Федеральные власти намерены ускорить выдачу ответов застройщикам при подготовке градостроительной документации.
Как говорится во внесённом правительством РФ в Госдуму законопроекте, его цель — сократить сроки подготовки градостроительной документации, в частности Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и проектов планировки территории (ППТ). Так, на 5 дней (с 30 до 25) уменьшено время на рассмотрение предложения о корректировке ПЗЗ и выдачу заключения.
На внесение изменений в ПЗЗ хотят давать 25 дней вместо месяца. Срок подготовки разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства установлен в 15 рабочих дней. Ещё более сжатые сроки указаны для федеральных проектов. До 15 дней урезан норматив согласования документации по планировке территории земель лесного фонда и время на оценку проекта планировки при изъятии участков для государственных или муниципальных нужд.
Столько же дней выделено на согласование документации по планировке территорий при размещении объектов федерального, регионального или местного значения. Причём будет действовать правило: если местные власти не уложились в срок, документ считается одобренным.
Участники рынка одобряют эту инициативу государства, но замечают, что фактически на скорость выпуска градостроительной документации по проектам она не повлияет. "Речь идёт о сроках рассмотрения и утверждения уже согласованных документов. Но это не основная проблема при подготовке граддокументации", — говорит Андрей Бойков, партнёр Rusland SP.
Сейчас для начала строительства девелоперы должны иметь ППТ, задание на разработку которого дают городские власти. Нормативный срок разработки — 12 месяцев. И в 99% случаев этот срок выдержать невозможно, рассказывают строители.
"При оптимистичном сценарии процедура занимает около 1,5 года и фактически представляет собой бег с препятствиями для застройщика", — сетует Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург". За год девелопер должен подготовить документацию и согласовать её с большим кругом органов исполнительной власти и организаций, требования которых могут быть противоречивы. У каждого согласования есть срок действия — те же 12 месяцев.
"Если застройщик не успевает утвердить проект планировки за это время (а утверждается он постановлением правительства Санкт–Петербурга), то документацию надо пересогласовывать заново. Тот факт, что госорган уже год назад согласовал ППТ, не ускоряет процедуру и не гарантирует выдачу согласования повторно", — поясняет Александр Свинолобов.
Есть проблема и с публичными слушаниями. "По закону процедура их организации и проведения длится от 1 до 3 месяцев. “Запараллелить” их с другими этапами подготовки нельзя. Плюс сама разработка, согласование, утверждение. Если всё перевести в электронный формат с минимальными сроками взаимодействия, то экономия времени выйдет значительная", — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с общественностью и органами государственной власти "СПб Реновации".
Как говорят эксперты, законопроект просто сокращает нормативные сроки ответа ведомств. Но девелоперы беспокоятся, что новация может привести к тому, что чиновники начнут быстрее выдавать отказы. "Коренное решение проблемы — это оптимизация всех согласовательных процедур, обеспечение более чёткой, прозрачной и скоординированной работы всех ведомств", — считает Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".
Ещё один инструмент, который федеральные власти намереваются внедрить в согласовательный процесс, — электронный документооборот. "Любое ускорение и упрощение процедур можно только приветствовать. Так, в последние годы упростилось получение разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, всё переводится в онлайн", — рассказывает Дмитрий Калинин, директор проекта "Северная долина". Вполне логично, по его мнению, перевести в электронную форму и все другие взаимодействия и согласования с органами власти.
"В идеале весь проект, вся граддокументация должна согласовываться в онлайн–режиме и в таком же режиме должны решаться все спорные вопросы между ведомствами. Это упростит и ускорит все процедуры", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". Но в целом, как признают застройщики, такое практически невозможно. Чиновники едва ли выпустят из своих рук такой вкусный кусок пирога.
По неофициальным оценкам участников рынка, "административные" затраты строителей составляют 1–2% стоимости проекта. Таким образом, ежегодно на неофициальное ускорение согласований девелоперы тратят 3–4 млрд рублей.
Кроме того, проблема не только в сроках, но и в качестве граддокументации. "Наши регулятивные органы отстают от повестки дня на много лет. Смысл сокращения сроков в том, чтобы можно было быстрее согласовывать и, соответственно, быстрее и больше строить. Если бы это было, скажем, в 2004 году, я бы безоговорочно поддержал это решение. Однако сейчас проблема в Петербурге совершенно другая — невысокое качество разработки документации. Сроки, конечно, важны, но рынок уже дозрел до того состояния, когда во главе угла должна стоять осмысленность. Прежде всего это касается качества градостроительных решений, которое сейчас хромает", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
