часть продаж. В условиях нестабильной экономической ситуации и для массовой продажи неликвидных объектов этот способ зарекомендовал себя как крайне эффективный, говорят эксперты. Он позволяет относительно оперативно найти покупателя и, соответственно, заработать на сделке, а также снизить расходы на содержание недвижимости.
Вниз и вверх
Как следует из 178–ФЗ, при таких продажах определяется не только начальная стоимость, но и минимальная (цена отсечения). Начальная устанавливается такой же, как на несостоявшихся торгах, минимальная — 50% от начальной. Отдельно прописывается величина шага на понижение и шага на повышение. Последний нужен, когда за лот торгуются несколько участников. В таких случаях цена перестаёт снижаться, торги на понижение переходят в форму обычного аукциона на повышение. Победителем становится тот, кто предложил максимальную ставку.
"Выбранная собственником форма торгов предусмотрена федеральным законодательством о приватизации и используется в случаях, когда другие оказались неэффективны. Гипотетическая возможность приобрести объект по минимальной цене создаёт реальную конкуренцию среди потенциальных покупателей, которая приводит к росту цены на торгах. В итоге объекты, как правило, реализуются по рыночной стоимости", — комментирует генеральный директор АО "Российский аукционный дом" Андрей Степаненко.
Продажа посредством публичного предложения применяется, если обычный аукцион был признан несостоявшимся не менее трёх раз, пояснили "ДП" в КИО. До апреля 2019 года, когда реализацией городских активов занималось городское АО "Фонд имущества Санкт–Петербурга", в таких случаях проводилась переоценка для актуализации стартовой стоимости. Торги объявляли заново по сниженной цене. В некоторых случаях найти покупателя не удавалось и объекты оставались в списках продаж по несколько лет, пока по ним не принимались решения о вовлечении в хозяйственный оборот другим образом.
Со сменой продавца (им осенью прошлого года стало АО "Российский аукционный дом") изменился и подход.
Не нашедшим покупателя
По информации "ДП", на данный момент подписаны распоряжения примерно по 10 лотам. "Все эти объекты известны на рынке, они неоднократно выставлялись на продажу, но не нашли своего покупателя", — поясняет Андрей Степаненко. Например, для здания площадью 4278 м2 на ул. Юты Бондаровской на территории Суворовского городка в Петергофе Смольный пытается найти нового пользователя с 2018 года. Изначально его хотели сдать в аренду на 10 лет по ставке 2 млн рублей в год. Затем пытались продать в собственность за 30,8 млн рублей. Однако ни один из вариантов не заинтересовал инвесторов. По новым правилам здание с участком приватизируют, минимальная цена продажи установлена в 15,43 млн рублей. Как следует из отчёта об оценке, после капитального ремонта его целесообразнее использовать под офисную функцию. Срок продажи — до III квартала 2021 года.
Дворовый флигель на Английском пр., 31, лит. Б, РАД пытался продать с конца 2019 года за 15,58 млн рублей. Несмотря на "громкий" адрес, здание в силу площади и не самого лучшего состояния оказалось невостребованным. На участие в торгах по нему ни разу не поступило ни одной заявки. Аналогичная ситуация со встроенным помещением на Рузовской ул., 33, которое было выставлено за 12 млн рублей. Это самые дорогие объекты из списка предназначенных для "публички", где основную часть составляют лоты стартовой стоимостью до 10 млн рублей. Таким образом традиционно продаются только низколиквидные объекты, говорит Андрей Степаненко. В Петербурге это небольшие здания и нежилые помещения.
Отметим, что пока особых достижений по приватизации у Смольного не наблюдается. Это ожидаемо объясняется коронакризисом и нестабильной экономической ситуацией, в силу которой интерес инвесторов к городским активам с марта этого года заметно снизился.
Как рассказали "ДП" в КИО, по состоянию на август по статье "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности Санкт–Петербурга" заработано 45,8% от прогноза на 2020 год.
