Земельный банк в Петербурге опустел

В границах КАД остаётся не так много свободных пятен под застройку, причём большинство из них уже выкуплено и будет освоено в ближайшие 5–10 лет. Это в первую очередь Парнас и Приморский район.

Новостройка вместо завода

Главным образом девелоперам интересен для застройки серый пояс — территории с удачным расположением, с готовой инфраструктурой рядом, в черте КАД. "Такие проекты априори будут пользоваться спросом. В то же время здесь есть сложности, связанные не столько с самим строительством, демонтажом, подготовкой земли, сколько с административными вопросами, в частности изменением назначения участков, разработкой и согласованием градостроительной документации, проектов планировок территории. Такие процессы могут тянуться годами, без точного понимания, когда удастся получить согласования и удастся ли вообще", — говорит Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru.

Ещё одна сложность — территории редевелопмента часто разбиты на небольшие участки с многочисленными собственниками, и договориться о выкупе со всеми сложно. Кроме того, в местах реновации могут оказаться исторические памятники, а это дополнительная финансовая нагрузка, которая зачастую не позволяет выйти даже в ноль.

"Насколько сложно строителям будет осваивать территорию, зависит от того, что было на ней раньше. Если какое–то опасное производство — нужно очищать землю, заменять грунт на глубине 5 метров. Если на территории есть объекты КГИОП, это дополнительное обременение — необходимо укреплять грунты, вписывать объект культурного наследия в состав дома, заказывать проект реставрационных работ", — перечисляет Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК "Абсолют Строй Сервис".

Впрочем, у серого пояса есть и плюсы. "Во многих локациях, где располагались промышленные предприятия, мы отмечаем отложенный спрос. То есть многие потенциальные покупатели всегда хотели жить именно в этом месте, но там не было ранее адекватного предложения. Хороший пример — территория, ограниченная Светлановским проспектом, проспектами Энгельса и Тореза", — говорит Игорь Влащенко, исполнительный директор Setl City.

"Редевелопмент территории сегодня как никогда актуален, особенно если говорить о проектах в бизнес–классе. Безусловно, соседство с историческими зданиями и объектами культурного наследия требует особой проработки и ответственного подхода со стороны застройщика, но каждый из таких проектов получается по–своему уникальным и статусным", — полагает Марина Селиванова, заместитель директора дирекции по развитию и управлению недвижимостью компании "Бронка Девелопмент".

Точки роста

Выборгский, Калининский, Московский и Адмиралтейский районы имеют значительные промзоны, которые в ближайшее время будут активно застраиваться. Ряд застройщиков видит высокий потенциал развития левобережной части Невского района.

"Старые, неэффективные промышленные предприятия, склады будут со временем оптимизироваться, выводиться за город, что даст пространство для развития района и насыщения его современной инфраструктурой, предприятиями услуг", — уверен Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург". Кроме того, по его мнению, интересной локацией являются территории вдоль реки Охты в Красногвардейском районе.

Также перспективной участники рынка называют территорию Гавани на Васильевском острове. "Благодаря редевелопменту многочисленных промышленных предприятий в последние 5 лет данная локация Васильевского острова стала преображаться и превращаться в один из центров культурной жизни Петербурга", — считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Свои плюсы есть и у территории недалеко от Лахты. "Главный магнит данной территории — это, несомненно, “Лахта Центр” и образующийся вокруг него комплексный бизнес–кластер. Всё это поднимает стоимость и недвижимости, и земли вокруг этой территории", — говорит Юлия Франц, директор по маркетингу "Лахта Плаза".

Активно развивается локация Чёрной речки. "Главный плюс — близость к центру и зелёным зонам. Она находится рядом с Петроградской стороной и историческим центром города, а также недалеко от двух станций метро — “Чёрная речка” и “Лесная”", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".

Что касается более удалённых от центра территорий, то у них тоже есть высокий потенциал. "Я бы отметил землю в Парголово в Выборгском районе, у Каменки в Приморском районе, на юге это Шушары и другие участки в Пушкинском районе, территории у Петергофского шоссе, локации в районе Пулковского, Волхонского и Петербургского шоссе", — перечисляет Игорь Влащенко.

Высотка у метро — недостижимый идеал

За чертой города развитие конкретных территорий упирается в отсутствие инфраструктуры. "В выигрыше будут те, кому удастся подтащить к себе магистральные сети, построить социальную инфраструктуру и наполнить её, возможно, в том числе и жителями окрестных жилых комплексов, возможно даже устраивая рабочие места в формате коворкинга. Особенно если строительные технологии позволят сократить сроки строительства с нескольких лет до нескольких месяцев", — говорит Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК Omakulma.

Впрочем, по мнению Сергея Хромова, генерального директора ООО "Город–спутник Южный", прежний подход к планированию территорий и освоению пятен, замыкавший экономику проекта исключительно на близость к метро и коэффициент плотности застройки, полностью себя исчерпал.

"Высотка у метро — это идеал девелопера, но земельный банк города небезграничен. Мы переходим к экстенсивному развитию и должны инициировать жилые проекты нового типа — строящиеся вокруг “якоря”, драйверы территории. Только такие инвестиционные стержни могут вытянуть новые проекты комплексной застройки", — считает он.

Каждому своё

Хотя, конечно, стройка будет вестись почти везде, где девелоперы смогут купить и развить участки. "Возможности новых локаций — в основном в переводе серого пояса в жилую и деловую, торговую, социальную зоны в генплане и ПЗЗ", — говорит Анна Смольная, директор по развитию АО "ЮИТ Санкт–Петербург".

С ней солидарен Сергей Терентьев. "Спросом пользуются участки, в которых есть потенциал, возможность перевода назначения земли из промышленного в жильё. Сейчас активно развивается именно серый пояс", — уверен он.

"Рынок земли в Петербурге сегодня очень ограничен, но это не главная сложность. Из–за пандемии и ограничений на публичные мероприятия ряд участков зависли на этапе общественных слушаний. Это несколько тысяч гектаров земли в Петербурге и окрестностях, которые власти согласились перевести под жилое строительство. Всего в городе появится около 15 новых локаций, где будет сконцентрирован спрос", — рассказывает Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".

Как говорят эксперты, выбор девелопера в пользу новой неосвоенной локации или в пользу редевелопмента в районе со сложившейся застройкой зависит от стратегии бизнеса. "На каждый проект найдётся свой покупатель. С той лишь разницей, что проекты массовой застройки рассчитаны на более широкую аудиторию и продажи будут идти динамичнее, чем в элитном ЖК в историческом центре города", — считает Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании "Мегалит".

Материал подготовлен в рамках проекта " Рейтинг строительных компаний Петербурга — 2020 "