Девелоперы Петербурга в этом году почти в 7 раз увеличили совокупный земельный банк для жилищного строительства. Но осваивать эти участки не спешат.
По данным Rusland SP, в январе–сентябре 2020 года застройщики купили в Санкт–Петербурге более 219 га земли — в 6,9 раза больше, чем год назад (31,65 га).
В консалтинговом центре "Петербургская недвижимость" подсчитали, что с учётом прилегающих районов Ленобласти земельный банк застройщиков за 9 месяцев увеличился ещё существеннее — на 335 га.
По оценке Colliers International, земли выкуплено на $373,2 млн. Это в 2 раза превышает результаты аналогичного периода 2019 года. На приобретённых участках можно построить более 1,5 млн м2 жилья.
Хедлайнером в III квартале выступила "Группа ЛСР", приобретя 143 га на намыве Васильевского острова. Сумма сделки составила 2,98 млрд рублей.
Накануне бума
Прошлый год на земельном рынке выдался вялым. Девелоперы приобрели вдвое меньше участков, чем обычно. Основных причин — две. Во–первых, девелоперы, ожидая вступления в силу изменений в законодательство, спешили запастись участками под будущие проекты ещё до 1 июля 2019 года (дата перехода на проектное финансирование). Причём предпочтения отдавались "упакованным" проектам, нередко — с разрешениями на строительство. Отсюда проистекает вторая причина: интересных для застройщиков участков на рынке почти не оставалось. В то же время далеко не у каждого девелопера имелись свободные средства на покупку земли. Они рассчитывали на заёмные ресурсы, но требования банков к застройщикам ещё до конца определены не были.
"В 2019 году объём сделок с земельными участками значительно снизился, поскольку некоторые застройщики уже сформировали пул проектов годом ранее, а некоторых сдерживала новая финансовая модель из–за перехода на проектное финансирование и эскроу–счета", — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
"Да, частично это объясняется переходом на проектное финансирование. Был длительный период ценовой неопределённости, когда девелоперы пересчитывали экономику проектов. Было непонятно, сколько должны стоить участки. Кроме того, в предыдущие годы застройщики активно наращивали свои земельные банки. В 2017–2018 годах с рынка были вымыты практически все подготовленные участки для строительства жилья", — соглашается Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Причинно–следственная связь
В нынешнем же году застройщики проявляют высокую активность. Приобретение земельных участков происходит на фоне высокого спроса, подогретого льготными ипотечными ставками, и сокращающегося предложения. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", к началу октября объём предложения составил 3,2 млн м2 — на 31% меньше, чем год назад. С начала года он сократился на 27%, или на 1,2 млн м2, причём на 11% только за III квартал.
"Новых проектов вывели мало, потому что в прошлом году покупалось мало участков", — поясняет Николай Пашков.
По его мнению, нельзя также сбрасывать со счетов высокий спрос на недвижимость, который привёл к значительному вымыванию предложения жилья, что также стимулирует девелоперов покупать новые участки.
"Освоив новые правила работы, игроки вернулись к пополнению земельного банка. К тому же появились возможности частично использовать кредитные средства для покупки участков. И давайте не забывать, что на фоне ажиотажного спроса сократилось предложение жилья. Всё вместе это привело к буму земельных сделок", — поясняет Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".
Активное участие банков отмечает и Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP. На его взгляд, это одна из основных причин оживления на земельном рынке наряду с переходом на проектное финансирование. "Также ситуацию подогревает ажиотажный спрос на квартиры, обусловленный падением курса рубля и низкими ставками по депозитам. Высокая волатильность на финансовых рынках вынуждает многих инвесторов вкладываться в более консервативные сферы, в данном случае в недвижимость. Это, естественно, видят девелоперы, которые, в свою очередь, инвестируют в землю. Кроме того, у большинства застройщиков заканчивается земельный банк, а конкуренция за качественные участки сейчас огромная", — добавляет Лехмус.
О необходимости срочно пополнить земельный банк говорят все застройщики. По словам Виталия Коробова, это обязательное условие развития любой девелоперской компании.
"В этом году продажи идут хорошо у всех девелоперов, и товарный запас квартир истощается быстро. Большинство девелоперов стартует с новыми проектами или новыми очередями проектов квартальных застроек раньше, чем планировалось. Поэтому необходимо запасаться земельным банком, чтобы обеспечить товарный запас на ближайшие годы", — объясняет Анна Смольная, директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге.
Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании "Альфа Фаберже", в то же время отмечает сокращение в последние 2 года предложения проектов с готовой исходно–разрешительной документацией. Это, по его мнению, увеличит срок реализации проектов, выставленных на продажу сегодня, с 3 до 5 лет.
Продолжение следует
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", запас земельных участков под застройку ещё не исчерпан. В составе предложения — более 400 лотов общей площадью 6,6 тыс. га. Правда, почти половина расположена в пригородах или ближних районах Ленобласти.
Косарев указывает на запасы земли в сером поясе, где, по его мнению, сконцентрируется спрос.
По прогнозам "Альфа Фаберже", в IV квартале девелоперы продолжат приобретать земельные участки. "Ноябрь–декабрь традиционно считается высоким сезоном для крупных сделок. Такому ходу событий будет также способствовать завершение строительства ряда объектов в городе. Как следствие, застройщикам придётся перебрасывать мощности на новые проекты", — рассуждает Бахарев.
О планах приобрести новые участки заявляют ЮИТ, "Альфа Фаберже" и ряд других участников рынка. "Основная часть сделок в этом году уже состоялась, однако мы ожидаем ещё несколько анонсов в IV квартале", — подчёркивает Коробов.
Косарев, кроме того, полагает, что эффект пандемии постепенно идёт на спад, и с этим фактором уже не придётся считаться.
При этом эксперты не ожидают падения спроса даже после прекращения программы льготной ипотеки. Даже если это произойдёт, то не в ближайшей перспективе, поскольку предложение на рынке продолжает сокращаться.
