По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), с начала года в России обанкротилось 73 застройщика, которые реализуют 1,2 млн м2. Петербургских среди них пока нет. Тем не менее девелоперы активно покидают рынок.
По данным Единого реестра застройщиков, который ведёт Минстрой, на 15 сентября на рынке строящейся недвижимости Петербурга работало 76 компаний. Почти год назад, 1 октября 2019 года, их было ровно 100. Таким образом, за 12 месяцев свою деятельность свернули 24 организации. Впрочем, уменьшились и объёмы рынка. Если в октябре 2019 года в стройке было 711 домов общей площадью 13,9 млн м2 (383 разрешения на строительство — РНС), то в середине нынешнего сентября домов уже 594 на 11,5 млн м2 (РНС — 316). При этом топ–10 застройщиков возводят 7,8 млн м2 жилья, или 67% всего рынка. Топ–25 компаний строят 10,3 млн м2. А оставшиеся почти 50 застройщиков — чуть более миллиона.
В Петербурге и Ленобласти за 8 месяцев было выведено в 2 раза меньше новых объектов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом большая часть из них пришлась на ЛСР и Setl Group — крупнейших застройщиков Северо–Запада. В целом за первое полугодие 2020 года сокращение нового предложения составило 61,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А совокупное предложение на первичном рынке с начала 2020 года снизилось на 18,7%.
Мартиролог
Большинство названий ушедших компаний было не на слуху. Но есть и крупные. Например, из реестра выпал "Ленспецстрой" по вполне понятным причинам — банкротство, арест владельца Дмитрия Астафьева. По похожим основаниям покинул реестр "О2 девелопмент".
Попытка встроиться в программу реновации и противостояние с депутатами стоила бизнеса "Воину–В". Завершила петербургский этап развития ГК "Пионер". Девелопер сосредоточился на московском рынке и закрыл свой офис ещё в прошлом году. А Юрий Грудин, возглавлявший петербургскую часть бизнеса, создал компанию Formula City, которая должна была сосредоточиться на fee–девелопменте, но пока не нашёл проектов. Также нет в реестре одного из старейших игроков на этом рынке — "Петрополя"Марка Лернера.
Любой уход компаний с рынка, будь то банкротство или просто закрытие бизнеса, — очень плохой знак для строительной отрасли. "Исчезает конкуренция, появляются монополисты, которые диктуют не только цены, но и определённый образ наших городов. Это очень хорошо видно по Новой Москве и в целом по столице, особенно если посмотреть на кварталы, отданные под реновацию. Зная, что в этой программе участвует в 2 раза меньше компаний, чем пальцев на одной руке, ты понимаешь, как формируется облик нынешних городов", — переживает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена". Особенно проблема низкой конкуренции актуальна для небольших городов, где рентабельность строительства невысокая. "С уходом компаний эти города остаются фактически без строительной отрасли", — добавил он.
Впрочем, Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), особых проблем в отрасли не видит. "Пока массового ухода с рынка девелоперов не наблюдается. В целом в условиях нового законодательства сложнее стало небольшим компаниям и компаниям–новичкам, так как требуется получить проектное финансирование под строительство жилого комплекса", — напомнила она.
Банки и всё такое
Причины прореживания рынка строительных компаний очевидны. С 1 июля прошлого года кардинально изменились условия работы на рынке. Теперь для жилищного строительства нужно брать проектное финансирование у банков, которые замораживают деньги дольщиков на эскроу–счетах до сдачи объектов в эксплуатацию. Себестоимость возведения новых жилых комплексов автоматически увеличивается на процент кредита и цену обслуживания счетов эскроу.
"При этом подорожание жилья на цену банковских продуктов происходит на фоне сокращения реальных доходов населения, связанного с отсутствием явного экономического роста и внезапно нагрянувшей пандемией, которая привела к банкротству многих представителей малого бизнеса", — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
С момента перехода рынка на проектное финансирование застройщики живут по новым правилам, теперь решение о выводе проекта на рынок уже принимает банк, который выдаёт кредит и контролирует строительство и реализацию.
"В такой ситуации небольшие компании зачастую не выдерживают оценки банка, не получают проектное финансирование, а поскольку строить на собственные средства они не могут, то вынуждены уходить с рынка. В дальнейшем, по нашим оценкам, эта тенденция продолжится", — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".
Добавилось застройщикам и бумажной работы. "Административные задержки, связанные сначала с доказательством маржинальности проектов банкам, а затем с проведением экспертизы и согласованием документации до открытия эскроу–счетов, зачастую соответствуют целому строительному циклу. Плата за кредит в этот период также ложится на плечи покупателей. Понятно, что сейчас платежеспособный спрос в России не готов к такой нагрузке. В итоге застройщики теряют своих покупателей и лишаются прибыли", — резюмирует Ася Левнева.
Никто не застрахован
Покинувшие рынок компании могут вернуться к работе лишь в случае слияния с более крупными игроками, объединяясь в холдинги. Свернут ли они бизнес сами или их поглотят крупные игроки рынка, зависит от того, какими активами владеют слабые компании и насколько они интересны другим застройщикам. Плюс этого процесса в том, что в итоге на рынке останутся только устойчивые, надёжные игроки.
Впрочем, в ближайшей перспективе можно ожидать ухода с рынка и обрушения крупных компаний, которые принято считать надёжными, полагают эксперты. Причина — слишком большая закредитованность. На сегодняшнем рынке срок возврата средств достаточно большой, и чем крупнее компания, тем больше у неё обязательств, а значит, тем труднее ей возвращать банкам долги.
“
Какие компании могут уйти, предсказать крайне сложно. Понятно, что имеет место некая монополизация рынка. Как правило, ушедшие компании не возвращаются, если бизнес и возрождается, то под другим именем и часто с другим составом акционеров. В теории на рынке должна быть свободная конкуренция, которая обеспечивается в том числе наличием достаточно большого количества мелких игроков. Если их вытеснить, возникнет ситуация олигопольного рынка, когда несколько крупных компаний делят сегмент между собой и устанавливают свои правила игры. Все–таки строительный рынок не совсем такой. С моей точки зрения, если не ставить цель какими–то законодательными или другими ограничениями извести небольшой строительный бизнес, то маленькие компании, которые куда динамичнее крупных, находят для себя ниши, в которые монстры рынка просто не захотят идти. Если у нас будет сохраняться нормальная рыночная ситуация в сегменте строительства, то они всё равно будут существовать. Появление новых компаний будет зависеть от динамики рынка. Когда он растёт, инвесторы видят возможность заработать и стараются выйти с тем или иным проектом. Обратная сторона процесса заключается в том, что часто это непрофессиональные игроки, которые не разбираются ни в строительстве, ни в девелоперских процессах, поэтому, переоценив свои силы, могут создать проблемные объекты.
Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St Petersburg
