Имиджевое место: владельцы активов на Невском не идут на уступки арендаторам

Из–за пандемии Невский проспект потерял самое большое количество арендаторов по сравнению с другими коммерческими коридорами Петербурга. Несмотря на это, владельцы топовых помещений по–прежнему не желают идти на уступки арендаторам.

Держим цены

По мнению Владимира Каличавы, руководителя департамента услуг для ретейлеров Colliers International, существенного влияния на величину запрашиваемых ставок на Невском проспекте пандемия пока не оказала.

По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам первого полугодия 2020 года средние значения арендных ставок варьировались от 5,2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц до 12 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Снижение нижней границы ставок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 1,5 тыс. рублей, ставки на помещения высокого ценового сегмента упали чуть более значительно — на 4,5 тыс. рублей.

"Но все условия собственники готовы обговаривать индивидуально, и в процессе переговоров возможен разный дисконт от запрашиваемой ставки. В целом с увеличением числа вакантных помещений и сроков их экспозиции мы ожидаем к концу 2020 года дальнейшее небольшое снижение ставок", — говорит Владимир Каличава.

Однако арендаторы, опрошенные "ДП", не столь в этом уверены. "С апреля по август нам действительно удавалось договориться о снижении арендной платы путём ежемесячных переговоров, — рассказывает Алексей Баулин, генеральный директор сети магазинов “Улыбка радуги”. — Что будет по итогам сентября, сложно сказать, сейчас прогнозировать ситуацию на конец года очень тяжело. Но у многих арендодателей есть желание вернуться к прежним ставкам. Они мотивируют такое решение тем, что период карантина и ограничений закончился. Это вызывает у меня недоумение, так как и сейчас, и в ближайшей перспективе потребительская активность вряд ли сможет вернуться в прежнее русло. А это точно приведёт к потери доходности бизнеса".

Юлия Целищева, руководитель направления коммерческой недвижимости компании "Адвекс–Московский", подтверждает слова ретейлера. "Привлекательные предложения арендаторам делали и продолжают делать только владельцы помещений, подходящих под размещение объектов массового сегмента: например, аптек, небольших продуктовых или цветочных магазинов. Это могут быть арендные каникулы, снижение ставки на 20–50% на несколько месяцев. Но уникальных объектов это не коснулось", — уточняет Юлия Целищева. По её словам, и в самые тяжелые дни кризиса, вызванного пандемией, далеко не все владельцы помещений на Невском проспекте шли на уступки своим арендаторам и снижали ставки. Например, в "Группе ЛСР", в активе которой два бизнес–центра на главной улице города — "Невский, 1" и "Невский, 68", считают, что в подобных действиях нет никакой необходимости.

"Исторически так сложилось, что Невский проспект — одна из самых привлекательных локаций для арендаторов. Поэтому, несмотря на пандемию, “Группа ЛСР” не меняла условия аренды коммерческих помещений и не снижала арендную ставку в своих бизнес–центрах", — комментируют в пресс–службе "Группы ЛСР". В компании также рассказали, что, несмотря на высокую арендную ставку, спрос на коммерческие помещения на Невском проспекте всегда стабильный и в бизнес–центре "Невский, 68" помещений для аренды практически не осталось. В частности, в начале сентября одним из арендаторов делового центра стала компания "Яндекс", которая открыла там магазин–музей своей продукции.

Однако, по данным JLL в Санкт–Петербурге, в недавно введённом бизнес–центре на Невском, 1, вакансий достаточно много. По словам Наталии Киреевой, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге, в общей сложности в зданиях класса А на Невском проспекте свободно 22% площадей, но большая часть приходится именно на деловой центр на Невском пр., 1. В бизнес–центрах класса В на Невском проспекте пустует 12% площадей, что выше среднерыночного значения на 9,4%. Эксперт также подтвердила, что за последний год диапазон ставок на офисы на Невском проспекте действительно не изменился. В офисных центрах класса А он составляет от 1,8 тыс. рублей до 3,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В — от 1,6 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.

Восполнимые потери

По данным Colliers International, во II квартале 2020 года Невский проспект потерял наибольшее число арендаторов по сравнению с остальными основными торговыми коридорами.

За это время на Невском проспекте закрылись 11,1% арендаторов, или 30 помещений. К концу июня уровень вакантности здесь составил 14,4%, тогда как в I квартале 2020 года этот показатель был на уровне 3,3%.

По итогам первого полугодия уровень ротации на Невском проспекте за прошедшие 12 месяцев составил 7,4%.

"Наиболее быстрыми темпами растет количество пустующих помещений на основной части Невского проспекта — от Адмиралтейства до площади Восстания, — уточняет Наталия Киреева. — С начала пандемии там закрылось пять сувенирных магазинов".

По словам Юлии Целищевой, в пандемию действительно освободилось большое количество тех офисов и маленьких магазинов, у которых не было особой нужды занимать столь дорогую локацию, они просто исторически там располагались.

"Собственники таких внезапно освободившихся помещений делали интересные предложения, чтобы найти хоть каких–то арендаторов. Но только на 2–4 пандемийных месяца. По окончании этого периода ставки возвратились к обычным", — говорит эксперт.

Свято место

Как подчеркивает Юлия Целищева, на Невском проспекте по–прежнему дефицит хороших уникальных предложений.

"Ни самый жесткий кризис, ни заоблачные цены не заставят арендаторов качественных, знаковых мест съехать с Невского. Ведь каждый понимает, что если уйдёшь оттуда, то больше не вернёшься", — поясняет Юлия Целищева. По словам эксперта, переезды были, но в основном они были связаны не с пандемией, а с внутренними переменами, происходящими в компаниях (расширение бизнеса, рост или, наоборот, уменьшение числа сотрудников, и т. д.). "На Невском проспекте случайных арендаторов почти нет. В основном это серьёзные компании или предприятия, для которых выбор такой локации принципиален", — поясняет Юлия Целищева.

Исключением является только сегмент предприятий общественного питания, который из–за длительного ожидания снятия ограничительных мер, а также отсутствия как внутренних, так и внешних туристических потоков наиболее пострадал во время карантина.

Тем не менее во все времена Невский остаётся главной ресторанной улицей Петербурга. По данным Colliers International, в сегменте стрит–ретейла с июня 2019 года по июнь 2020 года на Невском проспекте (включая Старо–Невский проспект) состоялось не менее 40 открытий. Из них 43% приходится на представителей сегмента общепита.

На втором месте расположились различные продуктовые и специализированные магазины ("Карамельная фабрика", Pirat Marmelad, "ВкусВилл"). Тройку замыкают представители сферы услуг (парикмахерские, копировальные центры и др.).

Среди ключевых открытий II квартала 2020 года также можно отметить открытие "Додо Пицца" (Невский, 54), а также двух салонов часов — Tissot (Невский, 68) и Breitling (Невский, 129). После ребрендинга на месте "Кофе Хауз" было открыто кафе "Шоколадница" (Невский, 5). А на Невском, 23, помещение под новый формат магазина арендовала шведская торговая сеть ИКЕА.

Материал подготовлен в рамках проекта " Кто владеет Невским проспектом — 2020 "