Складской сегмент рынка коммерческой недвижимости Петербурга меньше прочих пострадал от кризиса. Арендные ставки продолжают расти, а вакантность крайне низка, и это на фоне большого прогнозного объёма ввода новых площадей.
По данным консалтинговых компаний, за три квартала 2020 года в Петербурге и Ленобласти введено в эксплуатацию четыре складских комплекса общей площадью более 107 тыс. м2 (арендопригодная — около 77 тыс. м2). Это на 20% больше, чем год назад. До конца 2020–го ожидается ввод ещё примерно 130 тыс. м2. Если заявленные проекты дойдут до финала, объём ввода по итогам года превысит прошлогодние показатели в 1,5 раза.
"Ожидаемый ввод — в пределах 300 тыс. м2, причём более половины площадей — строящиеся под клиента. Общий уровень вакантности не должен вырасти, он останется в пределах 5% от общего предложения, что является крайне низким показателем", — отмечает Александра Селезнёва, коммерческий директор ГК "Ориентир".
Формат "под клиента" (build–to–suit) получил широкое распространение. Однако, поясняет Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management, он не слишком влияет на размер арендных ставок и вакансию. Но если будет велик объём ввода спекулятивных площадей без предварительных договоров аренды, то вакансия на время подрастёт, хотя цены вряд ли упадут, скорее, просто остановятся в росте.
Плоды оптимизации
По данным Bright Rich | CORFAC International, объём вакантных площадей в складах классов А и В по итогам III квартала составляет 3,7%. Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге, полагает, что просто рынок Петербурга не достиг насыщения. Действительно, более двух третей арендопригодных площадей, как правило, сдаются ещё до завершения проектов.
Специалисты Colliers International указывают на дополнительное предложение, появившееся на рынке, — сдачу складских площадей в субаренду. Это плоды оптимизации. Крупные арендаторы высвобождают 1–2 тыс. м2 под субаренду.
По мнению аналитиков JLL, такая "скрытая" вакантность невелика: компании, которые испытывали сложности, уже оптимизировали арендованные площади.
В Bright Rich | CORFAC International тем не менее отмечают: до конца года возможны плановые переезды, а также увеличение доли краткосрочных сделок временного хранения грузов.
По данным Colliers International, по–прежнему часть арендаторов рассматривают менее дорогие складские комплексы классов В и С, частично жертвуя локацией и техническим оснащением в пользу экономии. Это, конечно, если есть возможность досрочно расторгнуть договор аренды. Но есть и обратные примеры — наём более качественных и дорогих помещений.
Поглощение с аппетитом
По оценке Bright Rich | CORFAC International, общий объём сделок (аренда, продажа, субаренда, расширение) по итогам трёх кварталов — около 328 тыс. м2. Этот показатель почти на четверть меньше прошлогоднего. Более 70% сделок — с готовыми объектами, около 30% — аренда и продажа в формате build–to–suit. При этом 40% сделок пришлось на небольшие помещения.
"Самыми востребованными остаются площади от 1,5 тыс. до 2 тыс. м2. Но вместе с тем число сделок с максимальными площадями растёт с каждым годом, что приводит к постепенному росту доли сделок по строительству склада под заказ", — говорит Александра Селезнёва.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге, отмечает отсутствие на рынке блоков площадью свыше 10 тыс. м2. Поэтому, полагает он, столь велик интерес к формату build–to–suit.
"Ограниченная доступность существующих складов также привела к росту числа предварительных договоров аренды, pre–let сделок в строящихся спекулятивных объектах", — добавляет он.
Как сообщает Bright Rich | CORFAC International, драйверами рынка в текущем году выступают логистические операторы, интернет–магазины, дистрибьюторы non–food и non–food retail. Эти арендаторы, отмечают в Colliers International, меньше прочих пострадали от пандемии. Больше всего реализованных площадей пришлось на ретейлеров и дистрибьюторов — 44% в общем объёме спроса. Доля логистических и производственных компаний оценивается в 28% и 25% соответственно.
По словам Александры Селезнёвой, в ближайшее время также ожидается рост доли складского сегмента в инвестиционных сделках. Кроме того, в качестве одного из основных драйверов роста складского направления будет укрепляться онлайн–ретейл.
Высокий объём поглощения обеспечил рост арендных ставок. Причём, указывают в JLL, на этом фоне скидок, рассрочек и торга стало меньше.
"Арендные ставки растут, потому что сегмент пострадал меньше всего в первую волну пандемии и страдает меньше всего сейчас. Точнее, совсем не страдает, он только выиграл", — утверждает Ольга Шарыгина.
По мнению Александры Селезнёвой, рост ставок в большой степени обусловлен увеличением себестоимости строительства и повышающимися требованиями к качеству объектов.
По подсчётам Colliers International, относительно III квартала 2019 года в классе А ставки выросли на 2%, до 4 440 рублей за 1 м2 в год, в классе В — на 5%, до 3 720 рублей (без учёта операционных расходов и НДС).
Светлое будущее
По итогам года аналитики ожидают небольшого увеличения вакансии — после выхода на рынок спекулятивных проектов. Это, полагает Александра Селезнёва, не повлияет на уровень ставок аренды: дефицит доступных крупных блоков сохраняется, а спрос превосходит предложение, даже несмотря на рекордные темпы ввода.
Эксперты JLL прогнозируют дальнейший рост числа арендаторов из электронной коммерции. Этот тренд продлится до 2022 года: федеральные сети проводят региональные экспансии.
Евгений Титаренко, партнёр Bright Rich | CORFAC Int, согласен с выводами об усилении онлайн–сектора, однако отмечает: "Тренд сохранится, но в меньшем объёме, поскольку e–com уже взял достаточно много площадей".
Александра Селезнёва выделяет один из важных трендов текущего года — автоматизацию. "Сегодня клиенты ожидают от девелопера совершенно другой по качеству складской продукт. Мы видим, что укрепился спрос на технологичные специализированные объекты. Это уже не склады, а фулфилменты и распределительные центры, мультитемпературные здания, предусматривающие зоны маркировки товаров, сбора заказов и т. д. Запрос на такие склады есть как у e–commerce– игроков, стимулирующих спрос на технологичный продукт, так и со стороны традиционного ретейла и логистических компаний", — говорит она.
По мнению Ольги Шарыгиной, основной тренд складского сегмента — стабильность. "В ближайшие 1,5 месяца так и будет. А дальше, если пофантазировать и немного пошутить, можно ожидать появления складов в торговых центрах, но это уже гораздо позже", — заключает она.
