Строят без оглядки на город: какие претензии к Смольному есть у девелоперов

Многие петербургские застройщики покупали у города права на землю или объекты недвижимости под свои проекты. Но сейчас покупать практически нечего: участки под жилищное строительство власти к продаже не готовят, а здания продают в основном со сложным юридическим статусом.

Участки в дефиците

Ещё 10 лет назад земля была вполне ходовым товаром, но эти времена давно прошли. Последние инвестторги состоялись в начале 2018 года, когда компания "Технополис" приобрела права на 1 га на Шлиссельбургском пр. в Рыбацком, предложив за участок арендную ставку 66,2 млн рублей за год. Примечательно, что конкуренция на аукционе была высокой — участвовало семь компаний, а итоговая цена выросла по сравнению со стартовой примерно на 50%. До этого, в 2017 году, город продал под жильё четыре участка: три на улице Тамбасова и один на Муринской дороге.

В ближайшее время ситуация не изменится, говорят в Смольном. Основная причина — дефицит земли. "Комитетом по инвестициям осуществляется подбор земельных участков в целях строительства объектов жилой застройки для дальнейшей реализации их на аукционах на право заключения договоров аренды. На торги под жилищное строительство возможно выставлять только инженерно подготовленные земельные участки, если сроки строительства жилья обязательно увязаны со сроками строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры", — прокомментировали "ДП" в ГБУ "Управление инвестиций", которое отвечает за подготовку пятен для продажи.

Между тем участки федеральной собственности, пригодные для жилищного строительства, хоть изредка, но попадают на торги. АО "Дом.рф" проводит их без оглядки на наличие или отсутствие дорог, детсадов и школ. Эти аукционы привлекают внимание застройщиков.

Так, летом "Группа ЛСР" купила участок площадью около 3000 м2 на улице Егорова, недалеко от Обводного канала. Стоимость сделки составила 136,1 млн рублей. В декабре прошлого года тот же девелопер приобрёл 1,6 га на Товарищеском проспекте в Весёлом Поселке за 91,9 млн рублей. Осенью прошлого года группа RBI приобрела 3,7 га рядом с Университетом им. Бонч–Бруевича в Невском районе, заплатив 472 млн рублей, а СК "Темп" — 2 га на ул. Руднева за 824 млн рублей. Примечательно, что "Дом.рф" продаёт землю в собственность, а не в аренду, и без условий по срокам строительства.

Альтернативой участкам для застройщиков, рассматривающих работу с городом, могут стать расселённые жилые дома, которые регулярно попадают на торги. Преимущество этих лотов — зачастую выгодное расположение, на торги попадают здания даже в центральных районах. Недостаток — сложности с согласованием любых работ в историческом центре, а также непростой имущественный статус этих лотов. Дело в том, что иногда власти выставляют на торги не жилые дома со сформированными земельными участками под ними, а набор жилых и нежилых помещений. "Собрать" в Росреестре такой объект недвижимости как единый — задача не самая простая и быстрая, но в отсутствие других вариантов компаниям приходится работать с тем, что есть.

Крупнейшая сделка в этом сегменте за последний год — продажа квартир и "встроек" общей площадью примерно 10 000 м2 в аварийном здании на ул. Блохина, 6/3, состоявшаяся в декабре прошлого года. При начальной цене 342,14 млн рублей объект был продан за 520,9 млн.

Также в декабре за 154,3 млн рублей удалось реализовать расселённое общежитие на Зеленогорской улице. Всего, по данным комитета имущественных отношений (КИО), в 2019 году продано 12 таких лотов на общую сумму 894,6 млн рублей. Среднее количество заявок на каждый — четыре.

"Наша компания пока не принимала участия в подобного рода аукционах, однако мы всегда рассматриваем такую возможность при условии, что среди предложений будут отвечающие нашей стратегии развития лоты. Особенно мы рассчитываем на дальнейшее развитие городской программы “Аренда памятника за рубль”, которая позволит сохранить многие исторические здания в Петербурге силами девелоперов", — комментирует Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".

При этом один из проектов застройщика сейчас реализуется на бывшем городском участке: пятно на Воскресенской наб. изначально у Смольного купил "Строймонтаж", который затем продал актив.

Аварийное можно и продать

В ближайших планах города — продать целый пул расселённых зданий (как целиком, так и набором квартир и помещений), рассказали "ДП" в КИО. В список входят: Полтавская ул., 10; Рижский пр., 70, лит. Р; Севастопольская ул., 30 /25; Урюпин пер., 6, лит. А; Южное шоссе, 36; пр. Обуховской Обороны, 113; четыре здания в Ломоносове, три — в Петергофе, объекты в Лисьем Носу, Сестрорецке, Песочном, Зеленогорске, Кронштадте и Колпино.

Сразу несколько зданий планируется продать на Тележной улице: единым лотом дома 21–29, и отдельно выставят дом 31. До конца года пройдут торги по Большой Разночинной ул., 9, лит. А и Б; Боровой ул., 34/24, и пр.

Для продажи выбираются аварийные дома, в отношении которых отсутствуют иные предложения об использовании, поясняют в КИО.

"Мы рассматриваем городские аукционы как источник для пополнения земельного банка. Главное, чтобы их проводили и участки выставлялись привлекательные. Ещё лучше, чтобы они продавались с определёнными инвестиционными условиями. От этого выиграют все — и город, и горожане, и застройщики, — говорит Анна Смольная, директор по инвестициям компании “ЮИТ Санкт–Петербург”. — Самый свежий опыт участия в городских торгах у нашей компании был примерно 10 лет назад, когда мы приобрели участок на улице Оптиков".

"Безусловно, мы рассматриваем городские аукционы как источник для пополнения земельного банка. Но на практике в торгах по продаже городского имущества участвуем нечасто, это связано со спецификой наших требований, — отмечает Эдуард Тиктинский, президент группы RBI. — В последние 2 года мы дважды приобретали участки, выиграв это право на торгах. Но в обоих случаях это было не городское имущество, а федеральное. Участие именно в городских аукционах — редкость для нас. Отмечу, что для любого девелопера интереснее тот участок, который хорошо подготовлен к продаже, в идеале уже имеет готовый проект планировки территории".

Эдуард Тиктинский выражает сожаление, что системная работа по такой подготовке участков для продажи на аукционах в городе пока не ведётся.

Материал подготовлен в рамках проекта " Рейтинг строительных компаний Петербурга — 2020 "